Asian food


Dott. Ing. Bruno Pizzi
c/o AGENZIA DEL TERRITORIO
Ufficio Provinciale di Bologna 		Comune di Calderara di Reno
07 agosto 2002
Prot. n. 19124



RELAZIONE DI STIMA RELATIVA AL PIU'
PROBABILE VALORE DI MERCATO DELLE UNITA'
IMMOBILIARI COSTITUENTI L'EDIFICIO UBICATO
IN COMUNE DI CALDERARA DI RENO VIA GARIBALDI N. 2



3 - IMMOBILI OGGETTI DI STIMA

3.1 - ASPETTI GENERALI

Il complesso immobiliare in esame insiste su un lotto di terreno a configurazione rettangolare, ubicato in fregio alla Via G. Garibaldi, con un fronte strada di circa m. 100 per m. 160 di profondità, della superficie catastale di ha.1.59.68 pari a mq 15.968.
L'edificio, con conformazione a T rovesciata, è composto da tre corpi di fabbrica (blocchi A, B e C), con i blocchi A e B allineati su fronte strada per una lunghezza complessiva di m. 90 circa, mentre il blocco C è disposto perpendicolarmente agli altri due, con orientamento sud-ovest.
All'estremità di levante del complesso e parallelamente al Blocco C èstato aggiunto, in epoca immediatamente successiva, un altro corpo di fabbrica con la stessa tipologia e le medesime scaratteristiche costruttive, che ospita fin dalla costruzione un albergo perfettamente funzionante (Hotel Meeting).
L'immobile da valutare è stato edificato con destinazione d'uso a "casa albergo", sul finire degli anni '70 in pannelli prefabbricati di cemento armato a vista secondo la tecnica "tunnell" molto diffusa all'epoca.
E' caratterizzato da pannelli ciechi coibentati, infissi a tutta parete (finestre a nastro) in acciaio e alluminio, con cristalli isolanti tipo "Thermopane" e infissi esterni con tapparelle in p.v.c. contenute nell'infisso stesso.
L'edificio si sviluppa sei piani fuori terra oltre al piano terreno e al seminterrato in cui sono situati i box auto, oltre a magazzini, e ai volumi tecnici (sala macchine ascensori, cabina Enel, centrale telefonica, centrale termica ecc.).
Al piano terreno trovano posto l'atrio d'ingresso comune, da cui si dipartono i quattro impianti ascensore, il locale portineria, locali di uso comune e interesse collettivo, un locale adibito a bar-Ristorante e ampi spazi porticati.
I piani in elevazione, dal primo al sesto ed ultimo piano, sono interamente occupati dalle unità abitative.
Nell'area cortiliva retrostante, lato di ponente, sono stati ricavati n. 88 (ottantotto) posti auto esclusivi, mentre in quella antistante, sul fronte strada, vi sono numerosi parcheggi di uso pubblico.
L'atrio dell'ingresso comune, al piano terreno, si presenta anch'esso in uno stato di notevole degrado.
Il pavimento e le pareti versano in cattivo stato, il controsoffitto, formato da pannelli metallici, è in parte distaccato, le cassette postali sono semidistrutte.
Il collegamento verticale principale avviene a mezzo di un corpo centrale comprendente un vano scala e quattro impianti ascensore.
Gli altri tre vani scala secondari si trovano all'estremità di ciascuno dei tre corpi di fabbrica in cui il complesso si articola.
Gravi sono le deficienze riscontrate nell'impianto citofonico (praticamente fuori uso) e in quello di illuminazione delle parti comuni, mentre i quattro impianti ascensori versano in pessime condizioni e solo uno è ancora saltuariamente in funzione.
Il riscaldamento è centralizzato con piastre radianti in acciaio nelle u.i. e centrale termica all'interrato, alimentata con olio pesante, che funziona precariamente e che non risulta rispondente alla vigente normativa di sicurezza degli impianti termici.
Tutte le unità abitative sono individualmente allacciate alla rete del gas per uso di cucina con proprio contatore e così pure alla rete elettrica e telefonica.
L'acqua calda non è centralizzata ma è prodotta con boiler elettrici individuali.
La raccolta delle acque nere ha come recapito la fognatura pubblica.
La copertura è piana e non praticabile.
Le superficie esterne in cemento faccia a vista, presentano un elevato degrado con muffe diffuse e presenza di fessurazioni e i serramenti appaiono scadenti, non più in grado di assicurare la funzionalità, né tantomeno la sicurezza.
In generale, gli impianti sono superati e versano tutti in pessime condizioni, tanto che devono necessariamente essere completamente rifatti anche per adeguarli all'attuale normativa sulla sicurezza (Legge 46/90) e alle norme antincendio (D.M. 16/5/1987 Min. Int.).
La copertura principale e il grande ballatoio del terzo piano sono diffusamente rappezzati con guaine bitumate, nel tentativo di arginare le infiltrazioni di acqua piovana.
La pavimentazione in gomma a bolli delle scale si presenta completamente usurata e in diverse zone distaccata.
L'interrato è attualmente utilizzato per l'a(:ca~astamento di masserizie varie e solo in parte per la prevista funzione di autorimessa.
Gli scarichi presentano numerose perdite, continua causa di danni sia agli appartamenti che alle parti comuni e sono causa del proliferare di insetti e di ratti che attraverso i cavedi che contengono le tubazioni, risalgone dall'interrato ai piani superiori.
Sotto il profilo della Sicurezza e della Prevenzione Incendi, l'edificio è totalmente carente in quanto non esiste la minima misura di prevenzione prevista dalle vigenti normative in materia (D.M. 16/05/1987 n. 246); sono stati inoltre asportati tutti gli estintori mobili e messe fuori uso le manichette degli idranti della rete antincendio fissa.
Nonostante la costruzione sia relativamente recente, fine anni settanta, il complesso presenta un elevato degrado delle strutture, che richiede un urgente e radicale intervento di ristrutturazione.
Dal punto di vista strutturale si notano allarmanti fessurazioni che interessano principalmente le strutture in elevazione, poste alle estremità dei principali corpi di fabbrica.
La dispersione termica delle strutture è notevole e l'edificio devà essere adeguato alla normativa vigente in materia di risparmio energetico (D.M. 30/7/1986).
La corte centrale, della quale il progetto prevedeva la sistemazione a verde, si presenta attualmente come terreno incolto.
La vastità e la gravità dei problemi sono in gran parte da imputare, oltre che all'assoluta mancanza dì un'adeguata manutenzione, all'elevato carico abitativo che il complesso deve sostenere, sicuramente non previsto all'atto della progettazione, pensata in funzione dell'uso alberghiero.
Infatti la costruzione, originariamente destinata a Residence (o casa albergo), corrispondeva inizialmente ad un assetto proprietario e gestionale unico.
Successivamente a causa di un dissesto economico la proprietà è stata capillarmente frazionata inducendo così l'utilizzazione residenziale intensiva permanente.
La possibilità di acquistare una porzione immobiliare da adibire a propria abitazione a prezzi ampiamente inferiori a quelli praticati, a parità di superficie utile, nel comprensorio bolognese, ha favorito l'acquisto da parte soprattutto di cittadini extracomunitari, che hanno così potuto ottenere il riavvicinamento con i propri familiari.
Il pessimo stato di manutenzione delle parti comuni e degli impianti, come sopra rappresentato e la mancanza di qualsivoglia misura di prevenzione sia per quanto riguarda le norme sulla sicurezza, che la prevenzione incendi, costituisce un elemento di deprezzamento delle singole unità immobiliari, con diretta incidenza sul valore a metro quadrato di superficie vendibile.

3.2 - LE UNITA' IMMOBILIARI

Il sopradescritto vasto e articolato complesso edilizio contiene, dal primo al sesto piano, n. 194 cellule-abitative, tutte con la stessa tipologia, stessa campata di sei metri e altezza di tre, che si affacciano all'esterno con una grande loggia coperta, chiusa da tre lati.
I 90 alloggi dei primi due piani, cui si accede da un corridoio centrale di distribuzione comune, cieco, sono distribuiti su due file con un unico affaccio sulla loggia.
Ai quattro livelli superiori, le altre n. 104 cellule sono invece distribuite su di un'unica fila con accesso dai ballatoi comuni aperti verso l'esterno.
Di queste, la maggior parte n. 88, sono dotate oltre all'affaccio sulla loggia anche di una seconda finestra sul ballatoio comune, mentre le rimanenti n. 16, situate in prossimità dei corpi scale, di dimensioni più ridotte, sono prive della seconda finestra sul ballatoio e si limitano pertanto a trarre vantaggio dal riscontro d'aria che si determina attraverso la porta d'ingresso.
Le cellule abitative poste al piano terzo hanno la maggior consistenza, e le dimensioni si riducono salendo di piano a causa dalla rastremazione in verticale che caratterizza la sezione dei 3 corpi di fabbrica che compongono il tutto.
Si tratta, in tutti i casi, di classici monolocali, generalmente adatti come residenza permanente a persone singole o coppie.
Solo nelle tipologie di maggiore consistenza poste nei piani dal terzo al sesto, è materialmente possibile, con pareti fisse o mobili, suddividere lo spazio abitabile in modo da ricavarne due vani, uno dei quali comunque al di sotto dei minimi di superficie stabiliti per legge.
La condizione delle singole unità abitative varia dall'ottimo stato di conservazione e di manutenzione alla semifatiscenza, non diversamente dai locali al piano terra e all'interrato.
Nel corso dei sopralluoghi si è potuto accertare che l'unità immobiliare interno n. 238, contraddistinta in Catasto con Fg. 46, mapp. 66 sub 57, è stata devastata da un incendio che l'ha completamente distrutta.
Oltre alle suddescritte 194 cellule di abitazione, il complesso di Via Garibaldi n. 2 contiene unità immobiliari di altra natura.
Al piano terreno vi sono quattro unità immobiliari ad uso diverso dall'abitativo, contraddistinte dai mapp. 66 subb. 2, 3, 4, 247p, che originariamente destinati a usi comuni relativamente alla prevista originaria attivita' alberghiera, sono oggi di proprietà individuale e/o condominiale.
Nel progetto originario tutto il piano sotterraneo era destinato ad autorimessa collettiva, mentre attualmente oltre ai box auto che occupano la maggior parte dello spazio, troviamo quattro magazzini, cinque autorimesse e locali tecnologici.

3.3 - UBICAZIONE

L'immobile di che trattasi è ubicato in posizione marginale rispetto all'abitato di Calderara di Reno, dal quale dista Km 1,600, mentre dista Km 10 dalla città di Bologna.
In sua prossimità sono collocati gli impianti sportivi comunali e insediamenti industriali di rilevanti dimensioni come la Panigal, che produce saponi e detersivi, e chè è responsabile di un elevato impatto ambientale, mentre sul fronte, oltre la strada, è situata un'importante Azienda operante nel settore della carta e degli imballaggi.
I collegamenti sono assicurati da mezzi pubblici di trasporto e a tal proposito si fa rilevare che proprio antistante il fabbricato in trattazione, esiste una fermata della Linea n. 91 di Autobus dell'ATC che assicura i collegarnenti con gli abitati di Lippo, Calderara, Sala Bolognese e Padulle e con l'Aeroporto e la stazione FS di Bologna.
Per quanto attiene ai collegamenti si ritiene senz'altro buona l'ubicazione dell'immobile, tuttavia si fa rilevare l'assoluta mancanza nelle Vicinanze di esercizi commerciali di ogni tipo e genere e di servizi pubblici primari (scuole, ambulatori, ecc..).

3.4 - CONSISTENZA

L'immobile da valutare risulta costituito, come già ampiamente illustrato al punto 3.2, da n. 194 unità immobiliari con originaria destinazione di casa-albergo, distribuite nei piani in elevazione dal primo al sesto ed ultimo piano.
Gli alloggi, che hanno tutti la medesima tipologia, sono costituiti, come detto sopra, dà monolocali con stessa campata di sei metri e si affacciano all'esterno con logge coperte, tutte di sei metri di ampiezza e di due metri di profondità, ad eccezione di quelle del secondo piano che sono risultate della profondità di m. 2,05.
Le superfici lorde vendibili di ciascun alloggio sono state rilevate direttamente in sopralluogo e sono state calcolate, come da consuetudine del mercato immobiliare, computando l'intera superficie calpestabile compreso per intero lo spessore dei muri perimetrali e di quelli divisori interni e per metà quelli di confine con le altre proprietà e quelli delimitanti le parti comuni.
Allà superficie così calcolata è stata poi aggiunta per intero quella delle logge e non al 50% come vengono usualmente apprezzate le superfici di logge chiuse da tre lati, dal mercato immobiliare, in quanto il progetto citato "PRU Garibaldi 2" consente il totale recupero delle superfici delle logge ad uso residenziale.
La superficie lorda vendibile di ciascuna unità abitativa, va da minimo di m2 48,00 per quelle poste al piano secondo a un massimo di 64,80, per quelle posti al piano terzo.
Oltre alle suddette unità abitative sono presenti, come dianzi detto unità ad uso diverso, poste al piano terreno e al sotterraneo, le cui superfici lorde vendibili, calcolate con le medesime modalità, sono riportate nelle tabelle di valutazione (vedi 4.4).
Al piano terreno è stata inoltre individuata una porzione del portico condominiale della superficie di m2 820 circa, per la quale lo stesso progetto di recupero del PRU prevede la trasformazione da superficie accessoria in superficie utile ad usi diversi dal residenziale (terziario).
Il locale posto al piano terreno del blocco C, contraddistinto dal Foglio 46, mapp. 66, sub.3, la cui proprietà è attribuita alla Società GHEO nella quota di 608,66/1000 e al Condominio del Blocco C nella restante quota è risultato essere della superficie lorda vendibile di m2 193.
Infine al sotterraneo sono stati individuati locali tecnologici di proprietà condominiale della superficie lorda vendibile di m2 105.

3.5 - INDIVIDUAZIONE CATASTALE

3.5.1 - CATASTO TERRENI

Al Catasto Terreni del Comune di Calderara di Reno l'area di sedime del complesso immobiliare in trattazione (mapp. 66) e la circostante area cortiliva (mapp. 72), con esclusione dei mappali che individuano i posti auto scoperti esclusivi, sono censite alla Partita 1 "Enti Urbani" con i seguenti dati:
Fg. 46, mapp. 66, Ente Urbano di ha 0,31,70
Fg. 46, mapp. 72, Ente Urbano di ha 1,19,71

I posti auto scoperti figurano ancora intestati alla originaria Partita n. 2235 intestata alla Soc. Coop. Resp. Lim. CASA INSIEME con sede in Rastignano, con i seguenti dati:
Fg. 46, mapp. 99, Seminativo Arborato, Cl. 2, di are 4.32
Fg. 46, mapp lOO, Seminativo Arborato, Cl. 2, di are 2.07
Fg. 46, mapp.101, Seminativo Arborato, Cl. 2, di are 1.50
Fg. 46, mapp.102, Seminativo Arborato, Cl. 2, di are 0.38
Si allega con il n. 2 l'estratto di mappa del Fg. 46 del Catasto Terreni del Comune di Calderara di Reno, in cui è compreso l'immobile oggetto di valutazione.

3.5.2 - CATASTO FABBRICATI

Nel Catasto Fabbricati del Comune di Calderara di Reno, le 194 unità abitative in valutazione, sono censite al Foglio 46 con il mapp. 66 dal sub 5 al sub. 198, Categoria D/2 come "Alberghi e Pensioni" ma non risultano tutte correttamente intestate agli attuali proprietari, in quanto non sono ancora state evase tutte la relative volture catastali.
Al fine di poter disporre di uno stato di diritto aggiornato, si è proceduto ad effettuare le visure anche alla Conservatoria dei RR.II. in modo da rilevare per ogni singola unità immobiliare l'effettivà proprietà con sede sociale e dati anagrafici, che si riportano nel prospetto seguente:

Foglio 46
mapp. 		PROPRIETA'/SEDE LEGALE/DATI ANAGRAFICI
  (Non si riporta per ragione di privacy, ndr)


3.6 - NORMATIVA URBANISTICA

Il Piano Regolatore colloca lo stabile in parola in Zona omogenea "B" - Sottozona "B3" - del P.R.G., Comparto 37*; per tale Comparto all'art. 20 delle Norme Tecniche di Attuazione e' prevista la seguente specifica prescrizione:
Per il comparto 37* è ammesso, previo intervento urbanistico preventivo di inìziativa pubblica o di iniziativa privata, il cambio di destinazione d'uso nell'ambito delle seguenti destinazioni: uffici, commerciale-terziario e residenziale, il tutto nel rispetto della consistenza edilizia attuale.
Non avendo la proprietà privata provveduto all'avvio delle procedure per la formazione dello strumento attuativo previsto dal PRG, il Comune di Calderara di Reno ha preliminarmente approvato per lo stabile di cui si tratta un Piano di Recupero ex lege 457/78.
Emanata la L.R. 19/1998, la Regione Emilia Romagna ha poi previsto la possibilità di sostenere, con finanziamenti appositamente stanziati, programmi di riqualificazione urbana di particolare interesse e valore per gli aspetti architettonici, urbanistici e sociali sui quali intervenivano.
In tali procedure si è inserito il Comune di Calderara di Reno facendo confluire il progetto di recupero nel "PRU Garibaldi 2".
Il Programma di Riqualificazione Urbana previsto per lo stabile oggetto di stima è essenzialmente finalizzato a rimuovere le cause di degrado sociale ed edilizio e gli elementi di pericolosità connessi da un lato al ricorrente verificarsi di episodi criminosi, dall'altro al pessimo stato di manutenzione conservazione della struttura edilizia.
Il Programma di Riqualificazione Urbana individua il quadro normativo di riferimento per l'attuazione dei progetto di recupero dell'immobile descritto e si articola nelle seguenti 4 differenti Unità di Intervento:



Il progetto di recupero fornisce per l'Unità di Intervento n. 1 specifche diisposizioni operative in quanto finalizzate a realizzazioni di eminente interesse pubblico, diversamente da quanto disposto per le Unità di Interento n. 2, 3 e 4 per le quali le modalità attuative in dettaglio dovranno essere precisate con successivi programmi operativi i cui contenuti dipendono:


Si evidenzia infine, come la pianificazione urbanistica vigente incida positivamente sul valore delle unità immobiliari in trattazione.

Si allega con il n. 3 la Relazione e le Norme di Attuazione del PRU GARIBALDI2


Premessa Scopo della stima Immobili oggetto di stima
Valutazione Conclusioni Valori Immobiliari Microzona 4 di
Calderara di Reno
Indice



Torna su in questa pagina

Apri la pagina iniziale

BLOG Per la rinascita del Garibaldi 2