PRU Garibaldi 2 Calderara di Reno
Allegato A (Tavola A1)
all'Accordo di programma
per la realizzazione degli interventi nelle porzioni private
(approvato con DCC di Calderara di Reno n. 33/2003)
PIANO DI RIQUALIFICAZIONE URBANA "GARIBALDI 2"
Progetto preliminare ed estimativo degli interventi sulle parti comuni
RELAZIONE DI STIMA DI MASSIMA OPERE ARCHITETTONICA
RELAZIONE TECNICO-ORGANIZZATIVA
Nell'intervento relativo al complesso edilizio di Via Garibaldi n.2, sono emerse tre tipologie di problematiche da evidenziare e risolvere:
- la prima di tipo architettonico-strutturale legata al diverso utilizzo del manufatto nel passato rispetto al presente e all'usura dovuta al tempo e all'incuria.
- la seconda di tipo organizzativo-gestionale sul tipo di interventi e sui tempi di attuazione.
- la terza di tipo fruitivo-manutentivo in una prospettiva futura.
Punto 1
Stato di fatto
Schema distributivo
Per quanto riguarda il primo punto, il complesso edilizio è attualmente articolato con un corpo di fabbrica con planimetria a T, sei piani abitabili oltre al piano terra, copertura piana non accessibile, quattro corpi scala, cinque ascensori riuniti in un unico blocco all'ingresso, volumetria ad andamento piramidale.
Originariamente, l'edificio aveva destinazione ricettiva di casa albergo; attualmente l'edificio è stato frazionato in tante unità immobiliari, quante erano le camere della struttura.
L'edificio è realizzato in aderenza ad un altro fabbricato (Meeting Hotel) con le stesse caratteristiche costruttive, adibito a struttura alberghiera e già ristrutturato qualche anno fa.
La destinazione originaria a casa albergo/residence prevedeva a tutti i piani una continuità dei collegamenti orizzontali (portici, corridoi e ballatoi) a servizio delle singole unità residenziali, raccordate in verticale da tre corpi scale con gabbia in cls nei terminali dei bracci e una al centro della planimetria a T.
Attualmente l'edificio è adibito a residenza, con monolocali di partitura modulare ma di dimensione variabile a seconda del piano, con bagno cieco, piccolo angolo cottura autonomo, loggia esterna; il piano terra in cui trovano posto alcune attività di tipo collettivo, sale sociali, e un bar, è prevalentemente adibito a portico coperto.
Struttura dell'edificio
La struttura è stata realizzata con setti portanti trapezoidali paralleli in cemento armato prefabbricati con interasse di m. 5.85, leggibili in facciata, solai in cemento, tamponamenti esterni in pannelli di cemento armato prefabbricati e infissi in alluminio, copertura piana accessibile ma non praticabile, cavedi per impianti.
Le scale e i cavedì ascensori sono realizzate con gabbie in cls armato; le rampe delle scale sono anch'esse in cls prefabbricato, con parapetto in ferro verniciato.
I corpi scala sono illuminati direttamente da una vetrata verticale continua, con infisso articolato in parti fisse e parti apribili, in alcuni casi molto danneggiate e sistemate con assi inchiodate in modo da evitare cadute accidentali dall'alto.
Tamponamenti esterni
I tamponamenti di facciata sono realizzati in pannelli di cls prefabbricato, con andamento piramidale, rastremato verso l'alto, terrazze continue sempre in cls, con parapetti lisci o scabri rigati.
Non ci sono bancaline di protezione in metallo o cls o staccagoccia, nonostante l'andamento piramidale della struttura, per cui in corrispondenza dei ballatoi più esposti si nota la formazione di muschi e funghi sulla superficie dei prefabbricati.
Lo stato di conservazione delle parti in cls è piuttosto mediocre, con ferri di armatura scoperti, distacchi di materiale, rigonfiamenti e fessurazioni, come si evince dalla documentazione fotografica .
All'interno dei ballatoi, ai piani terzo, quarto, quinto e sesto, le pareti sono realizzate in laterizio spessore cm 28, con finitura d'intonaco in graffiato; in queste superfici sono presenti piccole crepe, fessurazioni, dovute presumibilmente all'elasticità della struttura.
Vicino al pavimento, nella parte bassa delle murature, sono presenti parziali distacchi di materiale e infiltrazioni d'acqua in quanto non è stato realizzato alcun battiscopa di protezione.
Infissi
Gli infissi esterni di ciascun alloggio, affacciantesi sulla loggia privata, sono realizzati con infisso strutturale in profilati di alluminio, avvolgibile in pvc, parte bassa con pannello di tamponamento opaco; in molte unità immobiliari, le logge sono state abusivamente chiuse con finestre provvisorie o pannelli con partiture diverse.
Gli infissi esterni su ballatoio sono realizzati con infisso a due ante in profilati di alluminio, avvolgibile in pvc, inferriata fissa in ferro verniciato; in alcuni casi sono presenti inferriate apribili a protezione dei portoncini di ingresso, installate in fasi successive alla costruzione dell'edificio.
Gli infissi interni che danno sulle parti comuni sono portoncini di diversa fattura, in quanto i singoli sono intervenuti nel tempo con modifiche alla situazione originaria.
Le scale interne a servizio del fabbricato in origine hanno avuto porte di accesso in alluminio, di cui ora rimangono solo i controtelai, in quanto gli infissi sono stati rimossi o seriamente danneggiati.
Pavimentazioni parti comuni
Le pavimentazioni dei portici del piano terra sono realizzate in quadrotti in cemento liscio in opera, con giunti sigillati con materiale bituminoso, ad esclusione dell'atrio principale in cui sono presenti pavimenti e rivestimenti in piastrelle di klinker di formato rettangolare.
Al piano interrato, il pavimento è realizzato in gres rosso di piccolo formato posato accostato, in buono stato di manutenzione, mentre le rampe di discesa alle autorimesse sono eseguite in materiale tipo durocret, in medio stato di conservazione.
Le pavimentazioni delle parti comuni, rampe scale, sono realizzate in gomma a bolli, a teli su alzata e pedata, posata a colla, con apposite lavorazioni sulla parte orizzontale terminale per rendere il materiale antisdrucciolo.
Le pavimentazioni dei ballatoi ai piani terzo, quarto, quinto e sesto sono realizzate in gomma a bolli, a teli su alzata e pedata, posate a cemento, alle quali è stata applicata sopra, nelle parti più esposte una guaina bituminosa per evitare le infiltrazioni al piano sottostante.
Le pavimentazioni dei corridoi ai piani primo e secondo sono realizzate in quadrotti 30 x 30 lati ortogonali e con un sottofondo di lisciatura a base gesso.
In alcune zone del piano terra è stato messo in opera un controsoffitto molto danneggiato, del quale si prevede una rimozione.
Tinteggiature
Nei vani scala, la tinteggiatura è stata eseguita con trattamento superficiale lavabile a buccia d'arancia, mentre nei corridoi dei piani primo e secondo alle pareti è presente un rivestimento con carta a parati; sia la tinteggiatura, sia la carta da parati necessita di un rifacimento, per la presenza di distacchi di materiale e di graffiti.
I setti in cls, gli intradossi dei solai del piano terra, parapetti lisci e rugosi non sono mai stati tinteggiati , ma lasciati a vista, mentre nei piani primo e secondo gli intradossi dei solai sono stati imbiancati.
Impianti
Gli impianti sono organizzati in montanti verticali che dipartono dal piano terra e servono tutti gli appartamenti di gas, luce e acqua, mentre il riscaldamento è centralizzato, con caldaia in centrale termica ubicata al piano interrato in un locale apposito.
Molte delle colonne montanti degli impianti presentano perdite consistenti a tutti i piani, sia all'interno delle unità immobiliari, sia nelle parti comuni (corridoi del piano primo, portico piano terra, soffitto autorimesse).
Si rimanda ad una descrizione nella relazione dell'impiantistica.
L'edificio si presenta nel complesso piuttosto fatiscente, con qualche problema strutturale, per il naturale invecchiamento delle finiture e degli impianti e per una difficile gestione della situazione abitativa.
Non sono stati eseguiti interventi per favorire l'accesso alla struttura a portatori di handicap fisici, nonostanteil dislivello di oltre 1,00 m fra piano terra e i parcheggi frontale e laterale.
Punto 2
Per quanto riguarda il punto 2, si evince che il complesso edilizio non risponde assolutamente alle attuali normative relative all'igiene dell'abitato, alla sicurezza (normativa antincendio), all'impiantistica nelle parti comuni.
Nel fabbricato non sono stati eseguiti interventi manutentivi sugli impianti elettrico, idro-termo-sanitario, ascensori, telefonico, di trasporto gas (molte tubazioni hanno, ad un esame visivo, abbondanti perdite, gli ascensori non funzionano, l'illuminazione sotto il portico è disattivata con i cavidotti pendenti) non ci sono stati adeguamenti alle normative vigenti.
Da un esame anche superficiale, si evince la necessità di risistemare le facciate, gli accessi, gli spazi a verde e parcheggio, con la creazione di rampe e scale di facile utilizzo anche per persone con ridotta capacità motoria, i pavimenti a tutti i piani, le tinteggiature interne.
Sono da rifare tutti i manufatti relativi ai contatori delle utenze al piano terra con relativi sportelli, le pulsantiere per campanelli e citofoni, le cassette postali.
A questo si aggiunge una difficoltà di controllo ai fini della sicurezza nelle parti comuni, in quanto i collegamenti orizzontali e verticali sono completamente aperti e accessibili da chiunque e la struttura, essendo costruita con setti portanti, è piena di anfratti sporchi e poco illuminati che permettono il diffondersi di situazioni a forte rischio, soprattutto al piano terreno.
La situazione abitativa, peraltro fortemente intensiva, è quindi molto compromessa, e molti spazi che potrebbero essere valorizzati e adeguatamente fruiti dai proprietari delle unità immobiliari, sono completamente abbandonati all'incuria e alla microcriminalità.
L'intervento sul manufatto edilizio deve inoltre confrontarsi con l'impossibilità di sgombero dell'edificio, rendendo quindi ipotizzabile la soluzione di una convivenza fra abitanti e impianti di cantiere.
Punto 3
Per quanto riguarda il punto 3, l'ampiezza e la densità abitativa del complesso, unitamente alla fatiscenza dell'impiantistica, portano ad un'impossibilità nella situazione attuale di costituire un condominio in cui gli abitanti partecipino alle spese di gestione e di manutenzione, in cui siano regolarmente pagate le utenze relative all'illuminazione condominiale, al riscaldamento centralizzato e agli ascensori.
Gli obiettivi progettuali quindi mirano non solo al recupero delle facciate e alla messa a norma del manufatto edilizio, ma ad un frazionamento in condomini più ridotti, aumentando i collegamenti verticali (scale e ascensori) e riducendo la percorribilità di quelli orizzontali(corridoi e ballatoi).
Questo porta naturalmente ad un riallineamento della qualità abitativa ad un livello accettabile, con la prospettiva di durabilità nel tempo degli interventi eseguiti, portando gli abitanti ad una responsabilizzazione e a un corretto utilizzo dei beni comuni, corpi scale, ascensori, androni, senza dimenticare una logica di risparmio di tipo energetico, imponendo una gestione diretta degli impianti interni alle unità immobiliari dei singoli.
