RAPPORTO SULLO STATO DI FATTO E DI DIRITTO DEL COMPLESSO EDILIZIO BOLOGNA 2 RESIDENCE, SITO IN COMUNE DI CALDERARA DI RENO, PROVINCIA DI BOLOGNA
Il terreno e la scelta urbanistica
Il primo PRG fatto dal PIC fu adottato nel 1971 e approvato il 3 dicembre 1973.
Una vasta parte del territorio a cavallo della ferrovia Bologna-Milano era stata destinata a zona industriale, in continuità coll'insediamento produttivo San Vitale di Reno sviluppatosi a nord della borgata denominata Lippo.
Le maggiori aree di espansione erano localizzate a nord della linea ferroviaria ed alla loro testa, in direzione del Capoluogo, il PRG individuava col nome di Zona per attrezzature della viabilita un'area destinata alla realizzazione di un complesso ricettivo (giustificato oltre che dall'aereoporto anche dalla grossa presenza industriale prevista).
Coll'approvazione regionale la zona industriale a nord della ferrovia fu ristretta alle aree effettivamente impegnate dai tre grossi stabilimenti esistenti: Panigal, Stiassi e Ceam e fu cancellata ogni previsione di espansione.
C'era un'intesa tra il Comune e tutti i proprietari interessati dalle previsioni de1 PRG (futura Ballau, Panigal, Stiassi e Ceam) per la realizzazione delle opere di urbanizzazione generali che consistevano nella costruzione della nuova via Garibaldi, asse di collegamento tra il Capoluogo, la zona del Lippo e l'aereoporto, e nella creazione del nuovo centro sportivo comunale contiguo al previsto complesso alberghiero.
Proprietari dei terreni dove ora sorgono lo stabilimento Stiassi, il centro sportivo comunale e il complesso alberghiero di cui si occupa il presente rapporto erano le cognate Fornaciari35; queste nel dicembre del 1973, subito dopo l'approvazione regionale del PRG, stipularono il trasferimento senza corrispettivo in denaro a favore del Comune del terreno di 7 ettari destinato a centro sportivo, da intendersi assorbente ... degli oneri di urbanizzazione secondaria eventualmente dovuti per la costruzione sulle contigue aree36.
Tale atto era stato preceduto nell'aprile del 1972 da una scrittura privata37 che prevedeva - in una clausola poi scomparsa38 - oltre alla cessione del terreno, il versamento di 18 milioni di lire per il rilascio delle licenze edilizie39.
Poco dopo le Fornaciari costituirono con altri una società - la Ballau s.r.l - sotto la cui ragione sociale fu richiesta nel 1974 un'unica licenza edilizia per la costruzione di una casa-albergo e di un'albergo.
Il terreno interessato dalla richiesta era classificato dal PRG del 1971 allora vigente come Zona per attrezzature di servizio alla
viabilità e risultava incluso in un comprensorio di attuazione40 dove era ammesso l'intervento edilizio diretto41 essendo tuttavia il rilascio di licenza subordinato alla stipulazione di un'apposita convenzione nella quale siano definite ... le modalità di gestione delle attrezzature previste, in modo che ne sia assicurato l'uso collettivo42 e ad altre condizioni43.
Tale disciplina non è modificata dalla successiva variante al PRG adottata il 28 aprile 1975 e approvata il 20 settembre l97744.
Tuttavia in tale occasione un terreno di circa 4 ha45 confinante ad est sia col complesso alberghiero che col centro sportivo viene classificato Zona per impianti sportivi pubblici o privati con If=O,05 mc/mq.
Il nuovo PRG oggi vigente adottato il 9 settembre 1981 e approvato il 16 aprile 1984 individua nella tav. 6 col n. 37 un Comparto ad intervento Stretto che comprende l'ormai realizzato complesso albergo casa-albergo e il terreno di 4 ha sopra citato.
Tale terreno, attualmente non utilizzato, è ora classificato come Zona per verde privato attrezzato regolato dall'art. 1O.20 con indice Ut=O,20 mq/mq.: la possibilità edificatoria per impianti e attrezzature aumenta così di oltre dieci volte rispetto a quella dettata dalla variante del 1975.
Non variano invece nel PRG 81 le norme per la Zona destinata ad attrezzature a servizio della viabilità che è regolata dall'art. 10.35, ma che, per evidente svista, non è rappresentata in legenda!
Nella Situazione di fatto ed anche in quella prefigurata dal PRG del 1981 il complesso ricettivo appare avulso dal contesto urbano.
Sebbene goda dell'immediata vicinanza al Centro Sportivo Comunale, il sito dista oltre un chilometro da qualsivoglia attività commerciale sociale o pubblico esercizio.
L'assenza storica di impianti arborei di una qualche consistenza connota un paesaggio nudo dove l'elemento saliente è costituito dagli impianti chimici della PANIGAL le cui tubature e ciminiere emergono dall'alto muro di recinzione.
Il già constatato grave stato di degrado fisico e sociale in cui versa il complesso della casa albergo "Bologna 2", inducendo effetti certamente negativi sull'attiguo ma indipendente esercizio alberghiera dell'Hotel meeting induce a considerare non peregrina l'ipotesi di riclassificazione di tutto il comparto come Zona di recupero ai sensi della legge 457/78.
