RAPPORTO SULLO STATO DI FATTO E DI DIRITTO DEL COMPLESSO EDILIZIO BOLOGNA 2 RESIDENCE, SITO IN COMUNE DI CALDERARA DI RENO, PROVINCIA DI BOLOGNA
Note, prima parte
1 MR 11
2 Adottato il 14 aprile 1971 e approvato il 3 dicembre 1973.
3 Limitatamente al PT e, in misura quasi trascurabile, all'interrato. Tale particolarità verrà meno nella soluzione definitiva realizzata.
4 Con questo nome continueremo ad indicarlo nel presente rapporto, anche se la definizione appropriata, secondo la nuova disciplina nazionale e regionale della classificazione delle aziende alberghiere, dapprima è quella di albergo residenziale e poi, definitivamente, quella di residenza turistico-alberghiera (L. 17 maggio 1983 n. 217; LR 14 giugno 1984 n. 30).
5 l'11 maggio 1977
6 Jan 4, 1978
7 La vendita riguarda parte del corpo A-B
8 Nov 14, 1978
9 MR22
10 Dopo che c'era stata risposta negativa del Comune ad una richiesta, da parte di Ballau, di cambio di destinazione da albergo a casa-albergo - Jan 2, 1979; Feb 16, 1979
11 Mar 20, 1979, reg. 5654
12 Ad un certo momento, che non è stato possibile datare, interviene nella campagna commerciale l'agenzia immobiliare "HABITAT" di Bologna
13 Apr 4, 1979 a Piperno; May 22, 1979 a Edilsabrina
14 Jun 9, 1979
15 CASA INSIEME, UNIVERSO, AZZARONI sas e CENACCHI. Gli ultimi due avevano nel frattempo acquistato gruppi di appartamenti nel corpo A, B. In realtà, come già accennato e come meglio si vedrà appresso, la metà circa dell'intero immobile (86 appartamenti) era di fatto in possesso della EDILSABRINA in forza di un preliminare di compravendita regolarmente registrato a Bologna in data 6 aprile 1979, n. 5654 nel quale gli appartamenti erano descritti e definiti come alloggi in condominio senza riferimento alcuno alla loro natura di cellule di una casa-albergo. A sua volta l'EDILSABRINA, non aspettando il regolare rogito, aveva provveduto a stipulare alla spicciolata numerosi compromessi relativi a singoli appartamenti.
16 CASA INSIEME e UNIVERSO. Cenacchi e Azzaroni sembra si siano rifiutati in quanto intenzionati a vendere come abitazioni le proprie unità immobiliari.
17 VE3, Oct 15, 1979
18 Nov 3, 1979. Da alcuni atti risulterebbe che a quell'epoca il previsto depuratore non era ancora in funzione.
19 Citato in alcuni documenti come provvedimento di autorizzazione, è invece provvedimento di "classificazione" ai sensi della L. 30 dic. 1937, n. 2651. L'autorizzazione all'esercizio (o licenza) era invece divenuta competenza comunale col DPR 616/77.
20 Agli acquirenti veniva fatto sottoscrivere un contratto a stampa che recava il termine alloggio e non faceva riferimento al carattere di casa-albergo cui l'immobile era vincolato nella licenza edilizia. Solo nei compromessi successivi al rogito di cui si tratta la parola appartamento era depennata e sostituita con unità immobiliare.
21 Si tratta del depuratore del Bar-Rosticceria per la realizzazione del quale era stata richiesta variante il 7 luglio 1979.
22 Coincide sostanzialmente con gli 86 appartamenti del corpo C. Non siamo ora in grado di sapere se comprenda o meno anche una piccola parte del corpo A/B.
23 Secondo una testimonianza molti di loro avrebbero lasciato libero l'alloggio.
24 Jul 22, 1982; Direzione servizi igiene e sanità del Comune di Bologna.
25 Aug 27, 1982
26 Oct 10, 1983
27 Avv. Molè
28 Mar 18, 1985
29 Jul 19, 1985 MR04
30 Aug 5, 1985, MR04
31 Oct 29, 1985 MR04
32 Curatela avv. Frascaroli prima e Bonsignori poi. Manca documentazione.
33 Gianni Gennasi, Bologna 2, lo sfascio, Il Resto del Carlino/Bologna, sabato 20 settembre 1986.
34 Vedi lettera del curatore in data 22 ottobre 1986. rif. VE.0
35 Eugenia in Cantarini, Elena in Stame e Maria Speranza ved. Fornaciari
37 10 aprile 1972, reg. a Bologna n. 8565. Agli atti in bozza senza data. Essa è tuttavia ampiamente citata nella delibera del Consiglio Comunale in data 22 gennaio 1973 che autorizza la cessione del terreno (cfr MR 39B)
38 Così come scompare ogni riferimento ad un edificio ad uso abitazione, uffici e locali artigianali di 5 piani e 4600 mq. di superficie coperta da costruirsi oltre al complesso albergo casa-albergo. È probabile che una originaria previsione od osservazione in tal senso sia stata cassata ovvero non accolta in sede di approvazione regionale del PRG.
39 È curioso notare come tra le condizioni accessorie contenute tanto nella scrittura privata che nell'atto di cessione vero e proprio fosse contemplato il divieto per il Comune di installare o fare installare nel centro sportivo bar e ristoranti in quanto tali esercizi dovevano unicamente sorgere sulla restante area delle signore Fornaciari e Speranza, ove è prevista la costruzione di un edificio destinato ad albergo, casa-albergo, ristorante e bar.
40 Sulla cartografia di Piano i confini del comprensorio non appaiono chiari, forse in seguito ad una serie di pentimenti e relative cancellature dei contorni a china. Tuttavia si evince dalla lettura combinata degli art. 11 e 22 delle Norme d'Attuazione che tale comprensorio includeva anche il centro sportivo classificato come "Zona sportiva" pubblica, anche se la dizione introdotta nell'art. 11 in sede di controdeduzione è alquanto anomale.
41 art. 22 delle NDA 71
42 Èart. 26 delle NDA 71
43 b) l'istituzione di servitù di pubblico passaggio per le zone pubbliche; c) l'assunzione a carico del richiedente degli oneri relativi all'impianto e alla manutenzione del verde; d) l'eventuale cessione gratuita al Comune, alla scadenza di un termine prestabilito, di aree sistemate a parco
44 Si modifica solo la numerazione degli articoli: il 22 diventa il 19 e il 26 diventa 23
45 Facente sempre parte della "possessione" Fornaciari
46 Progetto non agli atti
47 Sul significato della definizione vedi appresso
48 La verifica, in termini di superficie minima di intervento, indice fondiario, superficie copribile e altezza massima, è contenuta nella perizia DA1 citata. Il Comune poneva alcune prescrizioni che riguardavano la mensa dei dipendenti, il ricavo di locale di soggiorno per l'infanzia di circa mq. 100, l'uso pubblico del parcheggio da tradursi in atto notarile scritto, l'inizio dei lavori subordinato allo spostamento della fossa "Fontana", progetto particolareggiato per la sistemazione a verde, giochi e impianti sportivi. Non sono note peraltro le garanzie richieste in ordine alle opere di urbanizzazione.
49 Il progetto originario non utilizzavano tutta la volumetria realizzabili in base ai parametri fissati. È curioso notare come il corpo C venga definito in varie successive occasioni come "residenziale" e come lo stesso curatore fallimentare lo consideri in qualche modo estraneo agli interessi della gestione del fallimento.
50 Più del doppio di quanto previsto nella licenza originaria.
51 Jan 4, 1978
52 In realtà dai disegni della variante del 1977 risulta che una vasta porzione del piano terra dell'albergo insiste sul terreno della casa-albergo. Tale particolarità viene però eliminata colla successiva realizzazione del bar-rosticceria che utilizza proprio quella porzione del piano terra, sottraendola all'uso dell'albergo (concessioni del 18 ottobre 1979 e 21 gennaio 1980). Ci si chiede se "Casa Insieme" avesse titolo per richiedere e ottenere tali concessioni.
53 Non è agli atti
54 Infatti nell'estate del 1980 dell'albergo esistevano solo le fondazioni.
55 Si noti come nell'autorizzazione integrativa di abitabilità e usabilità rilasciata con riferimento alla casa-albergo l'11 albergo 1980 non si faccia menzione di tale fondamentale attrezzatura.
56 Entrambe non agli atti
57 Non agli atti
58 Da verificare se questa clausola, contenuta nel preliminare di compravendita, sia confermata dal rogito.
59 Tali dati sono rilevati dalla Variante 1977. Quelli relativi al corpo C non coincidono con quelli dichiarati a pag. 2 nella citata perizia DA1 che parla di 70 cellule di cui 17 per ciascuno dei piani 1 e 2 e 9 per ciascuno dei piani da 3 a 6. Si riferisce infatti al progetto originario licenziato nel 1976. La variante del 1977 comportò quindi l'aumento di 16 unità immobiliari in tale corpo. La descrizione è invece esatta nel preliminare di compravendita EDILSABRINA trascritto nelle parti essenziali a pag. 10 della perizia.
60 Il testo di regolamento d'igiene adottato a Calderara è quello elaborato e adottato dal Comune di Bologna e supera di fatto le disposizioni del vigente regolamento edilizio adottato il 25 febbraio 1974. In ogni caso il Regolamento Edilizio dovrebbe considerarsi superato per quanto attiene le dimensioni dei locali di abitazione dalle disposizioni contenute nel DM Sanità 5 luglio 1975.
