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PRU Garibaldi 2 Calderara di Reno
Allegato R1 del
Progetto definitivo Interventi parti comuni
(approvato con DCC di Calderara di Reno n. 95/2003)


PROGRAMMA DI RIQUALIFICAZIONE URBANA "GARIBALDI 2"
Progetto definitivo interventi sulle parti comuni



RELAZIONE ILLUSTRATIVA




RELAZIONE TECNICO-ORGANIZZATIVA




Nell'intervento relativo al complesso edilizio di Via Garibaldi n.2, sono emerse tre tipologie di problematiche da evidenziare e risolvere:
  1. la prima di tipo architettonico-strutturale legata al diverso utilizzo del manufatto nel passato rispetto al presente e all'usura dovuta al tempo e all'incuria.

  2. la seconda di tipo organizzativo-gestionale sul tipo di interventi e sui tempi di attuazione.

  3. la terza di tipo fruitivo-manutentivo in una prospettiva futura.



Punto 1

Stato di fatto

Schema distributivo
Per quanto riguarda il primo punto, il complesso edilizio è attualmente articolato con un corpo di fabbrica con planimetria a T, sei piani abitabili oltre al piano terra, copertura piana non accessibile, quattro corpi scala, cinque ascensori riuniti in un unico blocco all'ingresso, volumetria ad andamento piramidale.
Originariamente, l'edificio aveva destinazione ricettiva di casa albergo; attualmente l'edificio è stato frazionato in tante unità immobiliari, quante erano le camere della struttura.
L'edificio è realizzato in aderenza ad un altro fabbricato (Meeting Hotel) con le stesse caratteristiche costruttive, adibito a struttura alberghiera e già ristrutturato qualche anno fa.
La destinazione originaria a casa albergo/residence prevedeva a tutti i piani una continuità dei collegamenti orizzontali (portici, corridoi e ballatoi) a servizio delle singole unità residenziali, raccordate in verticale da tre corpi scale con gabbia in cls nei terminali dei bracci e una al centro della planimetria a T.
Attualmente l'edificio è adibito a residenza, con monolocali di partitura modulare ma di dimensione variabile a seconda del piano, con bagno cieco, piccolo angolo cottura autonomo, loggia esterna salvo il piano terra in cui trovano posto alcune attività di tipo collettivo, sale sociali e un bar.

Struttura dell'edificio
La struttura è stata realizzata con setti portanti trapezoidali paralleli in cemento armato prefabbricati con interasse di m. 5.85, leggibili in facciata, solai in cemento, tamponamenti esterni in pannelli di cemento armato prefabbricati e infissi in alluminio, copertura piana accessibile ma non praticabile, cavedi per impianti.
Le scale e i cavedì ascensori sono realizzate con gabbie in cls armato; le rampe delle scale sono anch'esse in cls prefabbricato, con parapetto in ferro verniciato.

Tamponamenti esterni
I tamponamenti di facciata sono realizzati in pannelli di cls prefabbricato, con andamento piramidale, rastremato verso l'alto, terrazze continue sempre in cls, con parapetti lisci o scabri rigati.
Non ci sono bancaline di protezione in metallo o cls o staccagoccia, nonostante l'andamento piramidale della struttura, per cui in corrispondenza dei ballatoi più esposti si nota la formazione di muschi e funghi sulla superficie dei prefabbricati.
Lo stato di conservazione delle parti in cls è piuttosto mediocre, con ferri di armatura scoperti, distacchi di materiale, rigonfiamenti e fessurazioni, come si evince dalla documentazione fotografica .
All'interno dei ballatoi, ai piani terzo, quarto, quinto e sesto, le pareti sono realizzate in laterizio spessore cm 28, con finitura d'intonaco in graffiato; in queste superfici sono presenti piccole crepe, fessurazioni, dovute presumibilmente all'elasticità della struttura.
Vicino al pavimento, nella parte bassa delle murature, sono presenti parziali distacchi di materiale e infiltrazioni d'acqua in quanto non è stato realizzato alcun battiscopa di protezione.

Infissi
Gli infissi esterni di ciascun alloggio, affacciantesi sulla loggia privata, sono realizzati con infisso strutturale in profilati di alluminio, avvolgibile in pvc, parte bassa con pannello di tamponamento opaco; in molte unità immobiliari, le logge sono state abusivamente chiuse con finestre provvisorie o pannelli con partiture diverse.
Gli infissi esterni su ballatoio sono realizzati con infisso a due ante in profilati di alluminio, avvolgibile in pvc, inferriata fissa in ferro verniciato; in alcuni casi sono presenti inferriate apribili a protezione dei portoncini di ingresso, installate in fasi successive alla costruzione dell'edificio.
Gli infissi interni che danno sulle parti comuni sono portoncini di diversa fattura, in quanto i singoli sono intervenuti nel tempo con modifiche alla situazione originaria.
Le scale interne a servizio del fabbricato in origine hanno avuto porte di accesso in alluminio, di cui ora rimangono solo i controtelai, in quanto gli infissi sono stati rimossi o seriamente danneggiati.

Pavimentazioni parti comuni
Le pavimentazioni dei portici del piano terra sono realizzate in quadrotti in cemento liscio in opera, con giunti sigillati con materiale bituminoso, ad esclusione dell'atrio principale in cui sono presenti pavimenti e rivestimenti in piastrelle di klinker di formato rettangolare.
Al piano interrato, il pavimento è realizzato in gres rosso di piccolo formato posato accostato, in buono stato di manutenzione, mentre le rampe di discesa alle autorimesse sono eseguite in materiale tipo durocret, in medio stato di conservazione.
Le pavimentazioni delle parti comuni, rampe scale, sono realizzate in gomma a bolli, a teli su alzata e pedata, posata a colla, con apposite lavorazioni sulla parte orizzontale terminale per rendere il materiale antisdrucciolo.
Le pavimentazioni dei ballatoi ai piani terzo, quarto, quinto e sesto sono realizzate in gomma a bolli, a teli su alzata e pedata, posate a cemento, alle quali è stata applicata sopra, nelle parti più esposte una guaina bituminosa per evitare le infiltrazioni al piano sottostante.
Le pavimentazioni dei corridoi ai piani primo e secondo sono realizzate in quadrotti 30 x 30 di prealino, posati ortogonali e con un sottofondo di lisciatura a base gesso.
In alcune zone del piano terra è stato messo in opera un controsoffitto\, del quale si prevede una rimozione.

Tinteggiature
Nei vani scala, la tinteggiatura è stata eseguita con trattamento superficiale lavabile a buccia d'arancia, mentre nei corridoi dei piani primo e secondo alle pareti è presente un rivestimento con carta a parati; sia la tinteggiatura, sia la carta da parati necessita di un rifacimento.
I setti in cls, gli intradossi dei solai del piano terra, parapetti lisci e rugosi non sono mai stati tinteggiati , ma lasciati a vista, mentre nei piani primo e secondo gli intradossi dei solai sono stati imbiancati.

Impianti
Gli impianti sono organizzati in montanti verticali che dipartono dal piano terra e servono tutti gli appartamenti di gas, luce e acqua, mentre il riscaldamento è centralizzato, con caldaia in centrale termica ubicata al piano interrato in un locale apposito.
Molte delle colonne montanti degli impianti presentano perdite consistenti a tutti i piani, sia all'interno delle unità immobiliari, sia nelle parti comuni (corridoi del piano primo, portico piano terra, soffitto autorimesse).
Si rimanda ad una descrizione nella relazione dell'impiantistica.
L'edificio si presenta nel complesso piuttosto fatiscente, con qualche problema strutturale, per il naturale invecchiamento delle finiture e degli impianti e per una difficile gestione della situazione abitativa.
Critica la situazione dell'impiantistica, ma soprattutto delle colonne di scarico, che presentano ampie perdite e gocciolamenti al piano rialzato e all'interrato
Non sono stati eseguiti interventi per favorire l'accesso alla struttura a portatori di handicap fisici, nonostante il dislivello di oltre 1,00 m fra piano terra e i parcheggi frontale e laterale.


Punto 2

Per quanto riguarda il punto 2, si evince che il complesso edilizio non risponde assolutamente alle attuali normative relative all'igiene dell'abitato, alla sicurezza (normativa antincendio), all'impiantistica nelle parti comuni.
Nel fabbricato non sono stati eseguiti interventi manutentivi sugli impianti elettrico, idro-termo-sanitario, ascensori, telefonico, di trasporto gas (molte tubazioni hanno, ad un esame visivo, abbondanti perdite, gli ascensori non funzionano, l'illuminazione sotto il portico è disattivata con i cavidotti pendenti) non ci sono stati adeguamenti alle normative vigenti.
Da un esame anche superficiale, si evince la necessità di risistemare le facciate, gli accessi, gli spazi a verde e parcheggio, con la creazione di rampe e scale di facile utilizzo anche per persone con ridotta capacità motoria.
Sono da rifare tutti i manufatti relativi ai contatori delle utenze al piano terra con relativi sportelli, le pulsantiere per campanelli e citofoni, le cassette postali.
A questo si aggiunge una difficoltà di controllo ai fini della sicurezza nelle parti comuni, in quanto i collegamenti orizzontali e verticali sono completamente aperti e accessibili da chiunque e la struttura, essendo costruita con setti portanti, è piena di anfratti sporchi e poco illuminati che permettono il diffondersi di situazioni a forte rischio, soprattutto al piano terreno.
La situazione abitativa, peraltro fortemente intensiva, è quindi molto compromessa, e molti spazi che potrebbero essere valorizzati e adeguatamente fruiti dai proprietari delle unità immobiliari, sono completamente abbandonati all'incuria e alla microcriminalità.
L'intervento sul manufatto edilizio deve inoltre confrontarsi con l'impossibilità di sgombero dell'edificio, rendendo quindi ipotizzabile la soluzione di una convivenza fra abitanti e impianti di cantiere.


Punto 3

Per quanto riguarda il punto 3, l'ampiezza e la densità abitativa del complesso, unitamente alla fatiscenza dell'impiantistica, portano ad un'impossibilità nella situazione attuale di costituire un condominio in cui gli abitanti partecipino alle spese di gestione e di manutenzione, in cui siano regolarmente pagate le utenze relative all'illuminazione condominiale, al riscaldamento centralizzato e agli ascensori.
Gli obiettivi progettuali quindi mirano non solo al recupero delle facciate e alla messa a norma del manufatto edilizio, ma ad un frazionamento in condomini più ridotti, aumentando i collegamenti verticali (scale e ascensori) e riducendo la percorribilità di quelli orizzontali(corridoi e ballatoi), creando dei divisori murali.
Questo porta naturalmente ad un riallineamento della qualità abitativa ad un livello accettabile, con la prospettiva di durabilità nel tempo degli interventi eseguiti, portando gli abitanti ad una responsabilizzazione e a un corretto utilizzo dei beni comuni, corpi scale, ascensori, androni, senza dimenticare una logica di risparmio di tipo energetico, imponendo una gestione diretta degli impianti interni alle unità immobiliari dei singoli.





PROGETTO



II progetto prevede dunque la suddivisione in sei fabbricati distinti del complesso edilizio esistente, due dei quali destinati al piano terra a caserma dei Carabinieri e a uffici di polizia, mentre ai piani superiori all'ERP; questo progetto non considera questa parte, ma esamina solamente gli interventi sui "condomini" che restano privati.


Unità condominiali autonome

II progetto si propone di ripensare la distribuzione interna del complesso edilizio, in modo da creare unità ìmmobilari separate, ciascuna gravitante intorno ad un sistema di collegamenti verticali, corpo scale e ascensore, che serve un numero dì alloggi più limitato ad ogni piano.
Quindi i lunghi corridoi interni e i ballatoi della struttura esistente vengono suddivisi con setti in muratura; le porzioni terminali usano i collegamenti verticali esistenti, integrati da un nuovo corpo ascensore, mentre il tratto interno (unità 5) viene dotato di scala ed elevatore nuovi.
Anche l'impiantistica seguirà lo stesso principio, con il frazionamento dell'impianto elettrico scale, che a questo punto avrà un contatore autonomo, i cui costi graveranno in maniera millesimale sulle unità immobiliari che ne fruiranno direttamente.
Ogni corpo scale e ascensori avrà un accesso indipendente dall'esterno, mediante scale e rampe che dal livello parcheggio e giardino si collegheranno agli androni, con cassette per la posta e pulsantiere citofoniche autonome.


Passaggio di S.A. in S.U. delle loggie esterne

Inoltre, per razionalizzare l'aspetto esteriore del fabbricato, tutte le unità immobiliari saranno ampliate con il recupero delle logge esterne mediante una chiusura con vetrata continua, a sei ante di cui quattro apribili, che consentirà l'aumento della superficie utile interna, operazione già effettuata da alcuni proprietari che hanno fruito dei passati condoni edilizi.
Le vetrate esistenti, i pannelli di chiusura provvisori, i tendaggi e qualsiasi altro manufatto verranno rimossi.
Nella relazione relativa alle tipologie edilizie, si ipotizzano schemi di sistemazione interna per quelle unità immobiliari la cui dimensione rende possibile un frazionamento dello spazio interno dell'alloggio monostanza, con la creazione dì camere separate, seguendo i seguenti parametri:


La finestra a nastro è composta da sei specchiature, di cui due centrali fisse, quattro apribili ad anta, per consentire una superficie ventilante idonea a soddisfare il requisito igienico di superficie ventilante e illuminante superiore a 1/8 (si allega dettaglio del particolare nei particolari costruttivi).
Il parapetto e la veletta nella parte alta sono coibentati con lana di roccia imbustata, poi chiusi con cartella di laterizio intonacata e tinteggiata o pannello in cartongesso.


Servizi igienici - Apertura di finestre in facciata

Tutte le colonne di scarico dei servizi igienici e delle cucine, tutte le montanti degli impianti vengono rifatte a norma delle leggi vigenti, sostituendo le chiusure con pannelli in truciolare all'interno dei singoli alloggi con partizioni in muratura, rivestite con materiali lavabili fino ad altezza 1,80.
Si rimanda la descrizione dell'impianto idrotermosanitario ed elettrico alla relazione impiantistica.
Ai piani terzo, quarto, quinto e sesto vengono aperte finestrature sui ballatoi in corrispondenza del bagno interno per consentire l'illuminazione e la ventilazione diretta dei servizi igienici.
I servizi igienici dei bagni al piano primo e secondo, essendo gli alloggi affacciati su un interno, non hanno la possibilità di ventilazione naturale, per cui viene proposto un sistema di ventilazione forzata che garantisca i 2 vol/h , come da relazione impiantistica allegata.
Considerando che il progetto preliminare è stato approvato prima dell'entrata in vigore del nuovo Regolamento Edilizio, ed era allora conforme al Regolamento vigente, tenuto conto che comunque si tratta di edificio esistente a destinazione residenziale con una situazione igienica fortemente compromessa, si ritiene che la soluzione proposta relativa ai bagni con ventilazione forzata sia comunque migliorativa della situazione preesistente, ai sensi dell'art. 83 del Nuovo Regolamento Edilizio del Comune di Calderara.


Regolamentazione altezze parapetti

L'edificio presenta in tutte le sue parti comuni (ballatoi) a tutti i piani parapetti con altezza inferiore a 1,00 mt, per cui progettualmente verranno inseriti corrimani in tubolare di ferro verniciato, fissati all'interno dei pannelli in cls per riportare queste altezze alla quota prevista dalla normativa, come da particolari allegati.


Adeguamento corpi scale

Le scale vengono adeguate sia per quanto riguarda la normativa antincendio, con la predisposizione di porte REI 90 di idonea larghezza in ogni piano, sia per quanto riguarda la prevenzione delle cadute accidentali, rifacendo integralmente gli infissi sull'esterno con vetrate antisfondamento e protezioni interne con parapetti in ferro, come da particolari allegati.


Rifacimento intonaci e tinteggiature esterni

L'intero edificio edilizio viene ripristinato, sia per quanto riguarda le facciate sull'esterno, sia per quanto riguarda i portici, i corrodoi comuni e i ballatoi.
Verrà fatto un intervento profondo di pulitura di tutte le superfici in cls esterne con trattamenti idonei al recupero e ripristino delle parti ammalorate, con adeguati interventi sui ferri che affiorano dai setti.
A questo procedimento seguirà l'applicazione di un ciclo protettivo e coprente per dare omogeneità alle parti in cls, setti e parapetti, precedentemente trattate.
Stesso discorso vale per i solai, in cui saranno da ripristinare quelle porzioni che hanno subito danneggiamenti dal cattivo funzionamento di scarichi e condutture o da altri incidenti occorsi (incendi o allagamenti).
Ovviamente nelle parti comuni ai piani primo e secondo e nel corpo scale verrà applicata tinteggiatura di tipo lavabile.


Spazi comuni al piano rialzato

Le sale ad uso comune del piano rialzato saranno realizzate con pareti esterne in blocchi di poroton intonacate e tinteggiate, dotate di servizio igienico di dimensione idonea per l'uso di portatori di handicap; gli infissi saranno realizzati in alluminio elettrocolorato con vetro antisfondamento.
I portici del piano rialzato saranno collegati agli spazi esterni, giardino e parcheggio con rampe per portatori di handicap realizzate in muratura, con pavimentazione antisdrucciolevole, con parapetto in ferro verniciato, come da particolari costruttivi.
Dove presenti dislivelli fra terreno circostante e piano porticato, si provvederà alla realizzazione di parapetti in ferro per evitare le cadute accidentali.
Riassumendo, i punti focali dell'intervento sono:
  1. ripartizione del fabbricato in unità edilizie, assimilabili a condomini, in cui il complesso viene frazionato, già individuate dal gruppo di lavoro del Comune di Calderara

  2. interventi edilizi ed impiantistici per rendere autonome le suddette unità edilizie

  3. interventi edilizi e impiantistici per adeguare le parti comuni delle singole unità edilizie alle normative vigenti in materia di sicurezza, di impianti, di igiene, rendendo possibile una futura gestione parcellizzata dell'edificio

  4. interventi edilizi e impiantistici per modificare e recuperare spazi esistenti ad una funzione collettiva al piano terreno

  5. interventi edilizi e impiantistici volti a rendere sicuri gli spazi comuni alle unità immobiliari

  6. valutazione di soluzioni impiantistiche conformi alle normative che consentano un risparmio energetico e una gestione autonoma ai singoli abitanti, oltre ad un controllo delle utenze da parte dei condomini di futura attuazione


Dal progetto in questione sono esclusi i due condomini denominati U.l e U.2 in quanto ricompresi in un altro progetto denominato "progetto sicurezza", che porterà a collocare nel complesso edilizio attività di controllo del territorio quali polizia e carabinieri, al piano terra, mentre i piani alti saranno destinati all' ERP (intervento di edilizia residenziale pubblica)





ELENCO INTERVENTI ARCHITETTONICI



OPERE ESTERNE


Parcheggi:


Verde condominiale:


Marciapiedi e accessi all'edificio:


Fognature piazzali di parcheggio:



OPERE INTERNE


INTERVENTI U.3

  1. ristrutturazione delle parti porticate (ripristino pavimenti in cls, pulitura e tinteggiature elementi verticali e soffitti, posa in opera parapetti in ferro, nuovi infissi sale condominiali, armadietti impianti)


  2. trasformazione del corpo scale in scala di tipo protetto con porta REI 90 a tutti i piani


  3. rifacimento pavimentazioni corpo scale in gomma a bolli con battiscopa, tinteggiatura vani scala, cartatura e ripristino parapetti in ferro, smaltatura


  4. rifacimento vetrate scale con infissi in alluminio e vetri antisfondamento


  5. introduzione a fianco del corpo scala di ascensore per handicappati (vano in cls armato)


  6. ripristino rampa garage, con fornitura e posa in opera di cancello di chiusura con inserimento di uscita di sicurezza e maniglione antipanico


  7. costruzione di divisorio sul corridoio ai piani primo e secondo e sui ballatoi a tutti gli altri piani


  8. inserimento di rampa o piattaforma per portatori di handicap


  9. rifacimento pavimentazioni corridoi e ballatoi ai piani primo, secondo, terzo, quarto, quinto e sesto con gomma a bolli


  10. rimozione intonaci ammalorati, rifacimento intonaco, tinteggiatura corridoi e parti murarie ballatoi


  11. restauro facciate con trattamenti diversi per setti in cls, pannelli lisci in cls, pannelli rugosi in cls


  12. rifacimento pendenze e guaina sul coperto


  13. inserimento di tubolari in ferro zincato e verniciato per regolarizzare altezze parapetti



INTERVENTI U.I 4

  1. recupero a S.U. ad uso terziario o sala condominiale di porzione del portico a piano terra


  2. ristrutturazione delle parti porticate (ripristino pavimenti in cls, pulitura e tinteggiature elementi verticali e soffitti, posa in opera parapetti in ferro, nuovi infissi sale condominiali, armadietti impianti)


  3. inserimento di nuovo corpo scale di tipo protetto con porta REI 90 a tutti i piani


  4. pavimentazioni corpo scale bolli con battiscope, tinteggiatura, fornitura e posa in opera parapetti in ferro, smaltatura


  5. costruzione di scala di sicurezza per accesso all'interrato


  6. introduzione di fronte al corpo scala di ascensore per handicappati, sfruttando il cavedio ascensore già esistente


  7. ripristino rampa garage, con fornitura e posa in opera di cancello di chiusura con inserimento di uscita di sicurezza e maniglione antipanico


  8. costruzione di divisorio sui corridoi e ballatoi a tutti i piani


  9. inserimento di rampa o piattaforma per portatori di handicap


  10. rifacimento pavimentazioni corridoi e ballatoi ai piani primo, secondo, terzo, quarto, quinto e sesto con gomma a bolli


  11. restauro facciate con trattamenti diversi per setti in cls, pannelli lisci in cls, pannelli rugosi in cls


  12. rifacimento pendenze e guaina sul coperto


  13. inserimento di tubolari in ferro zincato e verniciato per regolarizzare altezze parapetti



INTERVENTI U.I 5

  1. recupero a S.U. ad uso terziario di porzione del portico a piano terra


  2. ristrutturazione delle parti porticate (ripristino pavimenti in cls, pulitura e tinteggiature elementi verticali e soffitti, posa in opera parapetti in ferro, nuovi infissi sale condominiali, armadietti impianti)


  3. inserimento di nuovo corpo scale di tipo protetto con porta REI 90 a tutti i piani


  4. pavimentazioni corpo scale bolli con battiscopa, tinteggiatura, fornitua e posa parapetti in ferro, smaltatura parapetti


  5. costruzione di scala di sicurezza per accesso all'interrato


  6. introduzione s fianco del corpo scala di ascensore oleodinamico per handicappati


  7. approntamento di vano contatori


  8. approntamento di sala condominiale al piano terra


  9. costruzione di divisorio sui ballatoi a tutti i piani


  10. rifacimento impianti


  11. rifacimento pavimentazioni corridoi e ballatoi ai piani primo, secondo, terzo, quarto, quinto e sesto con gomma a bolli


  12. rimozione intonaci ammalorati, rifacimento intonaco, tinteggiatura corridoi e parti murarie ballatoi


  13. restauro facciate con trattamenti diversi per setti in cls, pannelli in cls, pannelli rugosi in cls


  14. inserimento di tubolari in ferro zincato e verniciato per regolarizzare altezze parapetti



INTERVENTI U.I 6

  1. recupero a S.U. ad uso terziario di porzione del portico a piano terra


  2. ristrutturazione delle parti porticate (pavimenti, tinteggiature, parapetti, infissi, impianti)


  3. trasformazione del corpo scale del tipo protetto


  4. costruzione di scala di sicurezza per accesso all'interrato


  5. introduzione a fianco del corpo scala di ascensore oleodinamico per handicappati


  6. approntamento di vano contatori


  7. costruzione di divisorio sui ballatoi a tutti i piani


  8. rifacimento impianti


  9. tinteggiatura dei ballatoi e di tutte le parti comuni ai piani


  10. rifacimento pavimentazioni


  11. restauro facciate


  12. rifacimento pendenze e guaina sul coperto



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