Dott. Ing. Bruno Pizzi
c/o AGENZIA DEL TERRITORIO
Ufficio Provinciale di Bologna
Aggiornamento marzo 2003
approvato con DCC di Calderara di Reno n. 33/2003



RELAZIONE DI STIMA DEL PIU' PROBABILE
VALORE DI MERCATO DELLE UNITA' IMMOBILIARI
COSTITUENTI IL COMPLESSO IMMOBILIARE
UBICATO IN COMUNE DI CALDERARA DI RENO
VIA GARIBALDI N° 2



1 - PREMESSA

Il sottoscritto Dott. Ing. Bruno Pizzi su incarico del Comune di Calderara di Reno, conferito con disciplinare di incarico professionale di consulenza per la realizzazione del Programma di Riqualificazione Urbana " Garibaldi 2" in data 7/03/2002 n. 158, ha effettuato in data 29/07/2002 la stima delle unità immobiliari costituenti il compendio suindicato.
Con nota n. 6948 in data 17 marzo 2003 il Comune di Calderara di Reno ha richiesto al sottoscritto di procedere al completamento della perizia di cui sopra effettuando la valutazione delle u.i.u. che in un primo tempo non era stato possibile visionare.
Con la stessa nota il Comune ha richiesto inoltre di procedere ad una nuova della stima delle u.i.u intt. nn. 116, 117, 610 e 611, in quanto oggetto di interventi di ristrutturazione successivi ai sopralluoghi effettuati nella prima fase, ed infine di effettuare la revisione della stima delle u.i.u. intt. nn. 332 e 316 su formale richiesta dei proprietari.
Si è pertanto proceduto in data 13, 14 e 17 marzo 2003 al sopralluogo delle unità immobiliari suindicate riportando nelle apposite schede monografiche appositamente predisposte, in analogia a quanto già effettuato nel corso della citata stima, le caratteristiche intrinseche delle u.i.u. stesse, rilevando in particolare il livello delle finiture, le dotazioni, lo stato degli impianti e più in generale lo stato di conservazione e di manutenzione.
Con la presente relazione di stima si rassegnano i risultati degli accertamenti compiuti, i dati di consistenza, le caratteristiche e i conteggi estimali delle u.i.u. di cui sopra, ed infine le conclusioni alle quali è pervenuto lo scrivente perito.

2 - SCOPO DELLA STIMA

Scopo della presente perizia è quindi la determinazione del valore venale in comune commercio, ovvero del "più probabile valore di mercato" delle suddette u.i.u., in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle u.i.u. stesse rilevate nel corso dei sopralluoghi effettuati, e con particolare riguardo al loro stato di conservazione e manutenzione, considerando ciascuna unità immobiliare libera da vincoli locativi e riferendo la valutazione alla stessa data della citata relazione di stima.

3 - IMMOBILI OGGETTO DI STIMA

Per quanto attiene agli aspetti generali del complesso immobiliare, come ubicazione, consistenza, individuazione catastale, normativa urbanistica e stato dell'immobile, si rimanda integralmente alla precedente relazione di stima in data 29/07/2002.

4 - VALUTAZIONE

Per la valutazione delle u.i.u. oggetto della presente stima, è stato adottato lo stesso valore unitario medio di €/m2 725,00 e sono stati assunti gli stessi coefficienti relativi al livello di piano e alla funzionalità degli alloggi, di cui alla precedente stima, ottenendo così il più probabile valore unitario di mercato delle u.i.u..
Nel corso dei sopralluoghi effettuati è stato possibile assegnare anche a queste ultime u.i.u, un ulteriore coefficiente di apprezzamento che varia da un minimo del 5% per gli alloggi nei quali si è potuto accertare unicamente un discreto stato di efficienza degli impianti principali (acqua, luce, gas) fino ad un massimo del 35% per quelli in ottimo stato.
In analogia a quanto è stato fatto con la più volte citata stima, è stata attribuita una percentuale di apprezzamento, all'interno del predetto intervallo, in funzione dello stato d'uso dei seguenti elementi:


ciascuno con il proprio fattore peso, indicato nell'ultima colonna della sottoriportata scheda di rilievo:

STATO D'USO FATTORI PESO
Impianti 9%
Pareti/rivestimenti 11%
Pavimentazioni 23%
Porte 9%
Servizi igienici 34%
Veranda 9%
Cancello 6%


Nel corso dei sopralluoghi esperiti, il sottoscritto ha proweduto a compilare per ciascun alloggio visitato la soprariportata scheda, assegnando così un coefficiente in funzione dello stato di manutenzione e conservazione, in modo tale da giungere al più probabile valore di mercato.
I valori di mercato delle u.i.u. oggetto della presente stima, evidenziati in in grassetto nel prospetto di valutazione (v.allegato n. 6.1), sono stati attribuiti con riferimento alla data della precedente stima 29/07/2002 e considerando lo stato di conservazione e di manutenzione esclusivamente della parte muraria ed impiantistica escludendo il valore degli arredi e sono subordinati al verificarsi dell'ipotesi che le unità immobiliari siano libere da vincoli locativi.

5 - CONCLUSIONI

Sulla base degli accertamenti esperiti, dei conteggi eseguiti e delle considerazioni sopra esposte, sono stati determinati i valori venali ovverosia i più probabili valori di mercato di quelle unità immobiliari che nella prima fase non era stato possibile visionare, con esclusione unicamente delle u.i.u. intt. nn. 210 e 620 che anche in questa fase non è stato possibile visitare nonostante i ripetuti sopralluoghi.
Sono state inoltre effettuate nuove stime per le u.i.u. intt. nn. 116, 117, 610, e 611 che nel frattempo sono state oggetto di interventi di ristrutturazione.
Per le u.i.u. intt. nn. 332 e 316, per le quali i proprietari hanno richiesto una revisione di stima, effettuati ulteriori accertamenti in sopralluogo non sono emersi nuovi elementi tali da incidere sulla precedente valutazione e pertanto si confermano i valori attribuiti con la più volte richiamata stima in data 29/07/2002.
Con quanto fin qui esposto il sottoscritto ritiene di aver compiutamente assolto l'incarico conferito e rimane a disposizione del Comune di Calderara di Reno per ogni eventuale chiarimento e precisazione attinente al presente elaborato.

Bologna lì, 21 marzo 2003



6 - ALLEGATI

6.1 Tabella di valutazione u.i.u.


CALDERARA DI RENO - VIA GARIBALDI N. 2 - PROSPETTO DI VALUTAZIONE U.I.U. - AGG. MARZO 2003
Numero progressivo Interno visitato nella prima fase Interno visitato per aggiornamento stima Interno non visitato Blocco Piano Superficie unità mq. Superficie loggia mq. Superficie totale mq. Valore unitario euro/mq Coefficiente per livello di piano Coefficiente per funzionalità Valore in Lire, in relazione alla sola superficie vendibile Valore in Euro, in relazione alla sola superficie vendibile Coefficiente di apprezzamento in relazione allo stato di manutenzione Valore in Lire, in relazione allo stato di manutenzione Valore in Euro, in relazione allo stato di manutenzione
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