PRU Garibaldi 2 Calderara di Reno
Allegato IM.001
all'Accordo di programma
per la realizzazione degli interventi nelle porzioni private
(approvato con DCC di Calderara di Reno n. 33/2003)
PIANO DI RIQUALIFICAZIONE URBANA "GARIBALDI 2"
Progetto preliminare ed estimativo degli interventi sulle parti comuni
PROGETTO PRELIMINARE IMPIANTI MECCANICI
RELAZIONE TECNICA
1 PREMESSA
La presente relazione tecnica descrittiva riguarda la manutenzione straordinaria degli impianti meccanici inseriti nell'intervento di ristrutturazione del complesso edilizio "GARIBALDI 2", ubicato a Calderara di Reno (BO), limitatamente ai blocchi denominati nn. 3 - 4 - 5 - 6.
L'edifico in esame è costituito da un piano interrato, destinato a cantine e garage, e da sei livelli fuori terra destinati a parti comuni al piano terra ed alloggi ai piani superiori.
L'area condominiale del fabbricato è costituita da androni, corridoi, ballatoi esterni, vani scala, ascensori e relativi locali macchine, ripostigli, area cortilizia esterna di pertinenza, ecc.
I sopralluoghi tecnici eseguiti presso il complesso residenziale hanno inteso:
- verificare la consistenza e lo stato di conservazione degli impianti meccanici installati;
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individuare la tipologia ed il costo degli interventi di manutenzione straordinaria e di modifica degli impianti meccanici per le parti comuni del complesso residenziale;
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individuare le tipologie di intervento per il riscaldamento e la ristrutturazione interna degli impianti di n. 130 alloggi, distribuiti ai vari livelli dei blocchi nn. 3 - 4 - 5 - 6.
2 STATO DI FATTO RILEVATO
2.1 IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO
L'impianto di riscaldamento attualmente installato è di tipo centralizzato, con centrale di distribuzione e radiatori in ghisa, posti all'interno degli alloggi.
La centrale termica, alimentata a gas metano, è ubicata in un locale ad uso specifico con copertura a cielo libero, ed è utilizzata per il solo riscaldamento delle unità immobiliari, senza produzione di acqua calda sanitaria.
All'interno del locale sono installati:
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due generatori di calore, collegati in parallelo, con potenza termica singola di 400.000 Kcal/h, con bruciatori pressurizzati a gas metano di rete;
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elettropompe di spinta della rete di distribuzione dell'acqua calda.
IL sistema di distribuzione dell'acqua calda, prodotta a 80° C, con circuito primario a due tubi è realizzato con tubazioni di acciaio nero, distribuite a soffitto del piano seminterrato destinato a garage.
Dal circuito orizzontale suddetto sono derivate le colonne montanti poste all'interno di cavedi verticali, con presenza di valvole di intercettazione e di taratura a piede colonna.
Dalle colonne montanti sono derivate le alimentazioni dei singoli alloggi, con sistema di dostribuzione a collettori complanari e radiatori in ghisa.
La tipologia costruttiva adottata non consente l'intercettazione singola delle unità immobiliari, ma solo delle unità alimentate dalla medesima colonna montante.
Lo stato di manutenzione delle tubazioni e delle valvole di taratura ed intercettazione poste a piede colonna, è scadente, con presenza di incrostazioni, di valvole bloccate e di trafilamenti e/o perdite d'acqua.
2.2 IMPIANTO IDRICO
La rete idrica di acqua fredda potabile è derivata dal civico acquedotto.
La sua distribuzione avviene con tubazioni di acciaio zincato allocate parallelamente alle tubazioni dell'impianto di riscaldamento, a soffitto dei garage del piano seminterrato ed in cavedi verticali per servire i singoli alloggi.
In corrispondenza delle singole unità immobiliari, all'interno dei cavedi, sono posti i contatori divisionali per la lettura dei consumi di acqua fredda.
La produzione di acqua calda sanitaria avviene con bollitori elettrici autonomi, uno per ogni unità immobiliare.
Lo stato di manutenzione delle tubazioni e delle valvole di intercettazione è scadente, con presenza di incrostazioni, di valvole bloccate e di trafilamenti.
2.3 RETI DI SCARICO ACQUE NERE
Le colonne di scarico delle acque nere e saponate dei singoli alloggi non sono tra loro distinte.
Le colonne di scarico hanno una ventilazione primaria, con adduzione in copertura dell'edificio e sono realizzate con tubi di PVC, posti all'interno dei cavedi verticali citati, con sviluppo parallelo alle tubazioni dell'impianto di riscaldamento ed idrico.
Le colonne verticali sono raccolte a soffitto del piano seminterrato da una rete suborizzontale di scarico, collegata alla fognatura pubblica.
La rete di scarico è stata interessata da numerose rotture, come rilevabile dalle riparazioni eseguite sui tratti a vista e presenta perdite in più punti che rendono necessaria l'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria.
2.4 IMPIANTO IDRICO ANTINCENDIO
La rete idrica antincendio esistente è alimentata direttamente dal civico acquedotto, con allaccio al piano interrato dotato di contatore.
La rete di distribuzione è realizzata a soffitto del piano interrato, con tubazione di acciaio zincato parallela alle reti esistenti di acqua potabile e di riscaldamento.
Dalle rete orizzontale sono derivate le colonne montanti, che alimentano idranti UNI 45 posti in cassette lungo i percorsi esterni di accesso all'edificio ed i ballatoi di accesso alle singole unità immobiliari.
Gli impianti necessitano di una manutenzione straordinaria che preveda il ripristino della coinbentazione delle tubazioni esterne, per la protezione contro il gelo, la sostituzione delle cassette di contenimento, delle manichette e degli idranti UNI 45, danneggiati.
Prima della messa in esercizio dell'impianto, si ritiene necessario eseguire delle prove di pressione e di portata della rete, per verificare l'efficienza degli impianti e la loro rispondenza alle norme di legge.
2.5 IMPIANTO GAS METANO DI ALIMENTAZIONE CUCINE
La rete di distribuzione del gas metano è derivata dalla rete civica, con tubazione di acciaio zincato distribuite all'esterno del complesso edilizio, con percorsi orizzontali a soffitto dei portici del piano rialzato e dei ballatoi esterni di piano e con percorsi verticali.
Tutte le tubazioni di alimentazione delle singole unità immobiliari sono installate a vista.
Dalla rete di distribuzione esterna sono derivati i contatori delle singole utenze, posti entro cassette a parete, aerate, all'esterno delle unità immobiliari da servire.
La rete di distribuzione, di recente realizzazione, è in discreto stato di conservazione e non necessita di modifiche sostanziali.
Tuttavia, è necessario procedere ad un collaudo in pressione della rete.
3 DESCRIZIONE DELLE PRINCIPALI ANOMALIE REGISTRATE
L'analisi della situazione esistente, descritta ai punti precedenti, ha evidenziato la presenza di problemi di carattere tecnico, igienico sanitario e gestionale, legati all'originaria destinazione d'uso dei locali, alla vetustà dell'impianto ed all'assenza di manutenzione.
I principali punti emersi dai sopralluoghi a vista, da approfondire in fase di progettazione esecutiva, sono di seguito sintetizzati.
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Obsolescenza e cattivo stato di manutenzione degli impianti, che necessitano di interventi radicali atti ad eliminare le perdite di acqua e/o di liquami per il ripristino della loro funzionalità;
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Presenza dì strutture di tamponamento dei cavedi interni alle singole unità immobiliari, utilizzati per l'adduzione dei fluidi primari e delle reti di scarico, interessate da deformazioni, lesioni, fessure ed infiltrazioni d'acqua.
Tali strutture sono interessate dal passaggio di animali (topi ed insetti) e da perdite di acqua dagli impianti, dì liquami dagli scarichi e dai sifoni delle docce, provenienti dai piani superiori. Le condizioni igienico sanitarie degli alloggi sono compromesse da quanto sopra descritto per la presenza di topi e di muffe sulle pareti umide dei locali, con grave rischio per la salute degli inquilini.
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L'impianto di riscaldamento centralizzato comporta la suddivisione delle spese annuali di gestione e manutenzione degli impianti, con pagamento di rate condominiali su base millesimale da parte degli utenti. Il mancato pagamento delle rate da parte degli inquilini morosi comporta gravi problemi gestionali per l'amministrazione del condominio legata alla manutenzione della centrale termica ed alla fornitura del gas metano. La situazione è complicata dal fatto che la tipologia distributiva dell'impianto di riscaldamento non consente l'intercettazione degli impianti interni degli alloggi dei soli inquilini morosi.
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I servizi igienici privi di finestre e le cucine non sono dotate dì canne autonome di ventilazione per l'estrazione forzata dell'aria in grado di assicurare un corretto ricambio d'aria. Gli alloggi dotati di ventilatori di estrazione immettono l'aria viziata direttamente nei cavedi verticali, mettendoli in pressione, provocando il trasferimento di odori ed esalazioni negli alloggi posti sulla medesima verticale, non essendo i cavedi a tenuta stagna.
4 DESCRIZIONE DEGLI INTRVENTI DI RISTRUTTURAZIONE
L'analisi dello stato di fatto e delle modifiche edilizie previste nel progetto edile di ristrutturazione dell'immobile, con realizzazione di vani scaia distinti e di unità immobiliari ha messo in evidenza la necessità di eseguire degli interventi radicali di manutenzione straordinaria degli impianti meccanici esistenti.
Dopo attenta analisi, sono state adottate le soluzioni tecniche descritte ai punti successivi ed inserite negli elaborati grafici allegati.
4.1 IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
Per risolvere i problemi legati all'impianto centralizzato di riscaldamento attuale, si ritiene necessaria l'installazione di impianti autonomi per ciascuna unità immobiliare, in modo da consentire ai singoli utenti la più ampia libertà di gestione del riscaldamento.
Tra i possibili sistemi di riscaldamento installabili, è stato adottato il sistema a pompa di calore elettrica tipo split, dotato di unità interna canalizzata, posta a soffitto del corridoio di ingresso con bocchette di diffusione e griglia di ripresa, ed unità motocondensante esterna, posta sul tetto piano di copertura dell'edificio.
Altri sistemi che prevedono l'utilizzo di caldaie murali autonome alimentate a gas metano, impianto centralizzato dotato di contatori di calore per ogni alloggio, sono stati scartati per i seguenti motivi:
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negli attuali cavedi, per mancanza di spazio, non è possibile inserire né canne fumarie singole o collettive per l'evacuazione dei fumi di combustione, né tubazioni per la presa di aria esterna necessaria alla combustione;
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maggiori costi di fornitura e posa dei suddetti impianti;
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l'utilizzo di contatori di calore individuali comporta il mantenimento dell'impianto centralizzato, e non risolve il problema legato alla gestione degli impianti nel caso di inquilini morosi.
Per la pompa di calore, il tipo di refrigerante "ecologico" adottato, che non danneggia la fascia di ozono è l' R410A, che garantisce una maggiore efficienza con notevoli risparmi energetici rispetto ad altri gas.
Il collegamento tra l'unità interna e quella esterna è costituito esclusivamente da due tubazioni in rame di ridotto diametro, per la distribuzione del refrigerante gas/liquido, e da un cavo elettrico per l'alimentazione elettrica e la gestione delle due unità.
Le macchine previste sono dotate di tecnologia a inverter, che garantisce una migliore efficienza energetica della pompa di calore, poiché il consumo di energia elettrica è modulato in funzione dell'effettiva richiesta dell'ambiente da condizionare, riducendo nella stagione invernale gli assorbimenti elettrici e il numero degli sbrinamenti.
L'unità interna sarà dotata di:
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tubazione di scarico della condensa, da evacuare all'esterno con rete distinta in PVC DN32 per evitare la potenziale formazione di cattivi odori;
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filtro antimuffa, posto sulla griglia di ripresa dell'aria, ad alta efficienza;
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telecomando di controllo della velocità del ventilatore, della temperatura e dell'umidità ambiente;
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silenziatori sulla mandata e sulla ripresa dell'aria per ridurre la rumorosità immessa in ambiente;
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canalizzazione di mandata e di ripresa dell'aria per la distribuzione nei locali;
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bocchette di mandata con alette regolabili e serranda manuale;
Nelle tavole allegate si riporta una possibile distribuzione per gli alloggi tipo.
I vantaggi che la soluzione adottata consente sono:
- sistema autonomo per il riscaldamento invernale, che non necessita di allacciamenti alla rete gas metano, di canne fumarie per l'evacuazione dei fumi di combustione e di canne di ventilazione per l'adduzione di aria esterna;
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sistema utilizzabile sia per il riscaldamento invernale, sia per il condizionamento estivo delle singole unità immobiliari;
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gestione autonoma degli orari di funzionamento e della regolazione della temperatura nbiente ai valori desiderati durante l'intera giornata.
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sistema che necessita, per il suo funzionamento, della sola fornitura di energia elettrica con potenza massima assorbita di 3,0 kW monofase e che, durante l'arco stagione, riduce il consumo fino ad un valore minimo di 0,45 kW, variabile in funzione della temperatura dell'aria esterna e dell'aria ambiente. Pertanto, la potenza elettrica da richiedere all'ENEL è limitata a 4,5 kW monofase.
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sistema di ridotto costo iniziale, valutato in circa Euro 4.000,00, inferiore al costo di un impianto di riscaldamento costituito da caldaie murali stagne, rete di distribuzione in rame, di radiatori, rete gas metano e canna fumaria, valutato in circa Euro 7.000,00.
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sistema con ridotta manutenzione annuale (solo pulizia filtro unità interna e controllo della carica gas frigorigeno) rispetto al sistema con caldaia murale a gas metano, che richiede per normativa un contratto di manutenzione annuale con ditta qualificata per la pulizia della caldaia, il controllo biennale della combustione e dei fumi un importo di circa Euro 120,00 all'anno.
Nella valutazione economica dei consumi di energia elettrica della pompa di calore la con caldaia a gas metano, occorre tenere conto:
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della maggiore efficienza del sistema quando la temperatura dell'aria esterna è superiore a 5° C, con valori di EER superiori a 2,7;
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del maggior costo iniziale dell'impianto di riscaldamento a gas metano rispetto alla pompa di calore, da ammortizzare in circa 10 anni;
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dei costi relativi alle spese fisse per la fornitura del gas metano, oltre a quelli variabili in funzione dei consumi;
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dei maggiori costi annuali di manutenzione e controllo dell'impianto di riscaldamento a gas metano.
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In fase di predisposizione degli impianti a pompa di calore, le cui unità terminali saranno realizzate a cura di ciascun condòmino, durante la realizzazione delle reti di distribuzione dell'acqua fredda e degli scarichi all'interno dei cavedi, sarà necessario posare le tubazioni in rame, la tubazione elettrica e di scarico per il collegamento delle unità interna ed esterna in copertura.
Per il riscaldamento dei servizi igienici è prevista l'installazione, a cura dei singoli condòmini, di un radiatore elettrico, della potenza di circa 400 W, dotato di termostato ambiente e di sicurezza posto a parete all'interno dei bagni.
4.2 IMPIANTO DI DISTRIBUZIONE ACQUA FREDDA
LA rete di distribuzione dell'acqua fredda posata a soffitto del piano interrato, atta ad alimentare le colonne montanti, sarà completamente rifatta, con utilizzo di tubazioni di acciaio zincato rivestite esternamente con isolante a cellule chiuse per la protezione contro il gelo.
Le nuove colonne montanti, poste all'interno dei cavedi, saranno realizzate con tubo multistrato con raccordi a pressare, installando valvole di intercettazione e di scarico al piede di ciascuna colonna.
Nel corridoio e/o nel ballatoio esterno di accesso alle singole unità immobiliari, in apposita cassetta incassata a parete ed ispezionabile, sarà installato il contatore divisionale, al fine di consentire la lettura dei consumi, senza dovere entrare all'interno dei singoli alloggi.
Dal contatore saranno derivate le tubazioni interne di alimentazione dei singoli utilizzatoti con tubazioni in linea, incassate a parete e/o a pavimento, utilizzando tubo multistrato e raccordi a pressare.
4.3 IMPIANTO DI PRODUZIONE ACQUA CALDA
La produzione di acqua calda sanitaria di ciascun alloggio avverrà mediante l'installazione, a carico dei singoli condomini, di boiler elettrico con accumulo di 60 - 80 litri, posto a parete all'interno del servizio igienico.
Il boiler alimenterà le utenze dei bagni e della cucina con tubo multistrato sotto traccia, a pavimento e/o a parete.
4.4 IMPIANTO GAS METANO
Il gas metano, utilizzato solo per alimentare le cucine degli alloggi, sarà mantenuto per l'intera rete di distribuzione esterna sino a contatori esterni alle abitazioni.
Eventuali modifiche e/o integrazioni potranno essere apportate alla rete distributiva in funzione del nuovo lay out distributivo degli appartamenti o a seguito delle verifiche eseguite nel collaudo degli impianti esistenti.
Gli armadi di contenimento dei contatori, posti al piano terra, saranno verniciati, provvedendo alla riparazione e/o sostituzione nel caso di danneggiamento.
4.5 IMPIANTO IDRICO ANTINCENDIO
La rete esistente dell'impianto idrico antincendio sarà sottoposta a verìfiche con prove di pressione e di portata atte ad accertare la funzionalità e la rispondenza alle norme di legge degli impianti.
Nei tratti all'esterno, la rete sarà coibentata per evitare il pericolo del gelo.
La posizione degli idranti sarà ubicata lungo le vie di esodo, con cassette poste a parete nei garage, nei ballatoi e/o all'esterno dei vani scala.
I tratti di tubazioni esistenti, danneggiati e/o insufficienti saranno sostituiti, unitamente agli idranti UNI45, alle cassette di contenimento, alle manichette flessibili in nylon gommato internamente, ed alle lance con getto pieno/frazionato.
4.6 IMPIANTO DI VENTILAZIONE BAGNI E CUCINE
Per la ventilazione forzata dei servizi igienici privi di finestre e per le cucine di ciascun alloggio saranno installate due tubazioni autonome all'interno dei cavedi verticali esistenti, con espulsione in copertura.
Alle due tubazioni potranno essere collegati degli estrattori d'aria canalizzati, da fornire a cura dei singoli inquilini.
4.7 RETE DI SCARICO ACQUE
Gli scarichi delle acque di ciascun alloggio saranno integralmente rifatti, realizzando due reti distinte, una per le acque nere ed una per le acque saponate, provenienti dalle lavatrici, dalle lavastoviglie, dai lavelli e dalle docce.
Le reti saranno realizzate con polietilene ad alta densità, con raccordi a saldare, dotati di pezzi speciali, punti fissi e giunti di dilatazione.
Per la rete delle acque nere, sarà realizzato un sistema di ventilazione secondaria con sia alla colonna di scarico, da addurre fino in copertura.
Per la rete acque saponate, sarà realizzato un sistema di ventilazione primaria con prolungamento della colonna di scarico da addurre fino in copertura.
Le reti di raccolta suborizzontale delle colonne montanti saranno poste al piano terra ed interrato, con percorso analogo a quello delle reti esistenti.
Prima dell'immissione in fogna, le acqua saponate transiteranno entro pozzetti di separazione.
5 ALLEGATI
