NORME D'ATTUAZIONE

art. 1 Il piano di recupero del comparto 37*

Il piano di recupero, denominato "Pdr Garibaldi 2", riguarda l'area definita dal vigente Prg Comparto 37* - Zone "B3" - Zone edificate a prevalente destinazione residenziale , che, per le sue condizioni di degrado, è stata dichiarata, con delibera del Consiglio comunale n... del 31 marzo 1998, "Zona di recupero del patrimonio edilizio esistente".
Il Comparto 37*, è disciplinato in particolare dall'art. 20 delle Nda del Prg.
Il piano di recupero ha lo scopo di inquadrare, nel contesto dell'area suddetta, la proposta di programma di recupero urbano denominato "Contratto di Quartiere", formulata secondo le disposizioni del Dm Min. Llpp 22 ottobre 1997, pubblicate sulla Gazzetta ufficiale del 30 gennaio 1998, n.24.
Tale programma di recupero urbano concerne l'attuazione dell'Unità minima d'intervento n.1, per la quale il piano di recupero fornisce specifiche disposizioni operative.
Le disposizioni che riguardano invece l'unità d'intervento n.2 hanno carattere di massima e potranno essere definite solo con un successivo programma operativo i cui contenuti dipenderanno:

dal concreto interesse che il primo programma avrà suscitato negli attuali proprietari che risiedono nell'immobile di via Garibaldi 2 e nella conseguente misura della loro partecipazione economica e organizzativa;
dall'assetto proprietario che nel frattempo si sarà venuto configurando;
dagli accordi di programma che nel frattempo saranno stati presi tra il Comune e gli operatori pubblici e privati interessati alle destinazioni d'uso non residenziali che il piano indica.

art.2  Atti che compongono il piano di recupero

Il Pdr Garibaldi 2 è costituito dai seguenti elaborati:

2.1  Relazione che descrive la situazione di fatto, specifica le finalità del piano, illustra le strategie per raggiungerle, e definisce le azioni urbanistiche conseguenti.

2.2  Norme d'attuazione contenute nel presente fascicolo

2.3  Stato di diritto in appendice al presente fascicolo, comprende l'estratto della tavola di azzonamento del vigente Prg, l'estratto delle Nda del vigente Prg, l'estratto di mappa del Nct e l'elenco delle proprietà interessate, con specificazione di quelle da acquisire per la realizzazione del programma di recupero urbano denominato "Contratto di quartiere"

2.4.  Tavola dello stato di fatto delle aree

2.5  Tavole dello stato di fatto degli edifici

2.6  Tavola della unità edilizie e d'intervento

2.7  Tavola dei servizi e del disegno urbano
Trattandosi di area già dotata di tutte le urbanizzazioni primarie, essendo attivi tutti gli allacciamenti, e rientrando le istallazioni aggiuntive tra le opere edilizie e di arredo già computate nel progetto preliminare che fa parte del programma di recupero urbano denominato "Contratto di quartiere", non si allegano previsioni di spesa per urbanizzazioni primarie, ma solo i seguenti:

2.8  Schema degli impianti a rete esistenti

2.9  Schema dell'impianto d'illuminazione e inoltre, a documentazione dello stato di degrado dell'immobile, il fascicolo:

2.10  Fotografie

art. 3  La suddivisione del area oggetto del Pdr in unità edilizie e fondiarie

3.1  Unità edilizie

Ai fini della disciplina urbanistica l'area interessata dal Pdr Garibaldi 2 è suddivisa nelle seguenti unità edilizie, che corrisponderanno, da cielo a terra, ad altrettanti organismi indipendenti dotato ciascuno di proprio accesso dalla pubblica via, di proprio sistema di comunicazione verticali, di propria area scoperta di uso privato o condominiale.
Fa eccezione a tale criterio la centrale termica, destinata a servire l'intero "Comparto 37*", di cui si tratta al successivo articolo 4 :

3.2  Unità edilizia A corrisponde al corpo di fabbrica, già denominato "corpo A", che, attualmente, contiene:

ai piani dal 1° al 6°, 74 cellule abitative dei tipi specificati nelle Tavole dello stato di fatto degli edifici;
al piano terreno, un locale adibito a pubblico esercizio di circa 234 mq di superficie utile, un locale di portineria di circa 94 mq di superficie utile, spazi porticati;
al piano interrato, un locale adibito a deposito di mq 125 circa, uno spazio adibito ad autorimessa privata di mq 995 circa;
a tutti i piani, due vani scala e due ascensori;
l'area scoperta, di carattere condominiale, adibita prevalentemente a parcheggio privato.

3.3 Unità edilizia B corrisponde al corpo di fabbrica, già denominato "corpo B", che, attualmente, contiene:

ai piani dal 1° al 6°, 34 cellule abitative dei tipi specificati nelle Tavole dello stato di fatto degli edifici;
al piano terreno, un locale adibito a sala condominiale di circa 74 mq di superficie utile, spazi porticati;
al piano interrato, uno spazio adibito ad autorimessa privata di mq 468 circa, una centrale termica;
a tutti i piani, un vano scala;
l'area scoperta, di carattere condominiale, adibita prevalentemente a verde ornamentale.

3.4 Unità edilizia D corrisponde alla prima parte del corpo di fabbrica già denominato "corpo C" e, attualmente, contiene:

ai piani dal 1&176; al 6&176;, 56 cellule abitative dei tipi specificati nelle Tavole dello stato di fatto degli edifici;
al piano terreno, un locale già adibito a scuola materna di circa 219 mq di superficie utile, spazi porticati;
al piano interrato, uno spazio adibito ad autorimesse private di mq 737 circa, locali adibiti a deposito di circa 91 mq;
a tutti i piani, due ascensori;
l'area scoperta, di carattere condominiale, adibita prevalentemente a verde ornamentale.

3.5 Unità edilizia E corrisponde alla seconda parte del corpo di fabbrica già denominato "corpo C" e, attualmente, contiene:

ai piani dal 1° al 6°, 30 cellule abitative dei tipi specificati nelle Tavole dello stato di fatto degli edifici;
al piano terreno, un locale già adibito a scuola materna di circa 219 mq di superficie utile, spazi porticati;
al piano interrato, uno spazio adibito ad autorimesse private di mq 476 circa;
a tutti i piani, un vano scala;
l'area scoperta privata, catastalmente frazionata in particelle adibite a posti auto individuali.

3.6.  Unità fondiaria F corrisponde in parte alle attuali superfici scoperte indivise di carattere condominiale e in parte ad aree private catastalmente frazionate in particelle adibite a posti auto individuali.

art. 4  Raggruppamento delle unità edilizie e fondiarie in unità minime d'intervento.

Le unità edilizie D ed E danno luogo, insieme con l'unità fondiaria F, alla "Unità minima d'intervento n.1".
Le unità edilizie A e B danno luogo all'unità d'intervento n.2.
L'unità minima d'intervento n.1 è attuata dal Comune di Calderara che ricorrerà a tutte le modalità previste dalla legge che saranno ritenute opportune per accelerare l'avvio del recupero dell'immobile di via Garibaldi 2 che, per le ragioni esposte nella relazione, è dichiarato intervento di rilevante interesse pubblico.
La forma di attuazione dell'unità minima d'intervento n.2 è stabilita, in fase operativa, con la definizione del secondo programma di recupero urbano.

4.1  Porzioni immobiliari comuni all'intero complesso

I locali interrati destinati a centrale termica e cabina Enel saranno comuni all'intero complesso oggetto del piano di recupero.
L'assetto finale della centrale termica risulterà dall'unione di due impianti:

la nuova centrale ricavata nell'interrato dell'unità edilizia D che resterà a esclusivo servizio delle unità D ed E fino a quando non sarà avvenuto il recupero della unità minima d'intervento n.2;
l'attuale centrale che, dal momento dell'inizio del recupero della unità minima d'intervento n.1 resterà al servizio delle sole unità edilizie A e B.

Con il recupero delle unità A e B le due centrali, tra di loro contigue, saranno unificate dando luogo, insieme alla cabina Enel, a una porzione immobiliare comune a tutte le unità edilizie, posseduta e gestita in forma consortile.

art. 5  Diritto di prelazione a favore del Comune

Le 108 unità immobiliari corrispondenti alle cellule abitative attualmente comprese nelle unità edilizie che, secondo il piano di recupero e i suoi programmi di attuazione, sono da destinare a nuovi usi non residenziali, saranno definitivamente accorpate per dare luogo a nuove unità immobiliari non abitative di grandi dimensioni, il cui numero corrisponderà, di fatto, a quello delle porzioni in cui, per servire a tali nuovi usi, il complesso risulterà alla fine organicamente suddiviso.
Allo scopo di accelerare tale accorpamento limitando il più possibile il ricorso all'espropriazione, è istituito, a favore del Comune di Calderara di Reno, il diritto di prelazione in tutte le operazioni di vendita che riguardino unità immobiliari, abitative o non, facenti parte dell'immobile di via Garibaldi 2.
Il Comune si riserva di esercitare tale diritto in qualsiasi momento e anche di rinunciare pubblicamente ad esso a favore di operatori pubblici e privati che abbiano sottoscritto, a termini di legge, accordi di programma e protocolli d'intesa per l'attuazione del piano di recupero.

art. 6  Permute e temporanei trasferimenti

Per attuare il programma di recupero dell'unità d'intervento n.1, allo scopo di individuare i privati disposti a contribuire alla riqualificazione dell'unità edilizia E tra coloro che, essendo proprietari di una delle attuali cellule dell'immobile di via Garibaldi 2, stabilmente vi abitano, oppure, possedendone una sola, la hanno ceduta in locazione a cittadini iscritti all'anagrafe del comune di Calderara, il Comune, dopo la stipula del protocollo d'intesa o, comunque, prima della definizione dell'accordo di programma, pubblicherà un apposito bando, corredato dai modelli di convenzione.
Coloro che, rispondendo ai requisiti del bando e disposti a contribuire al programma di recupero, sono proprietari di una cellula abitativa che fa parte dell'unità edilizia E, sottoscriveranno con il Comune l'impegno ad accollarsi i costi di recupero al netto delle agevolazioni in conto interessi o in conto capitale che saranno concesse dalla Regione.
Coloro che, rispondendo ai requisiti del bando e disposti a contribuire al programma di recupero, sono invece proprietari di una cellula abitativa che non fa parte dell'unità edilizia E, sottoscriveranno con il Comune un accordo in base al quale questi consegnerà loro, in permuta di quello che possiedono, un alloggio nell'unità riqualificata contro l'impegno ad accollarsi i costi di recupero, al netto delle agevolazioni in conto interessi o in conto capitale che saranno concesse dalla regione.
Coloro il cui alloggio fa parte delle unità A e B, continueranno a goderne fino al momento in cui entreranno in quello nuovo.
Nel caso invece faccia parte dell'unità edilizia E o dell'unità edilizia C, il cui recupero deve essere eseguito contestualmente, si impegneranno, alle condizioni che il bando specificherà, a trasferirsi temporaneamente nelle case parcheggio messe loro a disposizione fino al termine dei lavori.

art. 7  Schede delle unità edilizie e fondiarie dell'unità minima d'intervento n.1

7.1  Unità edilizia D

L'unità è recuperata, mediante interventi di ristrutturazione edilizia, allo scopo di ricavarne alloggi pubblici sovvenzionati dallo Stato, di dimensioni differenziate, da cedere in locazione.
Gli alloggi, che occupano i piani dal primo al sesto, sono ricavati per fusione o accrescimento delle attuali cellule.
Le tipologie sono quelle descritte nel progetto preliminare allegato al programma di recupero urbano.
Il numero degli alloggi e la loro ripartizione per tipologia, saranno determinati in corso d'opera, sulla base del programma di assegnazione.
In prima approssimazione il loro numero può essere stimato in 35 unità, di cui 6 a tre camere da letto, 12 a due camere, 13 a una camera e quattro monolocali.
Al piano terreno l'unità ospiterà una portineria, un spazio per attività e assistenza sociali, un ampio spazio per la ricreazione dei bambini e per altre funzioni socioculturali.
Il servizio di portineria è da considerare indispensabile e deve essere quindi previsto tra i costi di gestione ordinaria dell'immobile.
Esso avrà sia il compito della sorveglianza dell'accesso agli alloggi e del principale accesso al giardino pubblico, che quello del monitoraggio del funzionamento degli impianti e, in particolare, dei sistemi istallati a carattere sperimentale.
Al piano interrato, ed eccezione dei locali riservati alla centrale termica prevista al servizio dell'intera unità d'intervento, lo spazio sarà utilizzato per ricavare tante cantine individuali quanti sono gli appartamenti, che permetteranno, grazie alla rampa esistente che viene mantenuta, il ricovero di biciclette, motocicli e carrozzelle.
L'area scoperta di pertinenza sarà utilizzata per ricavare, come indicato dal progetto, 42 posti di parcheggio per auto.
Per le comunicazioni verticali l'unità sarà dotata, all'estremità che ne è attualmente sprovvista, di un secondo vano scala che servirà come uscita di sicurezza e non sarà pertanto accessibile dall'esterno.

7.2  Unità edilizia E

L'unità è recuperata, mediante interventi di ristrutturazione edilizia, allo scopo di migliorare i 30 alloggi esistenti, ampliandone alcuni a spese delle logge e dei ballatoi, adottando le tipologie dello stesso taglio proposte per l'unità D con il progetto preliminare allegato al programma di recupero urbano denominato "Contratto di quartiere".
Al piano terreno l'unità ospiterà uno spazio per attività ricreative di carattere commerciale.
Al piano interrato tutto lo spazio sarà utilizzato per ricavare tante cantine individuali quanti sono gli appartamenti, che permetteranno anche in questo caso, grazie alla rampa esistente che viene mantenuta, il ricovero di biciclette, motocicli e carrozzelle.
L'area scoperta di pertinenza sarà utilizzata per ricavare, come indicato dal progetto, oltre 30 posti di parcheggio per auto.
Per le comunicazioni verticali il vano scala esistente sarà dotato di ascensori.

7.3  Unità fondiaria F

L'unità fondiaria F comprende la strada pubblica e il giardino pubblico.
La strada, oltre a dare accesso alla centrale termica, alla cabina Enel e alle unità D ed E, serve per accedere con mezzi di manutenzione al giardino pubblico, all'ingresso del quale sta una piccola area di parcheggio.
All'inizio della strada l'unità fondiaria comprende l'isola ecologica destinata alla raccolta differenziata dei rifiuti di tutto il complesso.
La sistemazione del giardino pubblico, da realizzare contestualmente al recupero delle unità D ed E, conterrà un'area attrezzata per il gioco dei bimbi, a altri arredi tipici, con esclusione di volumi edilizi chiusi.
Su una striscia di profondità non superiore a m.10 sul lato sud potrà concedersi, nella stagione estiva, l'occupazione di suolo pubblico per i tavolini del prospiciente pubblico esercizio al piano terreno dell'unità A.

art. 8  Scheda delle unità edilizie dell'unità minima d'intervento n.2

8.1  Unità edilizia A

L'unità sarà recuperata, mediante interventi di ristrutturazione edilizia, allo scopo di ricavarne, attraverso il riuso, l'accrescimento e la riorganizzazione delle cellule esistenti:

una unità funzionale destinata a attività ricettiva uso alberghiero, foresteria ovvero studentato; ed, eventualmente,
una seconda unità funzionale per residenza protetta o assistita.

La funzione a. è prioritaria.
Ove occorrano entrambe, la funzione a. occuperà il primo e secondo piano; la funzione b. occuperà i quattro piani superiori, adibendosi in particolare il terzo, grazie ai vantaggi offerti dalla sua struttura atipica rispetto a quella degli altri piani, alle attività di servizio generale e di ricevimento.
Essa sarà dotata di ascensori e di un vano scala autonomo, rispetto a quelli che serviranno le funzioni ospitate ai piani inferiori.
Al piano terreno oltre, agli spazi necessari come atrio dei piani superiori, a quelli destinati agli usi attuali di ristorante-bar, che saranno mantenuti e potenziati, possono prevedersi locali destinati a usi commerciali in genere (funzioni b3 secondo il Prg).
Al piano interrato, lo spazio sarà destinato, oltre che a depositi e magazzini per le attività commerciali del piano terra, e per le funzioni dei piani superiori, ad autorimesse di carattere privato a servizio di queste ultime.
L'area scoperta di pertinenza è da mantenere a parcheggio di uso promiscuo, pubblico-privato.
Per le comunicazioni verticali restano a servizio dell'unità i due corpi scala esistenti e due delle canne ascensore esistenti.
Nel caso si creino due unità funzionali dividendo orizzontalmente il corpo, un'ulteriore indipendente vano scala con relativi ascensori dovrà essere realizzato al servizio dei piani primo e secondo.

8.2 Unità edilizia B

L'unità edilizia sarà recuperata, mediante interventi di ristrutturazione edilizia, per le destinazioni d'uso previste dal Prg nelle zone B, che il programma operativo di recupero specificherà ulteriormente, con esclusione, per inidoneità dell'immobile, delle funzioni di residenza protetta o assistita per invalidi e anziani.
L'area scoperta di pertinenza è da mantenere a parcheggio di uso promiscuo, pubblico-privato.
Per le comunicazioni verticali il vano scala esistente sarà dotato di ascensori.

art. 9 Disposizioni generali per la progettazione degli interventi di ristrutturazione edilizia

Nell'ambito dell'inviluppo della volumetria esistente, considerata vuoto per pieno, la superficie utile delle unità immobiliari potrà aumentare a spese di quella delle logge private e degli spazi comuni esistenti nei modi seguenti:

in ogni cellula la superficie aperta di ciascuna loggia sarà dimezzata, secondo una partitura architettonica unitaria e adottando, per le nuove chiusure esterne, le stesse soluzioni tecnologiche per l'intero complesso;
la superficie delle cellule al piano terzo potrà essere accresciuta fino al filo dell'aggetto del piano superiore e dovrà essere contestualmente creato un passaggio pedonale coperto e trasparente, accostato al parapetto, che permetta di accedere ai singoli appartamenti al riparo dalla pioggia, rimanendo tuttavia discosto dalle pareti su cui aprono finestre;
i ballatoi ai piani superiori al terzo resteranno aperti nel caso che le cellule siano destinate a uso residenziale o ricettivo di tipo alberghiero. In questo caso saranno dotati di accorgimenti tecnici a migliore protezione dei passanti dalla pioggia;
i ballatoi suddetti saranno chiusi con superfici vetrate nel caso di unità funzionali di carattere speciale (residenze protette o assistite) ovvero nel caso di utilizzazione a uffici. Anche in questo caso ciò avverrà con soluzioni architettoniche e tecnologiche omogenee per l'intera facciata interessata che garantiscano comunque il riscontro d'aria trasversale.
i ballatoi del terzo piano, nel caso di unità funzionali speciali (residenze protette o assistite) ovvero nel caso di utilizzazione a uffici, saranno coperti e chiusi con strutture leggere e soluzioni architettoniche e tecnologiche omogenee per l'intera facciata interessata che garantiscano comunque il riscontro d'aria trasversale;
gli spazi porticati al piano terra potranno essere parzialmente chiusi allo scopo di ricavarne locali con le destinazioni previste, a condizione che vengano lasciati liberi i percorsi longitudinali e trasversali indicati nelle tavole del piano di recupero.
ad eccezione dei nuovi vani scala e ascensori previsti dal piano di recupero, eventuali nuove costruzioni nelle aree scoperte potranno essere realizzate solo se previste dal progetto esecutivo del giardino per funzioni di pubblico interesse. Sono escluse le rimesse per auto e moto sia fuori terra che interrate, sia di carattere permanente che precario.

art.10 Schemi di convenzione

10.1 Convenzioni per l'unità minima d'intervento n.1

Nell'attuazione dell'unità minima d'intervento n.1, i seguenti tipi di convenzione regoleranno i rapporti tra il Comune e gli attuali proprietari di cellule abitative che intenderanno concorrere economicamente al recupero l'unità edilizia E:
1. le convenzioni con i proprietari di cellule abitative che già fanno parte di detta unità, conterranno l'impegno da parte loro a sostenere i costi del recupero, secondo i progetti predisposti dal Comune e i relativi consuntivi di spesa, e l'impegno, da parte del Comune, a sistemarli provvisoriamente, o, eventualmente, nei casi specificati dal bando, a sistemare il loro inquilino, in alloggi parcheggio per tutta la durata dei lavori.
2. le convenzioni con i proprietari di cellule abitative che fanno parte dell'unità edilizia D, conterranno l'impegno da parte loro a sostenere i costi del recupero, secondo i progetti predisposti dal Comune e i relativi consuntivi di spesa, e a cedere al Comune la propria unità immobiliare, in permuta di un'appartamento recuperato di tipo analogo, nell'ambito dell'unità E. Conterrà l'impegno, da parte del Comune, a sistemarli provvisoriamente - o, eventualmente, nei casi specificati dal bando, a sistemare il loro inquilino - in alloggi parcheggio per tutta la durata dei lavori, e, al termine di questi, a cedere loro in permuta un appartamento recuperato, dello stesso tipo di quello attualmente occupato.
3. le convenzioni con i proprietari di cellule abitative che fanno parte delle unità edilizie A e B, conterranno l'impegno da parte loro a sostenere i costi del recupero, secondo i progetti predisposti dal Comune e i relativi consuntivi di spesa, e a cedere al Comune la propria unità immobiliare, in permuta di un'appartamento recuperato di tipo analogo, nell'ambito dell'unità E. Conterrà l'impegno, da parte del Comune, a cedere loro in permuta un appartamento recuperato, di tipo analogo a quello attualmente occupato. Tutti e tre i tipi di convenzione conterranno:
4. ulteriori obblighi imposti ai proprietari dalla leggi regionali di finanziamento, per avere diritto alle agevolazioni in conto interesse o in conto capitale con le quali la Regione concorre al programma di recupero urbano;
5. l'impegno a sostenere le spese dei costi, ripartiti sull'intero comparto 37*, delle sistemazioni dell'area pubblica (unità fondiaria F), che non fossero coperti da finanziamenti pubblici ripartita sull'intero complesso "Garibaldi 2". Una convenzione specifica regolerà i rapporti tra il Comune e l'ente che entrerà in possesso del patrimonio residenziale e ne curerà la gestione facendo carico a tale ente:
6. della responsabilità della gestione dell'impianto di distribuzione dell'acqua calda fino a quando non sarà costituito, tra tutte le unità che compongono il comparto 37*, il previsto consorzio di gestione della centrale termica;
7. della responsabilità della gestione del servizio di portineria;
8. della responsabilità della manutenzione del parco e della strada pubblica.
10.2 Convenzioni per l'unità minima d'intervento n.2

L'unità minima d'intervento n.2 non è interessata dalla proposta di programma di recupero urbano denominato "contratto di quartiere".
Per le unità funzionali non residenziali le convenzioni saranno stipulate tra il Comune e i soggetti pubblici e privati, ponendo a carico di questi:
1. i costi di acquisizione delle unità immobiliari e del recupero edilizio;
2. la partecipazione ai costi, rivalutati, di sistemazione degli spazi pubblici, che non fossere stati coperti da finanziamenti regionali;
3. la partecipazione al consorzio per la gestione degli impianti di distribuzione dell'acqua calda e il conferimento ad esso delle porzioni immobiliari necessarie alla realizzazione dell prevista centrale termica unitaria;
4. la partecipazione ai costi del servizio di sorveglianza del parco e alla manutenzione degli spazi pubblici. Per eventuali unità funzionali residenziali, si applicheranno i tipi di convenzione previsti alle lettere a., b., d. ed e. dell'art. 10.1.
10.3 Vincoli relativi all'assetto proprietario, alla destinazione e alla gestione delle unità funzionali.

Tutte le convenzioni dovranno definire gli usi, gli assetti proprietari, e le forme di gestione delle unità funzionali che risulteranno dall'attuazione del piano di recupero, e prevederanno le conseguenze immediate, in termini civili, di eventuali inadempienze o violazioni.
A tale fine è stabilito che le unità edilizie e funzionali, salvo quelle adibite a usi residenziali e commerciali, costituiscono ciascuna una unica unità immobiliare e non possono pertanto essere frazionate in più unità capaci ciascuna di generare autonomamente un reddito.
La gestione di ciascuna di esse dovrà perciò avvenire in forma unitaria.
I contenuti delle convenzioni saranno trascritti nei pubblici registri immobiliari.

art.11 Oneri di concessione

Per gli interventi previsti dal piano di recupero Garibaldi 2, fermi restando gli obblighi derivanti dalle convenzioni, gli oneri di concessione edilizia non sono dovuti.

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