RAPPORTO SULLO STATO DI FATTO E DI DIRITTO DEL COMPLESSO EDILIZIO BOLOGNA 2 RESIDENCE, SITO IN COMUNE DI CALDERARA DI RENO, PROVINCIA DI BOLOGNA
Scopi del rapporto e storia dello stabile
Scopi del presente rapporto
I coniugi Veronesi-Ferrarini, proprietari di 33 u.i., comprese in quella che definiremo "Porzione Alberghiera" del complesso denominato "Bologna 2 Residence", si sono fatti carico, nel più generale interesse, di chiedere a1l'arch. Pompei - ed ai consulenti di cui questi ritenesse necessario avvalersi - una approfondita analisi dello stato di fatto e di diritto in cui si trova la casa-albergo, allo scopo di ricercare realistiche soluzioni al problema posto dall'esigenza di far cessare lo stato di degrado fisico e sociale dell'insediamento e di restituire adeguato valore economico all'investimento.
In particolare essi chiedono di individuare gli eventuali ostacoli di natura giuridica e amministrativa che si possano opporre alla ipotesi, da più condòmini auspicata, del cambio di destinazione dell'intero immobile da alberghiera a residenziale; essi non escludono tuttavia la ricerca di altre concrete soluzioni economicamente e socialmente valide.
Breve storia
Nel Comune di Calderara di Reno, su di un'area isolata, distante circa un chilometro dal capoluogo, sita lungo una strada che, incrociando perpendicolarmente l'asse del centro abitato, conduce verso il fiume Reno e di qui all'aereoporto di Bologna, il Comune autorizzò nel 1976 la costruzione di un grosso ed articolato complesso edilizio per "albergo e casa-albergo"1.
Il Piano Regolatore Generale allora vigente2 individuava l'area come Zona per attrezzature al servizio della viabilita destinandola (art.11 NDA> esclusivamente all'insediamento di servizio della viabilità (stazione di servizio per automezzi, officina auto, albergo o casa albergo, ristorante bar e sale di riunione) e di alloggi per il personale nello misura massima di tre appartamenti, nonché attrezzature sportive.
Il progetto prevedeva la costruzione di due fabbricati contigui, distinti anche se parzialmente intersecantisi3, disposti in modo di formare un unico complesso architettonico.
Il fabbricato maggiore, definito "casa albergo"4, è il protagonista del "caso" esploso nel 1979, trascinatosi tra gravi episodi e tormentate vicende fino alla crisi attuale ed ora oggetto del presente rapporto.
Quello minore, definito "albergo" nel progetto e nella licenza è stato inaugurato come tale all'inizio dell'estate del 1985 col nome dl Hotel Meeting e come tale sembra regolarmente funzionare.
I lavori iniziano nel 19775e poco dopo la porzione dell'area di pertinenza della "casa-albergo" con relativo cantiere viene venduta in blocco alla Coop. Casa Insieme6.
Alla fine del 1978 Casa Insieme vende una consistente7 parte della casa-albergo, nel frattempo quasi ultimata, ad una società di assicurazioni: l'Universo s.p.a8.
I lavori terminano ufficialmente il 14 ottobre del 19799.
Nel marzo 197910, Casa Insieme promette di vendere alla soc. immobiliare Edilsabrina l'intero corpo di fabbrica C, costituito da 86 mini-appartamenti; questo atto preliminare11 sembra segnare il principio di tutti i guai.
L'Edilsabrina, prima ancora di entrarne in possesso, comincia a vendere come "alloggi", mediante disinvolti compromessi, le singole unità immobiliari.
Viene messa in piedi una grossa campagna di vendita affidata alla soc. PIPERNO CASA12.
Cartelloni stradali e annunci pubblicitari sui quotidiani ne saranno la manifestazione più evidente.
Il Sindaco allarmato ordina alla Piperno Casa ed alla Edilsabrina la rimozione immediata dei cartelloni stradali13.
Ingiunge quindi sia alla CASA INSIEME che all'originario titolare della licenza (BALLAU s.r.l) di costituire una gestione unitaria dell'immobile a garanzia della destinazione a casa-albergol4.
Nel mese di luglio il Consiglio Comunale approva il testo della Convenzione colla quale i proprietari dell'immobile dovranno obbligarsi a istituire e mettere in funzione una azienda alberghiera che gestisse in modo unitario l'intera casa-albergo.
La convenzione è stipulata il 12 ottobre del 1979 (ci risulta essere stata stipulata il 17 ottobre n.d.r.) tra il Comune e tutti coloro che a quella data erano ufficialmente i proprietari dell'immobile destinato a casa-albergo15.
Tre giorni dopo (due giorni prima n.d.r.) la BOLOGNA 2 RESIDENCE s.r.l, creata all'uopo, stipula con parte del proprietari16della casa-albergo un contratto novennale per l'assunzione del servizio di gestione unitaria dell'immobile17.
Le complicate ed equivoche condizioni ivi contenute saranno appresso esaminate.
Al principio di Novembre il Sindaco rilascia a CASA INSIEME una prima autorizzazione di abitabilità18.
All'inizio di dicembre l'EPT emette il provvedimento di classificazione alberghieral9.
Il 20 gennaio del 1980 1'EDILSABRINA perfeziona l'acquisto del corpo C, dando atto di conoscere la Convenzione ... col Comune.
Nel frattempo, come già abbiamo accennato, detta società aveva stipulato numerosi compromessi individuali20 ed altri seguiterà a stipularne.
Dopo alcuni provvedimenti in ordine all'abitabilità ed usabilità nonché a proroghe per alcuni lavori21, il 1° marzo il Sindaco rilascia la licenza d'esercizio al BOLOGNA 2 RESIDENCE s.r.l.
In seguito alle già accennate caratteristiche sui generis del contratto di gestione alberghiera ed ai metodi surrettizi con cui si era svolta la campagna di vendita relativa al corpo C, si viene ad istaurare di fatto nell'immobile un doppio regime in base al quale una metà circa degli appartamenti della casa-albergo sono vincolati alla gestione in forma di azienda alberghiera della BOLOGNA 2; gli altri sono gestiti in forma sostanzialmente libera dai rispettivi proprietari.
Individueremo di qui in avanti i primi come "Porzione Alberghiera" della casa-albergo e gli altri come "Porzione Residenzia1e"22.
La promiscuità che ne deriva, sia in termini sociali che economici, fa rapidamente progredire confusione e disagi.
Fin dal giugno del 1979 persone che avevano sottoscritto compromessi coll'EDILSABRINA, convinti di stare acquistando un'alloggio in condominio libero da particolari vincoli e non invece una cellula di una "casa albergo" destinata ad essere gestita come azienda, cominciano ad inviare esposti alla Procura della Repubblica nei quali accusano la venditrice dl truffa.
Il procedimento penale apertosi in conseguenza nel 1980 (avv. dl parte civile D'Apote e Leone) è tuttora in piedi anche se molti dei ricorrenti, tutti intestatari di semplici promesse di vendita, sembra abbiano rimesso la querela in seguito a risarcimenti avvenuti in via bonaria23.
Sull'EPT piovono le proteste di clienti della "Porzione Alberghiera" per i numerosi disagi, specie di carattere igienico,
generati dalla promiscuità gestionale.
La situazione economica dell'azienda BOLOGNA 2, già precaria per il rifiuto da parte dei proprietari della "Porzione Residenziale" a pagare le spese correnti di gestione delle parti ed impianti comuni, sembra precipitare nel momento in cui numerosi suoi ospiti tentati dalle offerte "stracciate" di locazione avanzate da proprietari di appartamenti siti nella "Porzione Residenziale", lasciano l'appartamento che occupavano in qualità di clienti nella "Porzione Alberghiera" per passare in qualità di "affittuari" se non di "sub-affittuari", ma comunque a condizioni economiche di gran lunga più convenienti, in appartamenti identici, anche se privi dei servizi alberghieri, siti nello stesso edificio quando non sullo stesso pianerottolo.
La prima constatazione formale di vizi igienici è del luglio del 198224, cui segue ordinanza del Sindaco25.
Nel dicembre dello stesso anno cambiano i responsabili della BOLOGNA 2 RESIDENCE s.r.l; si tratterà di un sensibile peggioramento.
Nell'ottobre 1983, a seguito dell'entrata in vigore della normativa Regionale di classificazione alberghiera, il Sindaco riclassifica il Bologna 2 Residence come Albergo Residenziale a 4 stelle26.
In stridente contrasto con tale attestazione di qualità, la degradazione fisica dell'immobile raggiungeva intanto il livello di guardia.
Lo attesta la scrupolosa ed esaustiva perizia redatta il 14 aprile del 1984 dal Geom. Selleri per conto dei proprietari di consistenti gruppi di appartamenti della "Porzione Alberghiera".
Sulla base di tale perizia il 14 febbraio 1985 i suddetti proprietari intentano causa civile alla coop. CASA INSIEME per risarcimento danni27 e chiedono al Sindaco di intervenire sul gestore28.
Nel frattempo 19 condòmini assumono l'iniziativa di istituire di fatto la gestione condominiale dell'immobile.
L'assemblea si costituisce a termini di legge il 15 maggio 1985 alla presenza del Sindaco che ribadisce l'intento del Comune di conservare all'immobile la destinazione alberghiera.
Si prospetta tuttavia in quella sede l'opportunità di un radicale cambiamento di gestione e di presentare istanza di fallimento a carico della Bologna 2 Residence s.r.l.
Segue, due mesi dopo, l'ordinanza del Sindaco che impone alla Bologna 2 una serie di provvedimenti urgenti in termini igienici, dl decoro e di sicurezza29.
Contemporaneamente un'esposto colle firme dl numerosi abitanti dell'immobile è presentato alla Procura della Repubblica e all'USL 27 per denunciare le intollerabill condizioni di schifo e abbandono30.
Al degrado fisico si accompagna il degrado sociale.
I fatti di sangue a cui la casa-albergo è servita recentemente da palcoscenico non saranno che la spia di una situazione incontrollabile.
Alla fine dell'Ottobre 1985, Giacomo Grassi, amministratore della società di Gestione Bologna 2 Residence, denuncia alla Pretura i condòmini per gravi inadempienze nella manutenzione dell'immobile e li diffida a provvedere31.
L'USL 27, dopo avere effettuato un sopralluogo nel successivo mese di Novembre, denuncia a sua volta alla Pretura il suddetto Giacomo Grassi per inottemperanza all'ordinanza del Sindaco del 19 luglio.
Siamo ormai nel gennaio del 1986.
Il 29 aprile il Tribunale di Bologna dichiara il fallimento della Bologna 2 Residence.
Il curatore, avv. Carroli, invita gli inquilini a lasciare l'immobile non essendo il fallimento in condizione di gestire i servizi comuni essenziali (acqua, luce, telefono).
Nomina coadiutore il sig. Lunghini che si offre di prendere in affitto dal fallimento la gestione della "Porzione Alberghiera".
Nel frattempo altri esposti ed altre ordinanze si susseguono senza effetti pratici.
La casa-albergo è oggetto di frequenti irruzioni da parte dei corpi ordinari e speciali delle forze dell'ordine.
Una separata dichiarazione di fallimento per il Bar-Rosticceria è stata già pronunciata32.
Il 18 settembre l'ACOSER taglia la fornitura dell'acqua.
Un'articolo apparso sulle pagine locali di un quotidiano riassume efficacemente lo sfascio33.
In ottobre il Tribunale autorizza la restituzione ai legittimi proprietari degli appartamenti già affidati in gestione alla società Bologna 234.
Il 10 novembre 1986 l'assemblea straordinaria dei condòmini nel decidere, a maggioranza, di dare esecuzione agli interventi manutentivi urgenti per gli scarichi interni e gli impianti idrosanitari sospende ogni stanziamento per spese di gestione, ritendosi non più accettabile partecipare a spese di riscaldamento ed altri servizi per appartamenti di fatto non utilizzabili in quanto vincolati alla gestione alberghiera ed essendo detta gestione miseramente fallita.
