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Dott. Ing. Bruno Pizzi
c/o AGENZIA DEL TERRITORIO
Ufficio Provinciale di Bologna 		Comune di Calderara di Reno
07 agosto 2002
Prot. n. 19124



RELAZIONE DI STIMA RELATIVA AL PIU'
PROBABILE VALORE DI MERCATO DELLE UNITA'
IMMOBILIARI COSTITUENTI L'EDIFICIO UBICATO
IN COMUNE DI CALDERARA DI RENO VIA GARIBALDI N. 2



4 - VALUTAZIONE

4.1 - METODOLOGIA DI STIMA

Tanto premesso, si può procedere ad assolvere l'incarico affidato al sottoscritto perito di determinare il più probabile valore di mercato delle unità immobiliari in esame.
Si ritiene utile qui richiarhare brevemente quanto già specificato al punto 3, facendo presente che i singoli valori sono determinati all'attualità, sulla base dello stato di fatto riscontrato in sede di sopralluogo e considerando le unità immobiliari libere da vincoli locativi.

4.2 - SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA

Per la corretta individuazione del criterio e della metodologia estimativa da adottare per la valutazione dell'immobile in esame è opportuno richiamare quanto segue.
In generale la formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina deve svolgersi in tre distinti momenti:
  1. individuazione del tipo economico del valore da stimare;
  2. scelta di uno o più procedimenti di stima idonei a ricostruire il tipo economico voluto;
  3. individuazione di dati elementari reali e di dati ipotetici.


Il giudizio emergerà, ovviamente, dall'esecuzione dei calcoli previsti dai procedimenti adottati, utilizzando i dati reali e quelli ipotetici e ciò consentirà la determinazione del tipo economico ricercato.
Nella fattispecie il tipo economico per il compendio in esame è il valore di mercato: la metodologia adottata potrà quindi avvalersi del procedimento sintetico e di quello analitico.
E' appena il caso di ricordare che il procedimento sintetico si basa sulla comparazione, mentre quello analitico giunge al valore ricercato ricostruendo il processo matematico finanziario attraverso il quale si genera il valore del bene.
In via preliminare occorre quindi accertarere, nel caso in esame, quali siano i presupppsti e le condizioni di applicabilità dei due accennati distinti procedimenti.
Come noto, il procedimento sintetico richiede l'acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quello da stimare entro la quale collocare il oggetto di valutazione.
E' evidente che il livello di tale posizione, vale a dire la stima, sarà più attendibile quanto più si tratterà di una scala omogenea e spessa di gradini.
La non omogeneità, infatti, farebbe correre il rischio di porre il bene stimare su un gradino d'altra scala e quindi inidonea alla giusta sistemazione del bene da stimare.
I prezzi di riferimento devono essere più numerosi possibili e riguardare beni analoghi a quello oggetto di valutazione.
Essi, inoltre, devono essersi verificati in tempi prossimi alla data di stima e, infine, devono essere della massima attendibilità.
Il procedimento analitico, invece, viene di norma utilizzato quando la specificità dell'immobile da valutare esclude la presenza sul mercato sufficiente numero di immobili simili e di valori noti.
Nel caso in esame si tratta di attribuire il più probabile valore di mercato a porzioni immobiliari, la cui destinazione è riconducibile per la maggior parte alla tipologia residenziale: per essa il mercato locale esprime valori sufficienti per l'applicazione del procedimento sintetico.
Tanto premesso il valore di mercato di ciascuna unità immobiliare sarà determinato applicando il metodo "sintetico-comparativo".

4.3 - SCELTA DEI VALORI UNITARI

Atteso lo scopo della valutazione che come è stato detto precedentemente consiste nella determinazione del più probabile valore di mercato di ciascuna u.i. facente parte dell'edificio sopra descritto, è stato adottato il criterio sintetico, che s'incentra sulla comparazione tra l'unità immobiliare oggetto di stima ed altre unità aventi analoghe caratteristiche, recentemente compravendute, e quindi di prezzo noto.
Il metodo impiegato consiste nell'applicare alla consistenza delle varie porzioni immobiliari, aventi differenti caratteristiche, i valori pertinenti.
Questi ultimi vengono dedotti a seguito di un'accurata indagine di mercato ed attraverso meditati raffronti tra le indicazioni acquisite, tenendo ben conto delle analogie e delle differenze esistenti tra gli edifici confrontati.
Per quanto concerne la determinazione delle consistenze si è proceduto alla determinazione della superficie lorda vendibile come definita nel paragrafo, 3.4 "Consistenza", considerando per intero la superficie delle logge.
I relativi risultati sono riportati, per singola unità immobiliare, nelle tabelle allegate (vedi 4.4).
Tanto premesso, nel corso delle indagini di mercato effettuate è stato possibile reperire dati recenti relativi ad immobili aventi analoghe tipologie, ubicati in zone comparabili del territorio del Comune di Calderara di Reno.
I dati acquisiti hanno fornito pertanto valide indicazioni, opportunamente estrapolate per tener conto dell'ubicazione ed in particolare:

- delle caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari con riguardo al tipo di costruzione, al grado delle finiture, alle caratteristiche architettoniche e funzionali, alla distribuzione degli ambienti, alla destinazione d'uso consistenza complessiva nonché alla risposdenza allo scopo cui è destinata;

- delle caratteristiche estrinseche quali la prossimità ed il collegamento con poli d'interesse particolare, la presenza di servizi pubblici collettivi, con particolare riguardo ai trasporti, nonché la rispondenza della particolari esigenze abitative e residenziali;

- all'andamento attuale dei prezzi in generale e delle condizioni del mercato.

L'indagine di mercato ha consentito di accertare numerose contrattazioni i cui elementi possono costituire attendibile riferimento.

Sono stati infatti acquisiti, nel corso dei sopralluoghi effettuati, elementi di mercato tramite indagini dirette, incontri con operatori del settore e consultazione ed analisi di pubblicazioni specializzate di carattere locale, come gli Osservatori Immobiliari editi dalla FIAIP e da Tecnocasa.
Ulteriore e autorevole riferimento è rappresentato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio aggiornato al primo semestre 2002 (vedi allegato n. 4), che riporta per ciascuna Microzona e Fascia (centrale e periferica) e per ciascuna delle tipologie edilizie (commerciale, abitativa, ecc.) rilevati dall'Ufficio del Territorio nel corso delle valutazioni effettuate per i propri compiti d'istituto.
Dal suddetto Osservatorio sono stati desunti i seguenti dati relativi ad immobili residenziali di tipo non intensivo, con caratteristiche similari all'edificio da valutare, posti nella stessa zona classificata come Microzona n. 4, situata nel quadrante di sud est del territorio comunale.

OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE
AGENZIA DEL TERRITORIO

MICROZONA 4

FASCIA: Periferica
ZONA: D3
STATO: Scadente 		TIPOLOGIA EDILIZIA VALORE DI MERCATO
Fabbricati
non intensivi		 Min Max
L./mq 1.200.000
€/mq 618,75 		L./mq 1.600.000
€/mq 826,33


Nelle ipotesi formulate, effettuati i dovuti raffronti, i risultati di quanto sopra possono essere sintetizzati indicando come i più probabili valori medi di mercato delle unità in questione, i seguenti valori unitari riferiti alla superficie lorda vendibile come sopra determinata (vedi 3.4):

alloggi €/m2 725,00
locali ad uso diverso al P.T. €/m2 600,00
porzioni del porticato del P.T. con dest. terziario €/m2 260,00
locali di deposito e magazzini al sotteraneo €/m2 150,00


Tali valori unitari tengono conto anche della eventuale disponibilità di aree condominiali e delle parti comuni indivise, di uso condominiale.
Si precisa che il valore unitario individuato per gli alloggi, pari a €/m2 725,00, rappresenta un valore medio attribuibile alle unità costituenti l'edificio in esame.
Tale valore, effettuate le opportune analisi comparative, si ritiene in linea con l'effettivo apprezzamento del mercato per immobili residenziali di tipo intensivo come quello in valutazione, tenuto conto dei fattori negativi sopra evidenziati (vedi punto 3) e che brevemente si riportano di seguito:

  1. edificio con destinazione d'uso a Residence, e ciòè privo dei requisiti di ordine igienico e strutturale necessari per l'utilizzazione come residenza permanente e pertanto non rispondente allo scopo cui le singole unità sono destinate (alloggi);

  2. ubicazione decentrata rispetto all'abitato di Calderara, in zona caratterizzata da insediamenti industriali ad elevato impatto ambientale

  3. pessimo stato di conservazione e di manutenzione delle strutture e degli impianti;

  4. situazione occupazionale caratterizzata da estremo disagio sociale e da frequenti episodi di microcriminalità;


A conferma del buon operato dello scrivente, si segnala il prezzo corrisposto per la vendita effettuata il 3 giugno 2002 dall'Agenzia del Demanio dell'unità interno n. 327 posta al terzo piano, Blocco C, in Catasto contraddistinta dal Fg. 46 mapp.66 sub 103.
Trattasi di porzione immobiliare con destinazione d'uso a casa-albergo di m2 52,80, oltre a loggia di m2 12 e così della superficie lorda vendibile di complessivi m2 64,80, da lungo tempo disabitata e in cattivo stato di conservazione e manutenzione.
Il prezzo pagato pari a Euro 40.000,00, se rapportato alla s.l.v. di m2 64,80 corrisponde ad un prezzo unitario di €/m2 617,28.
Il suindicato prezzo unitario risulta inferiore del 15% circa, rispetto valore base di Euro 725,00 assunto dallo scrivente e ciò è ampiamente giustificato dalle cattive condizioni in cui versa l'unità oggetto di compravendita.
Il valore medio assunto di € 725,00 è stato poi calibrato per singolo alloggio, moltiplicandolo per i coefficienti correttivi, relativi al livello di piano ed alla funzionalità degli stessi alloggi.
La misura dei correttivi relativi al livello di piano, tenuto anche della presenza dell'ascensore, viene commisurato come segue:

piano primo; 0,98
piano secondo; 0,99
piano terzo; 1,00
piano quarto; 1,01
piano quinto; 1,02
piano sesto; 1,03

E' stato inoltre introdotto un correttivo commisurato al livello di funzionalità dell'unità, in quanto il mercato apprezza in modo particolare le tipologie con il doppio affaccio, dotate cioè oltre che della vetrata sulla loggia anche di una seconda finestra sul ballatoio, che agevola il ricambio d'aria.
I coefficienti commisurati alla funzionalità degli alloggi, valutata con particolare riferimento alla luminosità e all'aerazione sono i seguenti:

Per le unità abitative quindi, apportando al valore unitario medio adottato di €/m2 725,00 i coefficienti correttivi sopraindicati, si ottiene il più probabile valore unitario di mercato di ogni singola unità abitativa, a prescindere dallo stato di conservazione e manutenzione.
Per l'interno n° 238 che, come dianzi detto risulta completatamene distrutto, è stata applicata una riduzione del valore unitario di base pari al 20% di quello attribuito a porzioni immobiliari aventi le medesime caratteristiche tipologiche.
Infine, esclusivamente per gli alloggi nei quali è stato possibile effettuare il sopralluogo, è stata eseguita anche la valutazione relativa allo stato di conservazione e manutenzione, assegnando un ulteriore coefficiente di apprezzamento, che varia da un minimo del 5% per gli alloggi nei quali si è potuto accertare unicamente un discreto stato di efficienza degli impianti principali (acqua, luce, gas) fino ad un massimo del 35% per quelli in ottimo stato.
La percentuale di apprezzamento è stata attribuita, all'interno del predetto range dal 5% al 35%, in funzione dello stato d'uso dei seguenti elementi:


ciascuno con il proprio fattore peso, indicato nell'ultima colonna della sottoriportata scheda di rilievo:

STATO D'USO FATTORI PESO
Impianti 9%
Pareti/rivestimenti 11%
Pavimentazioni 23%
Porte 9%
Servizi igienici 34%
Veranda 9%
Cancello 6%


Nel corso dei sopralluoghi esperiti, il sottoscritto ha provveduto a compilare per ciascun alloggio visitato la suddetta scheda, assegnando così un coefficiente maggiorativo in funzione dello stato di manutenzione e conservazione.
Per tutte le unità visitate quindi, il valore riportato nelle tabelle riepilogative di valutazione (vedi 4.4), rappresenta il più probabile valore di mercato, in considerazione anche delle caratteristiche intrinseche e del livello di finitura delle unità stesse.
Viceversa per le unità per le quali non è stato possibile effettuare il sopralluogo, il coefficiente relativo allo stato di conservazione e di manutenzione è stato assunto pari a 1,00 e pertanto il valore indicato nelle suddette tabelle di valutazione non tiene conto dello stato di conservazione dell'alloggio.
Infine, per le unità nelle quali, al momento del sopralluogo, le proprietà stavano intervenendo approntando migliorie, si dovrà effettuare un'ulteriore verifica ai fini della definitiva attribuzione del valore di riferimento.
E' di tutta rilevanza far presente che per le porzioni ad uso abitativo, il valore finale determinato e riportato nella tabella di valutazione degli alloggi (vedi 4.4), si riferisce comunque ed esclusivamente alla parte muraria e impiantistica; non include pertanto il valore degli arredi, in alcuni casi di pregevole fattura ed approntati ad esclusiva misura della porzione immobiliare.

4.4 - TABELLE DI VALUTAZIONE

I dati di stima sopra esposti sono stati articolati nelle seguenti tabelle di valutazione di seguito riportate.

  1. Valutazione delle porzioni ad uso abitativo
  2. Valutazione delle porzioni ERP
  3. Valutazione delle porzioni ERP Blocco 1
  4. Valutazione delle porzioni ERP Blocco 2
  5. Valutazione delle porzioni ad uso non residenziale ai piani Terra e Sotterraneo
  6. Valutazione delle porzioni ad uso non residenziale ai piani Terra e Sotterraneo - Blocco 1
  7. Valutazione delle porzioni ad uso non residenziale ai piani Terra e Sotterraneo - Blocco 2
  8. Valutazione delle porzioni ad uso non residenziale ai piani Terra e Sotterraneo - Parti Condominiali
  9. Valutazione dei posti auto esterni


CALDERARA DI RENO - VIA GARIBALDI N. 2: VALUTAZIONE DELLE PORZIONI AD USO ABITATIVO
Numero progressivo Interno visitato Interno non visitato Blocco Piano Superficie unità Superficie loggia Superficie totale Valore unitario euro/mq Coefficiente per livello di piano Coefficiente di funzionalità Valore in lire/mq in relazione alla sola superficie vendibile Valore in euro/mq in relazione alla sola superficie vendibile Coefficiente di apprezzamento in relazione allo stato di manutenzione Valore in lire/mq superficie vendibile in relazione allo stato di manutenzione Valore in euro/mq superficie vendibile in relazione allo stato di manutenzione
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CALDERARA DI RENO - VIA GARIBALDI N. 2: VALUTAZIONE DELLE PORZIONI ERP
Numero progressivo Interno visitato Interno non visitato Blocco Piano Superficie unità Superficie loggia Superficie totale Valore unitario euro/mq Coefficiente per livello di piano Coefficiente di funzionalità Valore in lire/mq in relazione alla sola superficie vendibile Valore in euro/mq in relazione alla sola superficie vendibile Coefficiente di apprezzamento in relazione allo stato di manutenzione Valore in lire/mq superficie vendibile in relazione allo stato di manutenzione Valore in euro/mq superficie vendibile in relazione allo stato di manutenzione
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CALDERARA DI RENO - VIA GARIBALDI N. 2: VALUTAZIONE DELLE PORZIONI ERP BLOCCO 1
Numero progressivo Interno visitato Interno non visitato Blocco Piano Superficie unità Superficie loggia Superficie totale Valore unitario euro/mq Coefficiente per livello di piano Coefficiente di funzionalità Valore in lire/mq in relazione alla sola superficie vendibile Valore in euro/mq in relazione alla sola superficie vendibile Coefficiente di apprezzamento in relazione allo stato di manutenzione Valore in lire/mq superficie vendibile in relazione allo stato di manutenzione Valore in euro/mq superficie vendibile in relazione allo stato di manutenzione
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CALDERARA DI RENO - VIA GARIBALDI N. 2: VALUTAZIONE DELLE PORZIONI ERP BLOCCO 2
Numero progressivo Interno visitato Interno non visitato Blocco Piano Superficie unità Superficie loggia Superficie totale Valore unitario euro/mq Coefficiente per livello di piano Coefficiente di funzionalità Valore in lire/mq in relazione alla sola superficie vendibile Valore in euro/mq in relazione alla sola superficie vendibile Coefficiente di apprezzamento in relazione allo stato di manutenzione Valore in lire/mq superficie vendibile in relazione allo stato di manutenzione Valore in euro/mq superficie vendibile in relazione allo stato di manutenzione
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CALDERARA DI RENO - VIA GARIBALDI N. 2: VALUTAZIONE DELLE PORZIONI AD USO NON RESIDENZIALI AI PIANI TERRA E SOTTERRANEO
Numero progressivo Mappale Subalterno Piano Destinazione Superficie lorda vendibile (m2) Valore unitario euro/mq Valore in lire Valore in euro
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CALDERARA DI RENO - VIA GARIBALDI N. 2: VALUTAZIONE DELLE PORZIONI AD USO NON RESIDENZIALI AI PIANI TERRA E SOTTERRANEO - BLOCCO 1
Numero progressivo Mappale Subalterno Piano Destinazione Superficie lorda vendibile (m2) Valore unitario euro/mq Valore in lire Valore in euro
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CALDERARA DI RENO - VIA GARIBALDI N. 2: VALUTAZIONE DELLE PORZIONI AD USO NON RESIDENZIALI AI PIANI TERRA E SOTTERRANEO - BLOCCO 2
Numero progressivo Mappale Subalterno Piano Destinazione Superficie lorda vendibile (m2) Valore unitario euro/mq Valore in lire Valore in euro
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CALDERARA DI RENO - VIA GARIBALDI N. 2: VALUTAZIONE DEI POSTI AUTO ESTERNI
Numero progressivo Mappale Subalterno Piano Destinazione Valore unitario euro/mq Valore in lire Valore in euro
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CALDERARA DI RENO - VIA GARIBALDI N. 2: VALUTAZIONE DELLE PORZIONI AD USO NON RESIDENZIALI AI PIANI TERRA E SOTTERRANEO - PARTI CONDOMINIALI
Numero progressivo Mappale Subalterno Piano Destinazione Superficie lorda vendibile (m2) Valore unitario euro/mq Valore in lire Valore in euro
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Valutazione Conclusioni Valori Immobiliari Microzona 4 di
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