Allegato alla deliberazione consiliare n. 44 del 28/06/05


PERIZIA DI STIMA IMMOBILI
SOCIETA' SVILUPPO CALDERARA SRL




SOMMARIO

INTRODUZIONE
1) PERIZIA DI STIMA PER LA VALUTAZIONE DEL PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO DEI LOCALI SITI IN VIA ROMA 109/2
2) PERIZIA DI STIMA PER LA VALUTAZIONE DEL PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO DEI LOCALI SITI IN VIA ARMAROLI 26
3) STIMA PROPRIETA' COMUNALI SITE NEL COMPLESSO DI VIA GARIBALDI N. 2
4) STIMA PROPRIETA' ERP DEL COMUNE DI CALDERARA DI RENO
Il totale del valore degli alloggi ERP è di € 724.000,00
5) STIMA ALLOGGI DA ACQUISIRE DAL COMPARTO N. 106 (CONVENZIONE DEL 9/10/2003 REP. 109062)
6) STIMA ALLOGGI DA ACQUISIRE DAL COMPARTO N. 106 (CONVENZIONE DEL 25/11/2003 REP. 130464)
7) STIMA DELLA SUP. UTILE DESTINATA AL COMUNE DI CALDERARA DI RENO PER EFFETTO DELLA VARIANTE EST DEL CAPOLUOGO (EX ART. 14 DELLA L. 47/78)


INTRODUZIONE

La presente perizia ha lo scopo di individuare i singoli cespiti oggetto del conferimento alla costituenda società patrimoniale a capitale interamente pubblico del Comune di Calderara di Reno; di attribuire un valore convenzionale di trasferimento.
Le eventuali alienazioni di tali beni da parte della società stessa potranno essere fatte solo nel rispetto della normativa vigente relativa agli enti pubblici.


1) PERIZIA DI STIMA PER LA VALUTAZIONE DEL PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO DEI LOCALI SITI IN VIA ROMA 109/2

Scopo della stima
La presente stima si rende necessaria pcr valutare il più probabile valore di mercato dei locali di proprietà comunale siti in via Roma 109/2 in Calderara di Reno, al fine di procedere all'eventuale alienazione degli stessi.

Provenienza dell'immobile
Acquisizione dall' Ente Nazionale per l'energia elettrica (ENEL) al patrimonio comunale disponibile con rogito del notaio Stame Rep. 56167 registrato il 2/10/1980 al n. 16315.

Descrizione catastale dell'immobile oggetto di stima
L'immobile è censito al Catasto Urbano al Foglio 43 mappale 57 subalterni IO e 11.

Consistenza dell'immobile
L'immobile in oggetto è costituito da due piani fuori terra, per una superficie calpestabile di circa 250mq e di un'area cortiliva di circa 2.600 mq.
Il piano terra è attualmente adibito a ristorante, e composto da un salone, una cucina, i bagni ed un portico.
Al primo piano si trova un appartamento composto da soggiorno, cucina, due bagni 3 camere ed un terrazzo.
L'area cortiliva esterna attualmente è adibita a parcheggio a servizio del ristorante.

Vincoli gravanti sull'immobile
Attualmente l'immobile è locato al ristorante "La Maison felix", e detto contratto di locazione ha scadenza il 1/01/2009. Attualmente il canone mensile di locazione che il locatario versa la Comune è di € 1.625,19, il quale viene adeguato secondo l'indice di aggiornamento ISTAT a gennaio di ogni anno.

Destinazione di P.R.G.
L'immobile in oggetto è così identificato dal vigente P.R.G.:


Valutazione commerciale dell'immobile
La stima dell'immobile viene eseguita in maniera analitica utilizzando il canone di locazione.
Eseguendo una ricerca di mercato è emerso che gli affitti per immobili uguali, simili o analoghi, attualmente si aggirano sui 2.500 €.
Tale dato si discosta dall'attuale canone di locazione richiesto al locatario in quanto la locazione è in atto da molti anni e gli adeguamenti utilizzando l'indice Istat annuale, non hanno risentito dell'espansione del capoluogo degli ultimi anni che ha portato ad un aumento delle locazioni nella zona.
Alla luce di quanto sopra pertanto la stima eseguita è la seguente:
€ 2.500x3 = 7.500 € deposito cauzionale
€ 2.500 x 12 = 30.000 € affitto annuale
---------------------------------------
37.500 € reddito padronale lordo

37.500 - [(30.000x5%)x2+30.000x2%] = 33.900 € reddito padronale annuo
considerando il tasso di interesse attuale pari al 7%, la conclusione della stima è di seguito descritta.

Valore immobile = 33.900 / 0.07 = 484.285.71 €


Tale valore va integrato con il valore dell'edificabilità disponibile ancora nel comparto, che risulta essere di 500 €/mq.
I mq edificabili sono circa 25, considerando l'edificabilità in base al volume dell'edificio.
Pertanto:

500 € X 25 mq = 12.500 €


Il valore finale risulta essere:

€ 12.500 + € 484.285.71 = € 496.785,71 arrotondabile a 497.000 €



2) PERIZIA DI STIMA PER LA VALUTAZIONE DEL PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO DEI LOCALI SITI IN VIA ARMAROLI 26

Scopo della stima
La presente stima si rende necessaria pcr valutare il più probabile valore di mercato dei locali di proprietà comunale siti in via Armaroli 26 in Calderara di Reno, al fine di procedere all'eventuale alienazione degli stessi.

Provenienza dell'immobile
Acquisizione dai Fratelli Barbieri B. e B. del Dr Barbieri & C. snc al patrimonio comunale disponibile con rogito del notaio Stame Rep. 77841 registrato il 14/10/1991 al n. 10642 tramite compravendita.

Descrizione catastale dell'immobile oggetto di stima
L'immobile è censito al Catasto Urbano al Foglio 37 mappale 273 subalterni 1.

Consistenza dell'immobile
L'immobile in oggetto è costituito da un piano fuori terra.
L'immobile, di circa 700 mq è adibito prevalentemente a magazzino, mq 593, mentre 107 mq circa sono adibiti ad uffici e servizi.

Vincoli gravanti sull'immobile
Attualmente l'immobile è locato alla ditta F.lli Pedretti, e scadrà il 1/10/2007.
Attualmente il canone mensile di locazione che il locatario versa al Comune è di € 2.559,63, il quale viene adeguato secondo l'indice ISTAT a gennaio di ogni anno

Destinazione di P.R.G.
L'immobile in oggetto è così identificato dal vigente P.R.G.:


Valutazione commerciale dell'immobile
La stima dell'immobile viene eseguita avendo reperito da indagini di mercato il valore al mq di immobili uguali simili ed analoghi nella zona.
Tale valore è risultato essere 723,04 €
Il valore dell'immobile risulta essere

mq 700X723,04 € = 506.128,00€

Tale valore va integrato con il valore dell'edificabilità.
In totale vi è la possibilità di edificare ancora circa 290 mq, pertanto, essendo il valore dell'edificabilità in zone produttive di circa 260 €/mq. in aggiunta al valore di cui sopra si sommano:

290 mq X 260 € = 75.400 €


Il valore complessivo dell'immobile risulta quindi essere:

506.128 € + 75.400 € = 581.528 €



3) STIMA PROPRIETA' COMUNALI SITE NEL COMPLESSO DI VIA GARIBALDI N. 2
FOGLIO MAPPALE/SUB INTERNO TIPO Stima
46 66/49 101 ERP 39.661,13
46 66/48 102 ERP 37.555,23
46 66/27 123 ERP 38.257,19
46 66/94 201 ERP 35.039,36
46 66/114 314 ERP 62.686,36
46 66/113 315 ERP 52.470,81
46 66/110 318 ERP 52.935,15
46 66/108 320 ERP 57.114,24
46 66/107 321 ERP 62.686,36
46 66/140 414 ERP 47.874,74
46 66/136 418 ERP 51.919,38
46 66/133 421 ERP 61.554,52
46 66/166 514 ERP 48.240,12
46 66/164 516 ERP 42.938,53
46 66/163 517 ERP 39.204,75
46 66/161 519 ERP 59.203,79
46 66/159 521 ERP 59.203,79
46 66/158 522 ERP 42.938,53
46 66/192 614 ERP 50.657,16
46 66/191 615 ERP 49.421,62
46 66/189 617 ERP 41.903,95
46 66/185 621 ERP 55.953,60
46 66/184 622 ERP 45.810,26
1.135.291,57
46 66/46 104 FUTURA PERMUTA 45.047,39
46 66/42 108 FUTURA PERMUTA 39.017,43
46 66/38 112 FUTURA PERMUTA 40.790,95
46 66/37 113 FUTURA PERMUTA 40.790,95
46 66/20 130 FUTURA PERMUTA 37.953,32
46 66/16 134 FUTURA PERMUTA 45.047,39
46 66/12 138 FUTURA PERMUTA 40.790,95
46 66/11 139 FUTURA PERMUTA 39.017,43
46 66/90 205 FUTURA PERMUTA 37.771,50
46 66/89 206 FUTURA PERMUTA 36.085,27
46 66/88 207 FUTURA PERMUTA 37.257,78
46 66/67 228 FUTURA PERMUTA 40.132,21
46 66/66 229 FUTURA PERMUTA 38.783,23
46 66/52 243 FUTURA PERMUTA 35.410,78
46 66/51 244 FUTURA PERMUTA 36.759,76
46 66/50 245 FUTURA PERMUTA 39.457,72
46 66/104 326 FUTURA PERMUTA 53.965,53
46 66/101 329 FUTURA PERMUTA 49.272,58
46 66/100 330 FUTURA PERMUTA 54.434,80
46 66/131 425 FUTURA PERMUTA 49.304,81
46 66/129 427 FUTURA PERMUTA 52.530,37
46 66/128 428 FUTURA PERMUTA 51.147,98
46 66/127 429 FUTURA PERMUTA 52.530,37
46 66/124 432 FUTURA PERMUTA 53.912,74
46 66/123 433 FUTURA PERMUTA 51.147,98
46 66/121 435 FUTURA PERMUTA 45.466,41
46 66/155 527 FUTURA PERMUTA 57.615,38
46 66/147 535 FUTURA PERMUTA 41.884,34
46 66/177 631 FUTURA PERMUTA 48.893,77
46 66/176 632 FUTURA PERMUTA 50.169,27
1.342.390,71
46 66/43 107 PROPRIETA' 41.192,52
46 66/41 109 PROPRIETA' 39.061,87
46 66/17 133 PROPRIETA' 37.286,33
46 66/7 143 PROPRIETA' 38.351,65
46 66/6 144 PROPRIETA' 46.164,03
46 66/91 204 PROPRIETA' 35.451,11
46 66/70 225 PROPRIETA' 38.827,40
46 66/105 325 PROPRIETA' 54.496,80
46 66/102 328 PROPRIETA' 52.617,60
46 66/125 431 PROPRIETA' 55.819,42
46 66/122 434 PROPRIETA' 50.744,93
46 66/172 508 PROPRIETA' 45.331,94
46 66/171 509 PROPRIETA' 47.475,90
46 66/170 510 PROPRIETA' 58.568,40
46 66/250 525 PROPRIETA' 46.588,50
46 66/148 534 PROPRIETA' 52.356,60
46 66/197 609 PROPRIETA' 44.168,77
46 66/194 612 PROPRIETA' 45.002,14
46 66/181 627 PROPRIETA' 49.800,76
46 66/178 630 PROPRIETA' 53.205,94
932.512,61
46 66/199 Magazzino   6.479,04
46 66/200 Magazzino   4.540,24
46 99/20 Posto auto   1.689,97
46 101/9 Posto auto   1.689,97
46 101/14 Posto auto   1.689,97
46 66/213 Posto auto   5.914,91
46 66/239 Posto auto   1.689,97
46 102/4 Posto auto   6.337,39
46 66/220 Posto auto   4.224,93
46 66/215 Posto auto   4.224,93
46 66/218 Posto auto   5.069,92
46 100/3 Posto auto   1.689,97
46 99/6 Posto auto   1.689,97
46 99/13 Posto auto   1.689,97
46 99/31 Posto auto   1.689,97
46 66/212 Posto auto   5.914,91
46 66/214 Posto auto   4.224,93
46 100/5 Posto auto   1.689,97
46 99/14 Posto auto   1.689,97
46 66/241 Posto auto   3.379,95
46 66/240 Posto auto   5.492,41
46 100/15 Posto auto   1.689,97
46 99/22 Posto auto   1.689,97
46 66/201 Posto auto   5.914,91
46 66/206 Posto auto   5.069,92
46 66/207 Posto auto   5.069,92
46 66/208 Posto auto   5.069,92
46 66/209 Posto auto   5.069,92
46 66/210 Posto auto   4.224,93
46 66/211 Posto auto   4.224,93
46 66/229 Posto auto   3.802,44
46 66/242 Posto auto   61.261,50
46 66/243 Posto auto   52.811,64
46 66/244 Posto auto   39.660,50
46 66/245 Posto auto   11.407,32
46 99/4 Posto auto   1.689,97
46 66/222 Posto auto   5.069,92
46 100/21 Posto auto   1.689,97
46 66/237 Posto auto   6.337,39
46 99/3 Posto auto   1.689,97
46 101/10 Posto auto   1.689,97
46 66/203 Posto auto   4.224,93
46 66/3 Ufficio   94.731,44
396.794,67



3) STIMA PROPRIETA' ERP DEL COMUNE DI CALDERARA DI RENO

Alloggi siti in Piazza Marconi n. 9
FOGLIO MAPPALE/SUB PIANO Prezzo
stimato
Prezzo più probabile
(diminuito di un 30% in
virtù di alloggio occupato)
36 37/13 80.428,75 31.355,52
36 37/14 145.595,00 56.760,88
36 37/16 79.180,00 30.868,68
36 37/17 145.595,00 56.760,88
36 37/18 105.154,00 40.994,77
36 37/19 79.180,00 30.868,68
36 37/20 147.445,00 57.482,11



Alloggi siti in Via Roma n. 10
FOGLIO MAPPALE/SUB PIANO Prezzo
stimato
Prezzo più probabile
(diminuito di un 30% in
virtù di alloggio occupato)
36 37/44 151.500,00 50.062,97
36 37/45 177.000,00 69.004,26



Alloggi siti in Via Roma n. 102
FOGLIO MAPPALE/SUB PIANO Prezzo
stimato
Prezzo più probabile
(diminuito di un 30% in
virtù di alloggio occupato)
36 86/2 Terra 79.825,00 31.120,14
36 86/8 76.725,00 29.911,59
36 86/5 68.975,00 26.890,22
36 86/6 65.100,00 25.379,53
36 86/7 68.200,00 26.588,08



Alloggi siti in Via Roma n. 111 e n. 113
FOGLIO MAPPALE/SUB PIANO Prezzo
stimato
Prezzo più probabile
(diminuito di un 30% in
virtù di alloggio occupato)
43 57/12 Terra 30.600,00 11.929,55
43 57/8 1° - 2° 66.600,00 25.964,31
43 57/9 1° - 2° 59.000,00 23.001,42



Alloggi siti in Via dello Sport n. 4
FOGLIO MAPPALE/SUB PIANO Prezzo
stimato
Prezzo più probabile
(diminuito di un 30% in
virtù di alloggio occupato)
36 510/7 91.000,00 35.476,77
36 510/11 140.000,00 54.579,64



Il totale del valore degli alloggi ERP è di € 724.000,00


5) STIMA ALLOGGI DA ACQUISIRE DAL COMPARTO N° 106 (CONVENZIONE DEL 9/10/2003 REP. 109062)

tipo sup
commerciale
mq
totale
autorimessa 1 7,34  
autorimessa 2 6,775  
autorimessa 3 6,41  
autorimessa 4 9,44  
autorimessa 5 9,66  
autorimessa 6 11,08  
autorimessa 7 7,935  
autorimessa 8 7,125  
autorimessa 9 7,955  
autorimessa 10 8,135  
autorimessa 11 8,28  
90,135
     
Scala A app. 1 107,77  
Scala A app. 2 117,29  
Scala A app. 3 99,57  
Scala A app. 4 113,28  
Scala A app. 5 99,57  
Scala A app. 6 113,28  
Scala A app. 7 99,57  
Scala A app. 8 88,54  
838,87
     
Scala B app. 1 111,67  
Scala B app. 2 68,03  
Scala B app. 3 98,01  
Scala B app. 4 100,58  
Scala B app. 5 62,69  
Scala B app. 6 93,62  
Scala B app. 7 100,58  
Scala B app. 8 62,69  
Scala B app. 9 93,62  
791,49
1.720,495


Valore convenzionale di trasferimento del mq di superficie commerciale pari a € 900,88 determina un valore di trasferimento di € 1.549,959 circa


5) STIMA ALLOGGI DA ACQUISIRE DAL COMPARTO N° 106 (CONVENZIONE DEL 25/11/2003 REP. 130464)

tipo sup
commerciale
mq
totale
App. 1 96,59  
App. 2 83,05  
App. 3 49,04  
App. 4 55,71  
App. 5 83,06  
App. 6 83,05  
App. 7 55,54  
App. 8 55,71  
App. 9 83,06  
App. 10 83,05  
App. 11 55,54  
App. 12 55,71  
App. 13 83,06  
App. 14 83,05  
App. 11 55,54  
1060,76


Valore convenzionale di trasferimento del mq di superficie commerciale pari a € 900,88 determina un valore di trasferimento di € 955,604 circa


5) STIMA DELLA SUP. UTILE DESTINATA AL COMUNE DI CALDERARA DI RENO PER EFFETTO DELLA VARIANTE EST DEL CAPOLUOGO (EX ART. 14 DELLA L. 47/78)

La variante urbanistica ex art. 14 della L. 47/78, adottata con D.C.C n° 18 del 06/04/2004 e controdedotta con D.C.C n. 19° del 20/03/2005 ed in fase di approvazione presso la Provincia di Bologna, comporterà una dotazione per il Comune di Calderara di Reno di 6.000 di S.U. da realizzarsi nella prima fase di attuazione.
Tale dotazione darà una superficie commerciale di circa 9.000 mq che per un valore commerciale di € 343 comporta un valore complessivo di circa € 3.090.000.
Calderara di Reno, lì 27/06/2005

IL RESPONSABILE SETTORE SVILUPPO E
GOVERNO DEL TERRITORIO
(Mauro Lorrai)