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Analisi economica



4.1  I costi del recupero

I costi del recupero relativamente alla prima unità di intervento e segnatamente al corpo D, interessato al programma di sperimentazione, sono molteplici e articolati.
Non è possibile ricavare i costi dell'intervento sperimentale dalla semplice maggiorazione relativa a lavorazioni di carattere straordinario.
L'intero intervento è straordinario come la necessità e inderogabilità dell'intervento stesso.
Si è quindi ritenuto opportuno individuare i costi globali per l'intervento, perchè inscindibili e singolarmente privi di significato e compararli, secondo i dettami del bando e delle istruzioni per la predisposizione dei "Contratti di quartiere" ai costi del recupero effettuato in modo tradizionale con riferimento DM 5 agosto 1994.
I costi del recupero sono ottenuti sulla base di una stima sintetica.
È stata effettuata anche una prima stima analitica, effettuata con riferimento al progetto preliminare e quindi con le approssimazioni relative a questa fase, che ha fornito risultati sostanzialmente coincidenti con quelli della stima sintetica.
Per una più completa analisi economica si rimanda alla relazione economica finanziaria che è parte integrante del presente progetto preliminare.
In questo capitolo si prendono in esame i soli costi di recupero del corpo D, questi non coincidono esattamente con quelli dell'operazione recupero indicati nella relazione economico finanziaria, in quanto per la riqualificazione del complesso, nell'ambito della prima unità di intervento, sono previste anche altre operazioni sia sull'unità edilizia E che sull'unità fondiaria F.

Tabella sintetica dei costi di recupero

  Capitolo Costo x 1.000
     
1 Acquisizione delle unità immobiliari 4.545.690
2 Costo del recupero immobiliare 5.492.000
3 Costo del recupero delle aree di pertinenza 369.000
4 Quota imprevisti sui costi di recupero 5% 293.040
     
  Totale 10.699.690


L'intervento deve essere considerato come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi della lettera "d" della legge 5 agosto 1978 n. 457, quindi inquadrabile come intervento di recupero secondo i dettami del DM 5 agosto 1994.
Per esso sono computabili sia il recupero primario, riferito all'organismo abitativo, che secondario, riferito agli alloggi.
Di importanza rilevante è il capitolo acquisizione degli immobili, questa voce è l'unica che non rispetta i parametri del citato D.M. in quanto, in ottemperanza alle sentenze della Corte di Cassazione, il costo di esproprio per gli immobili è sostanzialmente il costo di mercato.
Il D.M. 5 agosto 1994 è stato recepito nella normativa regionale con Delibera della Giunta della Regione Emilia Romagna n. 1663 del 17 luglio 1996 che determina i limiti massimi di costo per gli interventi di edilizia sovvenzionata (vedi anche mod. S/N allegato).
I costi sono da intendersi IVA esclusa.
Sulla base del progetto preliminare, e di conseguenza con le inevitabili approssimazioni di questa fase, si è individuato il costo complessivo del recupero, incrementando il costo elaborato in fase di analisi economica del 5% per imprevisti.
Di conseguenza si ha un quadro riassuntivo:

  Capitolo Costo x 1.000
1 Acquisizione delle unità immobiliari 4.545.690
2 Costo del recupero primario 4.204.000
3 Costo del recupero secondario 1.950.000
4 Costo totale dell'intervento 6.135.000
5 Costo totale del recupero 10.699.690


Facendo riferimento alle superfici complessive per il recupero primario e secondario si ottengono valori parametrici ampiamente contenuti nei massimali del D.M. 5 agosto 1994.
Diversa è la situazione per il costo di acquisizione che risulta sensibilmente più elevato rispetto ai massimali stabiliti dal medesimo D.M. e ribaditi nella relativa Delibera Regionale.
Tale difformità è da imputare al contesto sostanzialmente diverso in cui si colloca l'acquisizione del presente progetto rispetto a quelle contemplate nel Decreto relativamente ai massimali delle operazioni di recupero.
In sostanza risulta come i costi del recupero, anche con l'attuazione del programma sperimentale, sia ampiamente all'interno dei massimali previsti dal D.M. 5 agosto 1994, e come anche un'acquisizione da effettuare, nel rispetto delle sentenze della corte di cassazione, ai prezzi di libero mercato il costo totale del recupero sia solo marginalmente eccedente tali massimali.
Le superfici del recupero, determinate con i parametri del citato D.M. sono:

  Superfici del recupero  
1 Superficie complessiva per il recupero primario 5.130
2 Superficie complessiva per il recupero secondario 3.658


I costi parametrici del recupero, relativamente alla fase del progetto preliminare sono:

  Costo unitario del recupero Costo in lire
1 Costo al mq del recupero primario 884.834
2 Costo al mq del recupero secondario 497.539
3 Costo al mq del recupero totale 2.085.709


4.2  Il costo del programma sperimentale

Come già accennato, la quota sperimentale che si propone di applicare all'intervento, non è scindibile dal complesso delle opere, almeno in questa fase preliminare del progetto.
L'analisi dei costi, nell'ambito delle schede illustrative del programma sperimentale, ha dato solo un'indicazione qualitativa, perchè:


Diviene, di conseguenza, impossibile fare una distinzione analitica dei differenziali di spesa tra l'intervento sperimentale e un approccio tradizionale del progetto, anche perché i due interventi non sono omogenei e quindi paragonabili.
In sede di analisi economica, alla quale si rimanda per una più dettagliata illustrazione, si è provveduto ad analizzare, in via sintetica tale maggiore onere dovuto alla sperimentazione.
La differenza emerge dal confronto dei costi di recupero del corpo D, interessato al programma sperimentale, e del corpo E, oggetto di intervento tradizionale, è stato determinato, in via preliminare, nella misura del 15%.
La completa definizione di questo maggiore onere deve essere completamente e dettagliatamente definito in fase di progettazione esecutiva, dove saranno effettuate le definitive scelte di materiali e tecnologie da utilizzare nell'intervento.
Durante questa fase saranno completamente definite le schede di sperimentazione, illustrate nelle parte terza che costituiranno quindi il punto di riferimento per l'analisi e la verifica del programma sperimentale.

Relazione illustrativa Relazione tecnica Programma sperimentale Analisi economica



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