La porzione di edilizia residenziale pubblica da realizzare nella porzione dell'attuale blocco "C" destinato dal P.d.R. all'ERP, che assume la denominazione di blocco "D", prevede di acquisire 56 delle attuali cellule abitative, i corrispondenti spazi al piano terra e seminterrato, nonché le aree scoperte di pertinenza.
La porzione ERP comprende anche la porzione da destinare a parcheggio pubblico e parco pubblico.
Le attuali 56 unità immobiliari saranno in parte accorpate per ridurre il numero delle unità abitative e realizzare alloggi più idonei alle famiglie destinate alla ricollocazione.
In via preliminare si prende a riferimento il progetto preliminare a suo tempo predisposto che prevedeva, a recupero avvenuto n. 35 appartamenti nel corpo "D".
Il progetto preliminare prevede di separare fisicamente la porzione ERP (blocco "D") dalla porzione condominio (blocco "E"), con la realizzazione di un nuovo blocco scala, ampiamente vetrato che illumini i corridoi ai piani bassi.
Inoltre è previsto il recupero del porticato al piano terra dell'intera ala, unica parte che mantiene una continuità fisica, per realizzare uno spazio pubblico poliflinzionale (biblioteca, sala per attività culturali, per corsi di insegnamento della lingua italiana agli stranieri, etc.), nonché spazi da concedere a privati (corrispondenti alla porzione condominio), anche per funzioni di interesse collettivo e pubblico (ambulatorio medico, attività commerciali private, etc.).
Sempre al piano terra è prevista, per la porzione ERP una portineria, con funzioni di controllo anche sulle parti esterne aperte, parcheggio e verde condominiale e pubblico.
Le partite economiche in gioco sono quelle a suo tempo stimate nella primavera del 1998, per la partecipazione ai bandi di quartiere.
Dette cifre sono state arrotondate, in questa fase preliminare con incrementi di circa il 4-5%, rispetto al piano finanziario del 1998, incremento adeguato al tasso di inflazione del biennio.
Sono esclusi da questa partita gli spazi al piano terra, che rientrano in altro capitolo del programma.
Sono previsti (le cifre sono espresse in milioni di lire):

Come detto il recupero degli spazi al piano terra sono destinati alla realizzazione di spazi pubblici o di interesse pubblico, questi sono strettamente funzionali all'ERP, ma da queste distinte per i canali di finanziamento che si intendono attivare.
Le partite economiche sono determinate con gli stessi criteri già indicati al p.to precedente.
Sono previsti (le cifre sono espresse in milioni di lire):

Per questo intervento si intende richiedere il finanziamento regionale (delib. C.R. del 22/2/2000) sui fondi per la sicurezza degli spazi pubblici nelle città, per contribuzione del 50%.
Ne consegue che l'esigenza per gli spazi pubblici, o con funzioni pubbliche posti al piano terra andrebbe così ripartita:

La porzione di residenza, che abbiamo definita condominio e che interessa la porzione dell'attuale corpo "C" che si trasforma nella unità "E".
Questa porzione si compone di 30 unità abitative che vengono ristrutturate, con gli stessi criteri previsti per l'unità "D", e sono destinati ai proprietari, che già vi abitano o che, nell'ambito dell'operazione, la permutano con la loro unità collocata in altra zona del complesso.
In questa ipotesi non sono considerati spese per l'acquisizione, in quanto le unità sono già dei futuri proprietari (anche se sono prevedibili delle spese, notarili, di registro, per le permute), e viene preso in esame il solo costo della ristrutturazione.
Anche in questo caso si fa riferimento agli stessi valori già indicati nel piano economico del piano di recupero del 1998, che analizzava anche la porzione "condominio".
Le cifre sono arrotondate e rivalutate con le stesse modalità del p.to precedente.
In questo caso le risorse necessarie sono a quasi completo carico dei privati, che aderiscono e partecipano al recupero.

Per questo intervento si intende ricorrere a risorse private e richiedere il finanziamento regionale (delib. C.R. 269 del 22/2/2000) sui fondi per la sicurezza degli spazi pubblici nelle città (fino al 50%) per gli spazi collettivi al piano terra, questi già considerati nel precedente p.to 9.1.2, e gli spazi esterni di pertinenza.
Questi ultimi ammontano a circa il 10% del totale e quindi, in via preliminare, ne consegue che la spesa andrebbe così ripartita:

La porzione da recuperare e rendere omogenea al limitrofo hotel Meeting non è al momento definita dal punto di vista quantitativo, in quanto i positivi contatti con direzione dell'Hotel, hanno evidenziato l'interesse, ma non ancora quantificato detto interesse.
Questo perché la porzione attigua all'hotel può essere stralciata dal resto (e accorpata all'hotel) per "fette" separate lungo i setti verticali o, anche, per porzioni orizzontali.
Si valuta, in prima ipotesi che l'intera porzione residenziale dell'ala "A" venga acquisita e trasformata in hotel.
In pratica tutte le 74 cellule abitative dell'ala vengono trasformate in camere di albergo.
È da prevedere la realizzazione di un collegamento che metta in comunicazione gli attuali livelli dell'hotel con quelli porzione da aggregare.
Le partite economiche non cambiano sostanzialmente se la destinazione e totalmente ad albergo o parte destinata a foresteria da realizzare in convenzione con associazioni di imprenditori.
In questa seconda ipotesi, nell'ambito di apposita convenzione, si possono attivare risorse regionali destinate alla realizzazione di alloggi destinati alla locazione permanente.
I parametri economici sono simili a quelle della porzione residenziale e, in questa fase preliminare, vengono utilizzati gli stessi valori.
Sono da prevedere (le cifre sono espresse in milioni di lire):

Questo investimento viene posto interamente a carico del privato.
In alternativa alla trasformazione completa in albergo dell'ala "A" è prevista la trasformazione della parte eccedente in uso foresteria, per lavoratori fuori sede, progetto da portare avanti di concerto con associazioni imprenditoriali, che si incaricano della gestione, mentre la realizzazione, ed i relativi costi, sono da porre in carico a privati (imprese del settore immobiliare), che acquisiscono l'immobile e realizzano l'intervento.
In questa fase preliminare, come detto, si è fatta l'ipotesi della totale utilizzazione come albergo, nell'ipotesi di trasformazione di una parte in foresteria per lavoratori è ragionevole ipotizzare di poter attivare, nell'ambito di apposita convenzione, fondi regionali per la realizzazione di alloggi in affitto, da quantificare in sede di programmazione definitiva e redazione del relativo progetto.

La nuova stazione dei carabinieri in sostituzione di quella esistente e insediata in locali comunali, dimensionalmente e logisticamente inadeguati, verrebbe collocata negli spazi al piano terra dell'ala "B", con recupero del locale oggi adibito a ufficio e dell'ampio porticato.
La dimensione lorda degli spazi, circa 570 mq, sono da ritenersi ampiamente sufficienti per le esigenze del comando, anche nella necessità di futuri rafforzamenti.
Annessa alla stazione viene creata una foresteria per gli stessi carabinieri, in sostituzione di locali oggi aggregati alla attuale caserma e anch'essi manifestamente insufficienti.
Per questa esigenza si prevede di recuperare alcune delle cellule abitative collocate ai livelli primo e, se richiesto, anche secondo, sempre dell'ala "B".
Ad ogni piano sono presenti 7 unità abitative, con la dimensione dei monolocali, eventualmente accorpabili, secondo gli stessi schemi già predisposti per la porzione ERP.
Per la realizzazione di questa struttura si intende ricorrere alla partecipazione dei privati, che, nell'ambito di intervento convenzionato, acquistano le porzioni di immobili e ne realizzano la trasformazione funzionale alla struttura da realizzare.
Affinché l'operazione sia realizzabile, riteniamo sia indispensabile incentivare l'azione del privato, con contributi sul capitolo sicurezza.
In via preliminare, per individuare la dimensione economica dell'intervento, si prevede di realizzare la stazione al piano terra, la foresteria al piano primo e utilizzare parte dell'interrato per i mezzi delle forze dell'ordine (la restante porzione dell'interrato è destinata al ricovero di mezzi della P.M., vedi p.to successivo).
Sono da prevedere (le cifre sono espresse in milioni di lire):

Per queste intervento si intende richiedere il finanziamento regionale (delib. C.R. 269 del 22/2/2000) sui fondi per la sicurezza degli spazi pubblici nelle città, per una contribuzione del 50%.
Ne consegue che l'esigenza per la stazione dei carabinieri e strutture collegate andrebbe così ripartita:

L'esigenza di trovare una struttura adeguata per la Polizia Municipale, come illustrato, nasce dall'incompatibilità degli uffici oggi disponibili, per le esigenze dell'organico che negli ultimi anni eè più che raddoppiato.
Per collocare questo servizio si prevede di utilizzare parte degli spazi al piano terra dell'ala "A", con recupero del locale originariamente adibito a portineria e dell'ampio porticato.
La dimensione lorda degli spazi, circa 320 mq, sono da ritenersi ampiamente sufficienti per le esigenze del servizio.
Per la realizzazione di questa struttura, acquisto della porzione di immobile e trasformazione per i nuovi usi, si intendono utilizzare risorse comunali con la partecipazione del contributo regionale, con contributi sul capitolo sicurezza.
In via preliminare, per individuare la dimensione economica dell'intervento, si prevede di realizzare il comando al piano terra, e utilizzare la restante parte (vedi p.to precedente) dell'interrato del corpo "B" per i mezzi della P.M..
Sono da prevedere (le cifre sono espresse in milioni di lire):

Per questo intervento si intende richiedere il finanziamento regionale (delib. C.R. 269 del 22/2/2000) sui fondi per la sicurezza degli spazi pubblici nelle città, per una contribuzione del 50%.
Ne consegue che l'esigenza per il comando della Polizia Municipale e strutture collegate andrebbe così ripartita:

Nel complesso delle azioni e riorganizzazioni immobiliari, la residua porzione di immobile, in questa ipotesi, sempre in assenza di progetto esecutivo, e in mancanza di quantificazione delle esigenze e degli interessi, già manifestati qualitativamente, e cioè la restante porzione del corpo "B", piani dal secondo al sesto, viene recuperata per essere trasformata in uso foresteria per forze dell'ordine.
In questa porzione di immobile sono presenti 27 cellule abitative, eventualmente accorpabili secondo gli stessi schemi già predisposti per la porzione ERP.
Per la realizzazione di questa struttura, acquisto della porzione di immobile e trasformazione per i nuovi usi, si intendono utilizzare, in via prioritaria, risorse private.
Una società del settore delle costruzioni acquista le unità immobiliari e le affitta, nell'ambito di convenzione per la realizzazione della foresteria.
Naturalmente deve essere verificata l'economicità e la redditività dell'operazione.
In via preliminare si ritiene possa essere praticata la strada della realizzazione di alloggi destinati alla locazione permanente nell'ambito di apposita convenzione che si inserisca nel contesto della delibera G.R. 1356/2000, allegato A, p.to 5.
Sono da prevedere (le cifre sono espresse in milioni di lire):

Nell'ambito del vasto programma di recupero sarà necessario realizzare una serie di urbanizzazioni in parte strettamente legate alla porzione ERP, e già considerate nell'apposito paragrafo, e in parte collegate più in generale al programma di riqualificazione.
In via preliminare sono necessarie massicci interventi di potenziamento delle reti tecnologiche, delle strade, dei parcheggi, dell'illuminazione pubblica del complesso vero e proprio e delle aree circostanti.
In assenza di progetto queste partite non sono ancora definite, ma in via largamente preliminare, in analogia a quanto predisposto per la porzione ERP si stima l'onere complessivo per le restanti opere di urbanizzazione (le cifre sono espresse in milioni di lire, con esclusione della porzione già trattata):

Nell'ambito del vasto programma di recupero verrà realizzato il primo stralcio del collegamento ciclabile Calderara - Lippo, con la realizzazione del tratto che congiunge la rete oggi esistente dal cimitero del capoluogo fino al centro sportivo, con transito dinnanzi al complesso Garibaldi 2.
Questo primo stralcio, della lunghezza di circa 1,3 Km, da realizzare in sede propria, con la realizzazione di passaggio non a raso nell'intersezione con la nuova viabilità provinciale, saranno anche da prevedersi opere di sistemazione, con tombamento di fossati e gli espropri.
In via largamente preliminare, in assenza di progettazione, con riferimento ad opere analoghe nella zona possiamo quantificare l'onere dell'opera in circa 200 milioni, per i quali si intende chiedere il finanziamento regionale di cui alla L.R. 30/98, con oneri a totale carico regionale.
Sono da prevedere (le cifre sono espresse in milioni di lire):

L'intervento per le case parcheggio deve essere articolato per far fronte all'esigenza primaria di realizzare, in tempi ragionevolmente brevi, le abitazioni sufficienti, necessarie alla temporanea sistemazione delle famiglie oggi alloggiate nel complesso destinate ad essere ricollocate nel complesso recuperato, sia come famiglie che accedono agli alloggi ERP che piccoli proprietari che partecipano al recupero per la porzione condominiale.
Naturalmente è necessario verificare quante delle famiglie che abitano nel complesso possono (e intendono) accedere agli alloggi ERP del complesso recuperato, al momento dell'avvio del programma, nonché verificare quanti dei piccoli proprietari ivi residenti intendono partecipare direttamente al recupero.
In questa fase preliminare si fa ricorso all'analisi già effettuata al momento della partecipazione al bando per i contratti di quartiere.
Allora, prendendo in esame la sola ala "C" si era quantificato in 24 le famiglie interessate al "parcheggio", oltre una certa alea di indeterminati, che portava il totale previsto a 30 unità abitative.
L'attuale programma prevede di intervenire globalmente sul complesso con una necessità circa doppia di unità immobiliari per il parcheggio.
Oltre al numero di unità è importante anche determinare la dimensione delle stesse, che necessariamente sarà composto da un mix di unità di varia dimensione, grandi, medie, piccole, con prevalenza di queste ultime.
Sarà utile realizzare degli edifici flessibili, rispetto a questo parametro, adattabili anche in corso di costruzione.
Sempre in via preliminare si prevedono palazzine a tre - quattro piani fuori terra, oltre ad interrato destinato ad autorimesse, con quattro unità abitative per ogni piano (grande, media e due piccole).
Con queste ipotesi tipologiche si possono prevedere due palazzine a tre piani e due a quattro piani per complessivi 56 appartamenti di cui 14 grandi, 14 medi e 28 piccoli.
Le unità del parcheggio, una volta terminata la loro funzione, saranno destinate al collocamento sul mercato, in forma libera e/o convenzionata, da stabilire nell'ambito del più ampio contesto in cui vengono realizzate.
Anche la durata del parcheggio è variabile.
Sono da prevedere unità destinate ad una locazione duratura, anche in funzione di altre iniziative di riqualificazione che il comune intende avviare nel medio periodo, mentre altre interessate per un periodo relativamente breve.
In questo contesto ancora molto fluido si ipotizza che due unità siano destinate ad una locazione a più lungo termine e due ad essere liberate in tempi più rapidi.
Quindi, nell'ipotesi di realizzare quattro palazzine, su due edifici si programma una locazione decennale per le quali si intende chiede un contributo per la locazione a termine, locazione a prezzi calmierati, da organizzare nell'ambito di apposita convenzione con il comune, mentre due, su cui sarà indispensabile operare con canoni analoghi, ma a più breve termine, saranno da realizzare a totale carico del privato.
Gli edifici da realizzare saranno di tipo economico, ma di buona qualità secondo gli standard attualmente in uso sulla piazza.
Come detto, si articoleranno in unità di tre tipologie, piccola media e grande, saranno dotate di superficie accessoria, per autorimesse, cantine, locali condominiali, balconi, secondo i parametri del vigente P.R.G..
Per la loro realizzazione, sempre in questa ipotesi preliminare, si è considerato il valore dell'area, l'onere delle urbanizzazioni primarie e secondarie, il costo di costruzione, le spese generali e tecniche con riferimento al conto economico a suo tempo realizzato per il bando dei contratti di quartiere, che faceva riferimento ai valori di mercato della piazza di Calderara di Reno.
I costi complessivi per ogni palazzina delle due tipologie individuate ammontano (le cifre sono espresse in milioni di lire):

Il conto economico complessivo di tutte le azioni che si intendono porre in atto nell'ambito dell'articolato programma, come visto sono molteplici e investono sia il complesso direttamente, sia il contesto insediativo, sia l'esterno, in particolare le case parcheggio.
Le risorse stimate nei paragrafi precedenti sono quelle valutabili oggi, con una situazione non ancora definita in diversi aspetti, in particolare nella loro dimensione quantitativa, rispetto alla dimensione qualitativa, che per certi aspetti appare sovrabondante, ma questo, sempre allo stato preliminare del programma può costituire un ulteriore elemento di riuscita del programma stesso.
Naturalmente le partite economiche definitive saranno determinate, con precisione una volta provveduto alle procedure di cui all'art. 2 della L.R. 18/98 e saranno realizzate almeno le progettazioni preliminari dell'intero intervento.
In questo contesto l'analisi illustrata nei paragrafi precedenti ha la valenza di uno studio di fattibilità, in larga misura riferito all'analisi economica redatta in sede di partecipazione al bando per i contratti di quartiere, che, opportunamente aggiornata, si ritiene valida.
I risultati dell'analisi dei paragrafi precedenti sono riassunti nella tabella 1, i numeri delle colonne sono gli stessi dei paragrafi, mentre le righe riferiscono ai soggetti interessati dall'erogazione, o, per le prime quattro, a carico della Regione è indicato la legge o la delibera di riferimento, le cifre sono espresse in milioni di lire.

Come si evince dalla tabella l'ammontare complessivo dell'operazione riqualificazione ammonta complessivamente a quasi 48 miliardi, di cui oltre un quarto per le case parcheggio.
Di queste risorse si chiede il contributo regionale su vari capitoli e relative leggi e delibere di finanziamento per complessivi 14.635 milioni, pari a circa il 30% del totale.
Il comune partecipa con un onere di oltre 5 miliardi pari a circa 11% del totale, che rappresenta comunque un notevole sforzo finanziario per il comune di Calderara di Reno, che, per contro, alla fine dell'operazione si troverà proprietario di un importante complesso di ERP.
La maggior parte, quasi il 60%, dell'operazione recupero è comunque a carico dei privati.
Su questo aspetto l'azione del comune di Calderara di Reno è stata molto attiva già in questa fase preliminare del programma.
Infatti essendo la partecipazione economica dei privati preponderante si ritiene necessario predisporre disponibilità ridondanti alla partecipazione al programma di riqualificazione, in modo da garantirsi comunque le partecipazioni sufficienti in fase di realizzazione.

Torna su in questa pagina

Apri la pagina iniziale

BLOG Per la rinascita del Garibaldi 2