OSSERVAZIONE
al "Programma di riqualificazione Urbana del Comparto 37 - PRU Garibaldi 2"
Al Signor Sindaco
del Comune di
Calderara di Reno BO
Il sottoscritto, arch. Antonio Bonomi, nato a Padova il 14 luglio 1931, residente in Calderara di Reno BO in via San Vitalino 20 - tel 051 725439, osserva quanto segue:
Le Norme di Attuazione costituiscono le sole prescrizioni
vincolanti per il "Programma di riqualificazione Urbana del Comparto 37 - PRU Garibaldi 2".
Le intenzioni espresse nella relazione tecnica, molte delle quali possono generare dubbi, incertezze e momenti di crisi, ad esempio il proposto ricorso all’autocostruzione, la separazione condominiale netta fra i vari blocchi di intervento e le parti comuni ecc. non sono rigorosamente vincolanti in fase di attuazione.
Le Norme di attuazione invece devono presentare aspetti tassativi di guida per le successive fasi di concertazione e attuazione, senza limitare ogni positiva evoluzione in sede progettuale.
Sembra utile, ai fini del miglior risultato del "Programma",
elencare i principali punti critici rilevati con i suggerimenti per possibili modifiche.
Vengono barrate le parole di cui si propone la soppressione e in neretto corsivo le parole che si propone di aggiungere.
3.1. Unità edilizie
Ai fini della disciplina urbanistica l'area interessata dal Pru
Garibaldi 2 è suddivisa nelle seguenti unità edilizie, che
corrisponderanno, da cielo a terra, ad altrettanti organismi
indipendenti dotato ciascuno di proprio accesso alla pubblica via, di proprio sistema di comunicazione verticali, ed eventualmente di proprie aree scoperte di uso privato, condominiale o pubblico.
4.1. Porzioni immobiliari comuni all'intero complesso
I locali interrati destinati a centrale termica e cabina Enel
potranno essere comuni all'intero complesso oggetto del Pru.
Gli Accordi per l'Attuazione del Pru definiranno le modalità di realizzazione e di gestione del sistema di distribuzione
dell'energia elettrica e del riscaldamento in relazione al Progetto dell'assetto distributivo finale.
Gli impianti di riscaldamento e distribuzione dell’energia
elettrica e dell’acqua devono essere realizzati in modo da garantire risparmio di risorse, efficienza e sicurezza, anche attraverso la centralizzazione e l’acquisizione dei locali comuni e l’uso di parti dell’immobile, quali cantinati, cavedi, pareti, coperture anche da parte di aziende distributrici.
art. 6 Procedura per l'attivazione del progetto di recupero del
PRU Garibaldi 2
Per attuare il progetto di recupero delle quattro unità
d'intervento, allo scopo di individuare i privati disposti a
partecipare e a contribuire alla riqualificazione delle unità
edilizie, il Comune invita preliminarmente tutti i proprietari e gli affittuari dei locali al fine di sondarne le intenzioni.
Sulla base di tali accertamenti i proprietari e gli affittuari saranno suddivisi in categorie rispetto alla volontà di partecipare al recupero dell'immobile o di rimanere come abitanti nell'immobile ristrutturato.
Un sondaggio conoscitivo potrà essere rivolto agli affittuari
residenti nell’immobile sulle loro propensioni all’acquisto di
alloggi nell’immobile ristrutturato, ovvero alla loro intenzione di concorrere ai bandi di assegnazione di alloggi ERP in questo o in altri immobili nel territorio comunale.
7.1. Blocchi 1 e 2
Le unità edilizie sono recuperate, mediante interventi di
ristrutturazione edilizia, anche per disporre di alloggi a canone sociale, da cedere in locazione. Gli alloggi, che occupano i piani dal primo al sesto, sono ricavati per fusione o accrescimento delle attuali cellule.
Il numero degli alloggi e la loro ripartizione per
tipologia, saranno determinati in corso d'opera, sulla base del
programma di assegnazione.
In prima approssimazione il loro numero può essere stimato in 35 unità, di cui 6 a tre camere da letto, 12 a due camere, 13 a una camera e 4 monolocali.
Al piano terreno l'unità ospiterà una caserma dei carabinieri e la postazione di polizia municipale che potranno occupare in tutto o in parte lo spazio porticato col solo vincolo di lasciare in evidenza purché sia mantenuto idoneo accesso ai vani scala e ascensori degli alloggi sovrastanti.
Al piano interrato lo spazio non occupato da pertinenze dei locali CC e PM sarà utilizzato per ricavare cantine, autorimesse e locali accessori.
I parcheggi pertinenziali verranno realizzati sull'area esterna o trasferiti ad altre ubicazioni previste dal Programma.
Per le comunicazioni verticali il vano scala esistente nel blocco 1 sarà dotato di ascensori.
art. 8 Scheda delle unità edilizie dell'unità d'intervento n. 2
8.1 Blocchi 4. 5. 6
Le unità sono recuperate, mediante interventi di ristrutturazione edilizia, allo scopo di migliorare gli alloggi esistenti, ampliandone alcuni a spese delle logge e dei ballatoi o mediante E' consentita la fusione degli di alloggi esistenti.
Il progetto edilizio organizzerà in ogni caso 3 distinti blocchi edilizi separati dal primo al sesto piano inserendo il collegamento verticale necessario a servire in maniera autonoma il blocco 5, centrale.
Oltre all'uso residenziale, libero o convenzionato, è
ammesso l'utilizzo ad uffici o ambulatori dei piani primo e secondo.
Al piano terreno le unità ospiteranno uno o più spazi per servizi di interesse collettivo.
Sono altresì consentiti usi di pubblico esercizio e terziari.
Al piano interrato tutto lo spazio sarà utilizzato per ricavare
cantine, autorimesse e spazi che consentono il ricovero di
biciclette, motocicli e carrozzelle.
L'area scoperta di pertinenza sarà utilizzata per ricavare, come indicato dal progetto, i posti di parcheggio per auto pertinenziali.
Per le comunicazioni verticali il vano scala esistente del Blocco 4 sarà dotato di ascensori.
Sarà altresì realizzato il vano scala dotato di ascensore del Blocco 5 e il vano scala del Blocco 6 che usufruirà di parte degli ascensori esistenti.
art. 9 Scheda delle unità edilizie dell'unità d'intervento n.3
9.1. Blocco 3
L'unità è recuperata, mediante interventi di ristrutturazione
edilizia, allo scopo di migliorare gli alloggi esistenti,
ampliandone alcuni a spese delle logge e dei ballatoi o mediante E' consentita la fusione degli di alloggi esistenti.
Oltre all'uso residenziale, libero o convenzionato, è ammesso
l'utilizzo alberghiero esclusivamente in ampliamento della struttura ricettiva confinate e l'uso terziario.
Al piano terreno l'unità ospiterà uno spazio per attività ricreative di carattere commerciale possono essere realizzati locali commerciali o di servizio, anche mediante espansioni dei volumi edificati al di fuori delle attuali superfici coperte.
Sono altresì
consentiti nell’edificio usi di pubblico esercizio e terziari.
Al piano interrato tutto lo spazio, non occupato da pertinenze dei locali non residenziali sovrastanti, sarà utilizzato per ricavare cantine, autorimesse e spazi che consentono il ricovero di biciclette, motocicli e carrozzelle.
L'area scoperta di pertinenza sarà utilizzata per ricavare, come indicato dal progetto, oltre 30 posti di parcheggio per auto.
I parcheggi pertinenziali o pubblici possono essere collocati anche in altre ubicazioni previste dal Programma.
Per le comunicazioni verticali il vano scala esistente sarà dotato di ascensori.
art. 10 Scheda delle unità edilizie dell'unità d'intervento n.4
10.1. Unità fondiaria 7
L'unità fondiaria 7 comprende la strada, il giardino e i
parcheggi privati.
La strada, oltre a dare accesso ai locali per la distribuzione della energia elettrica e termica e ai Blocchi 4, 5 e
6, serve per accedere con mezzi di manutenzione all'area scoperta, all'ingresso della quale sta una area di parcheggio.
La sistemazione dell'area scoperta a giardino e parcheggi da
realizzare contestualmente al recupero dei Blocchi 4, 5 e 6,
conterrà un area attrezzata per il gioco dei bimbi ed altri arredi tipici.
L'area scoperta a giardino potrà essere destinata in sede di
progetto, a scelta del Comune, sia a gestione condominiale che a proprietà di uso pubblico o pubblica.
art. 11 Disposizioni generali per la progettazione degli
interventi di ristrutturazione edilizia
La superficie utile delle unità immobiliari potrà aumentare a
spese di quella delle logge private e degli spazi comuni esistenti nei modi seguenti:
- in ogni cellula dovrà' essere adottata la stessa soluzione tecnologica per la chiusura della loggia;
- per le facciate e la chiusura delle logge devono essere adottate soluzioni omogenee dal punto di vista tecnico, in base a un criterio architettonico unitario.
- ai piani dal primo ai sesto parti dei ballatoi potranno essere accorpate negli alloggi lasciando comunque aperti e indivisi gli spazi necessari alla distribuzione orizzontale degli alloggi ristrutturati. In questo caso saranno adottati provvedimenti,
omogenei per tutta la facciata, idonei dal punto di vista igienico e funzionale., che migliorino la protezione dei passanti dalla pioggia;
- gli spazi porticati al piano terra potranno essere parzialmente chiusi allo scopo di ricavarne locali con le destinazioni previste, a condizione che vengano lasciati liberi i percorsi longitudinali e trasversali indicati nelle tavole del Progetto di riqualificazione e precisati nelle tavole allegate agli Accordi per l'attuazione del Pru o diverse soluzioni funzionali di progetto esecutivo.
- l'inserimento dei nuovi vani scala e ascensore dovrà aumentare la ventilazione e l'illuminazione diretta dei sistemi di distribuzione verticale e, compatibilmente con le norme antincendio, degli spazi di distribuzione orizzontale degli alloggi ristrutturati.
- le superfici utili che andranno ad incrementare, rispetto alle superfici attuali, alloggi o locali con altra destinazione, devono essere conteggiate e previste nel progetto esecutivo e negli Accordi attuativi come trasferimenti di edificabilità da parte del Comune, a tutti gli effetti.
- gli alloggi da affittare a canone sociale previsti in
prevalenza in un solo blocco, come anche eventuali alloggi
convenzionati a canone agevolato, possono, in fase di progetto,
essere distribuiti diversamente nello stabile, al fine di utilizzare meglio i tagli disponibili e di facilitare l’integrazione sociale dei cittadini assegnatari.
- il Comune, mediante gli strumenti normativi e amministrativi
disponibili concederà, sentiti anche gli Enti preposti, le deroghe alla normativa vigente che possano consentire le migliori caratteristiche funzionali, igieniche, di sicurezza e d’uso all’immobile oggetto del Programma di riqualificazione
- il Comune si riserva di esercitare il diritto di prelazione,
istituito mediante il Piano di Recupero 1998 su ogni atto di compravendita effettuato dopo la data di approvazione della presente normativa.
Per l'esercizio di tale facoltà tutti i proprietari sono
quindi tenuti a comunicare preventivamente al Comune, nei modi di legge, eventuali proposte di trasferimenti immobiliari che
interessino l’immobile o sue parti.
A. Bonomi
Calderara di Reno, 17 settembre 2002
