RAPPORTO SULLO STATO DI FATTO E DI DIRITTO DEL COMPLESSO EDILIZIO BOLOGNA 2 RESIDENCE, SITO IN COMUNE DI CALDERARA DI RENO, PROVINCIA DI BOLOGNA
I patti tra le proprietà e il Comune
Come è stato sopra narrato gli attori privati cambiano più volte durante la storia. Svolgeremo qui alcune considerazioni circa i patti che sono intercorsi tra di essi ed il Comune nel corso del tempo.
Un patto a "a monte" della concessione
Nel dicembre del 1973, nove mesi prima della richiesta di licenza edilizia, le cognate Fornaciari, proprietarie originarie del terreno, cedono gratuitamente al comune l'area per il centro sportivo a scomputo totale degli oneri di urbanizzazione futuri, relativi alle possibilità edificatorie che il PRG riconosceva loro.
L'atto di cessione ha carattere di convenzione urbanistica sia per la condizione ora ricordata che per altre, meno rilevanti, come quella che riserva alla proprietà l'uso del pozzo artesiano esistente nella porzione di terreno ceduta e quella che vieta al Comune ed ai suoi aventi causa l'apertura di pubblici esercizi all'interno di detto terreno.
Una procedura non prevista
Al momento della richiesta e poi del rilascio della licenza edilizia per albergo e casa-albergo gli attori erano cambiati.
Al posto delle Fornaciari c'era ora la Ballau s.r.l.
La partita oneri di urbanizzazione si poteva considerare chiusa grazie al patto precedente.
Tuttavia, come già è stato ricordato il PRG, nell'ammettere sull'area in questione l'intervento edilizio diretto, subordinava il rilascio della licenza ad una Convenzione apposita nella quale fossero definite
la modalità di gestione delle attrezzature previste, in modo che ne sia assicurato l'uso collettivo;
l'istituzione di servitù di pubblico passaggio per le zone pubbliche;
l'assunzione a carico del richiedente degli oneri relativi all'impianto e alla manutenzione del verde;
l'eventuale cessione al Comune, alla scadenza di un termine prestabilito, di aree sistemate a parco.
Si può affermare che una convenzione in tali termini non abbia mai avuto luogo anche se il comune ha inteso garantirne i contenuti principali con due atti distinti, uno al momento del rilascio della licenza ed un'altro a seguito delle particolari circostanze che si verificarono ben tre anni dopo quando la casa-albergo era già stata costruita.
Il primo atto riguarda il punto b) e consiste nella costituzione di servitù a favore del Comune per l'uso del parcheggio pubblico.
Il secondo riguarda il punto a) e merita alcune considerazioni.
Un patto "a valle" dello concessione
Si tratta della famosa Convenzione stipulata tra Comune e privati in seguito al lancio della campagna di vendita per uso abitativo permanente di una grossa porzione della casa albergo.
Diversamente dai patti precedenti che avevano come attore privato il proprietario dell'area edificabile, codesto vede come protagonisti i proprietari divisi ed etereogenei dell'immobile costruito.
Nella fattispecie: la coop. Casa Insieme che aveva acquistato l'immobile in costruzione nel 1978, la Universo s.p.a che subito dopo aveva acquistato dalla prima un consistente blocco di unità immobiliari, Azzaroni Enrico e C. s.a.s che aveva avuto un certo numero di miniappartamenti in pagamento della fornitura e posa in opera di impianti idro-sanitari e infine il prof. Cenacchi che aveva acquistato un paio di appartamentini per personale investimento.
Nel momento stesso in cui il patto veniva sottoscritto si costituivano le premesse della sua sostahziale violazione.
Sul patto infatti gravava l'ipoteca del "convitato di pietra".
Il convitato di pietra
L'attore principale - la coop. Casa Insieme costituita in gran
ex tecnici e funzionari del Consorzio Cooperative Edificatrici - partecipò infatti alla firma con una occulta quanto sostanziale riserva.
Essa sapeva infatti che un convitato importante mancava al tavolo: quella società immobiliare EDILSABRINA cui era appena stato
conferito il possesso di circa metà dell'immobile mediante atto preliminare di vendita regolarmente registrato, che aveva promosso la campagna di vendita al dettaglio degli appartamenti e che aveva a sua volta stipulato numerosi compromessi con singoli privati.
La convenzione, come è noto, prevedeva l'obbligo per i proprietari e loro aventi causa di attivare la gestione unitaria aziendale dell'intero immobile in modo che funzionasse veramente come casa-albergo ovvero residence.
Un fondamentale elemento intrinseco di debolezza della convenzione risiedeva nella assenza di garanzie reali; essa non prevedeva infatti che i proprietari presenti e futuri si costituissero essi stessi in società per la gestione e potessero così dar luogo ad un'azienda fondata sulla proprietà di beni immobili e strumentali.
La gestione fu infatti affidata1 ad una società esterna, costituita, evidentemente ad hoc, col nome di Bologna 2 Residence, priva di diritti reali sull'immobile.
Fu nella scrittura del contratto di gestione che il "Convitato di pietra" fece sentire tutto il suo peso.
Disattendendo nella sostanza lo spirito della convenzione il contratto farà due pesi e due misure.
Stabilendosi infatti in tale atto che l'obbligo del conferimento delle unità immobiliari all'azienda avrebbe riguardato solo una metà di queste e che per l'altra metà i singoli proprietari serebbero stati praticamente liberi di concedere i propri appartamenti a chicchessia pagando solo una piccola quota degli oneri dl gestione, furono poste le premesse perchè l'EDILSABRINA, in assenza di vincoli reali sull'uso delle unità immobiliari potesse più facilmente perfezionare le numerose promesse di vendita2.
