RAPPORTO SULLO STATO DI FATTO E DI DIRITTO DEL COMPLESSO EDILIZIO BOLOGNA 2 RESIDENCE, SITO IN COMUNE DI CALDERARA DI RENO, PROVINCIA DI BOLOGNA
Le vicende dell'edificio
La prima licenza di costruzione, richiesta dalla BALLAU s.r.l nel mese di settembre del 197446 e rilasciata circa due anni dopo - il 15 maggio 1976 - concerne un terreno di mq. 22.286 dove è prevista la costruzione di un articolato complesso edilizio costituito da un'albergo e da una casa-albergo47.
Il progetto è ritenuto conforme alla disciplina urbanistica in vigore48.
I lavori di sbancamento iniziano prima della regolare denuncia e sospesi con ordinanza de1 Sindaco, in data 26 luglio, che
contesta essere lo sbancamento di dimensioni superiori a quelle dal progetto.
Ad una concessione in variante, data il 6 settembre 1977 per aumento di superficie utile del corpo C49, segue formale inizio lavori, denunciato il 5 novembre successivo.
La variante suddetta venne concessa a condizione che si riservasse esclusivamente ad uso scuola materna un gruppo di locali posti al piano terreno (oltre 2OO mq di superficie50), che gli scarichi fossero adeguati alla legge Merli ed altro.
I volumi restavano tuttavia contenuti nei limiti fissati dalle Norme d'attuazione.
Come già riferito, due mesi dopo il formale inizio lavori il terreno di pertinenza della casa albergo (mq. 15.224) veniva venduto51, con soprastante cantiere edile alla coop. CASA INSIEME, mentre terreno e cantiere dell'albergo restava alla BALLAU s.r.152.
La fine lavori, denunciata come già detto il 31 dicembre 197853, si presume riguardasse la sola casa-albergo54.
In realtà i lavori attorno alla casa-albergo continuarono oltre tale data, se nel luglio del 1979 veniva richiesta una variante in corso d'opera per il depuratore e il bar-rosticceria (che non era previsto nel progetto licenziato e successivamente variato, ma che era invece previsto nella citata Convenzione per la gestione alberghiera del complesso, stipulata nell'ottobre del 197955 e nell'ottobre dello stesso anno; insieme ad un'ulteriore variante, una proroga per ultimazione lavori56.
La prima variante per depuratore e rosticceria è concessa il 18 Ottobre.
L'autorizzazione di abitabilità per la casa albergo è data il 3 novembre 1979.
Nel gennaio 1980 tuttavia vengono concesse proroghe e la seconda variante in corso d'opera57 per la sistemazione del bar-rosticceria.
Nell'estate del 1980, dopo che il Sindaco aveva rilasciato al Sig. Remo Proni, amministratore della BOLOGNA 2 RESIDENCE, la licenza per l'esercizio d'albergo, una testimonianza giurata, nel riferire sull'esito di una ricognizipne, mentre nota come la gestione alberghiera dell'immobile risultasse operante, nulla invece esplicitamente dice circa il bar-rosticceria i cui lavori furono terminati nel mese di aprile e l'usabilità data nel mese di settembre.
La consistenza attuale dell'edificio casa-albergo, prescindendo dalla descrizione del suo stato di degrado fisico, è la seguente:
Al piano interrato:
parti individuali: autorimesse di proprietà individuale;
parti comuni (secondo il rogito De Socio CASA INSIEME - UNIVERSO)
Centrale termica e relativo impianto n. 198 (planimetria allegata al rogito De Socio);
Cabina Enel n. 199;
Cabina centrale telefonica n. 213;
Locale deposito immondizie n. 200;
Corridoi disimpegno.
Al piano terreno:
parti individuali: sale comuni, bar-rosticceria, uffici, servizi per il personale
parti comuni (sia secondo il rogito De Socio CASA INSIEME - UNIVERSO che secondo quello Baracchi CASA INSIEME - EDILSABRINA)
Andito di ingresso;
Vano scale e scale, n. 201, 202, 203, 204;
Locale guardiola portiere e porticato al Piano Terra n. 208 e 211;
Terreno su cui insiste il fabbricato e quello attiguo uso corte, ad eccezione di due strisce di terreno distinte NCT f. 46 nn. 99 (ex 72b), 101 (ex 72d), 102 (ex 72e) rispettivamente di mq. 432, 207, 150, 38 giusta tipo di frazionamento mod. 51 n. 42781 approvato dall'UTE di Bologna il 26 novembre 1979.
parti comuni (secondo il rogito Baracchi CASA INSIEME - EDILSABRINA)
sono le stesse di cui sopra con queste differenze: il n. 211 è definito "posti macchina al pian terreno" anziché "porticato"; è considerato parte comune anche il "soggiorno infanzia" n. 210. (Uno degli alloggi avrebbe dovuto essere posto a disposizione del costituendo condominio ad uso del portiere )58.
parti ad uso pubblico (secondo l'atto di servitù Cornia BALLAU - COMUNE)
Parcheggi pubblici lungo le due fronti esterne del fabbricato.
Piani superiori:
parti individuali:
Corpi A e B: n. 108 cellule (piano 1°, 4 cellule tipo "3", 20 cellule tipo "1"; piano 2°, 4 cellule tipo "3", 20 cellule tipo "1"; piani 3°-4°-5°-6°: ciascuno 4 cellule tipo "1" e 11 tipo "2".
Corpo C: n. 86 cellule (secondo il rogito Baracchi CASA INSIEME - EDILSABRINA) di queste 11 del tipo "1" per ciascuno dei piani 1° e 2°; 10 del tipo "2" e 1 del tipo "3" per ciascuno dei piani 3°-4°-5°-6°59.
Le cellule, facendo riferimento al Regolamento Edilizio di Calderara di Reno, non potrebbe essere assimilabili ad appartamenti di abitazione in quanto mancanti dei requisiti necessari.
Le cellule tuttavia sono conformi ai requisiti dettati dal regolamento d'igiene per i monolocali d'abitazione60 salvo per quanto riguarda superificie dei bagni, inferiore al minimo di circa mq. 1,00.
La grande corte centrale, della quale era prevista la sistemazione a verde, è guarnita solo da un esile filare di alberelli, manca di impianti sportivi e opere di una qualche consistenza.
parti comuni (secondo i rogiti):
Corridoi di disimpegno al 1°, 2°, 3°, 4°, 5° e 6° piano, n. 212, 213, 214, 215, 216, 217;
Corte centrale della quale il progetto prevedeva la sistemazione a verde. Consiste attualmente in un grande prato maltenuto, solcato da un percorso pedonale longitudinale in quadroni di cemento che è fiancheggiato per un breve tratto da un modesto filare di alberelli ed è integrato da alcune panchine.
