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Convegno riqualificazione urbana in Emilia Romagna

Convegno riqualificazione urbana in Emilia Romagna

La riqualificazione come strumento
per la promozione della sicurezza urbana





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Il confronto con il caso bolognese, la ricostruzione della normalità,
la ricostruzione del complesso "Garibaldi 2"
Giovanni Virgilio, Giulia Angelelli



La realtà oltre l'emergenza

Spesso l'urbanista, chiamato ad occuparsi di sicurezza urbana, deve misurarsi con i timori dei cittadini, timori che non trovano riscontro con la realtà effettuale, quanto con la sfera percettiva e, quindi, con l'amplificazione emotiva che questa genera.
In altri termini, questi deve valutare se esistono rischi reali o se lo stato di insicurezza derivi esclusivamente da segnali che nell'immaginario collettivo costituiscono le premesse logiche di potenziali scenari di rischio; in quest'ulitmo caso, deve indirizzare le sue capacità progettuali alla rimozione dei suddetti segnali.
Questa ipotesi costituirebbe per la comunità urbana una circostanza, tutto sommato felice, infatti, ben diverso si presenta il caso in cui la realtà è in grado di offrirci situazioni in grado di superare le previsioni più pessimistiche.
Il caso di studio qui presentato rientra, purtroppo, in questa seconda classe di eventualità.
Da questo punto di vista, l'oggetto della nostra analisi, può, a giusto titolo, essere considerato un caso esemplare, e ciò sia relativamente agli aspetti di negatività di cui è portatore, sia, per contro, agli aspetti positivi che caratterizzano il percorso dell'esperienza, che forse porterà finalmente alla soluzione delle problematiche affrontate.
La negatività risiede nel fatto che tale caso può facilmente essere assunto a simbolo del complesso di errori che occorre accuratamente evitare per non creare sul territorio oggettive situazioni di rischio, ove questo termine assume il significato più totalizzante.
Allo stesso tempo, questo costituisce, in positivo, un caso esemplare sia sotto il profilo dell'intervento e dell'approccio alle problematiche di seguito, sia sotto il profilo della gestione di una situazione che si presentava di una complessità tale da poter apparire, oggettivamente, scoraggiante.
Al fine di comprendere meglio il cuore del problema, diventa fondamentale capire come nel corso degli anni la situazione è andata assumendo le dimensioni d'emergenza che presenta allo stato attuale.

Quando la cattiva urbanistica genera mostri: la storia del complesso Garibaldi due

La storia del Garibaldi Due è un racconto, fin troppo noto a chi si occupa di storie di speculazione edilizia e cattiva urbanistica; il tutto rientrerebbe nei normali dibattiti disciplinari, se non ci si trovasse di fronte ad un caso che non rientra nella normalità.
Vediamo brevemente gli eventi che hanno segnato le genesi della questione.
Nel 1976 il Comune di Calderara di Reno autorizzò la costruzione di un grosso fabbricato destinato a casa-albergo, in un'area che il piano dell'epoca individuava come Zona per attrezzature al servizio della viabilità.
Lontana più di un chilometro dai centri abitati, lungo la strada che congiunge il capoluogo con l'Aeroporto di Bologna, l'area era vincolata esclusivamente all'insediamento di Servizi alla viabilità (stazione di servizio per automezzi, officine auto, albergo o casa albergo, ristorante, bar e sale di riunione) e di alloggi per il personale nella misura massima di tre appartamenti, nonché attrezzature sportive, come è possibile evincere dalle Norme di Attuazione del PRG allora vigente e dagli accordi territoriali intercorsi con i proprietari dell'area per la cessione di aree destinate alle attrezzature sportive comunali.
L'aspetto da sottolineare è che l'intero complesso era localizzato vicino alle grandi aziende previste nella zona produttiva di San Vitale di Reno (solo per citarne alcune: la Panigal, la Ceam e la Stiassi) insediate a Nord dell'asse ferroviario Bologna - Verona.
Lo stato di isolamento che caratterizza il complesso nei confronti del restante tessuto insediativo si è tradotto ben presto in uno dei principali fattori di criticità, con riferimento all'instaurarsi di condizioni ambientali favorevoli allo sviluppo di attività illecite.
Il grosso fabbricato era costituito da due blocchi: quello destinato ad albergo (l'attuale Hotel Meeting) e quello destinato a casa-albergo (il Garibaldi Due, appunto), distinzione d'uso rimasta fino al 1998.
Mentre l'Hotel Meeting cominciò a funzionare sin da subito ed è tuttora in esercizio, la casa-albergo fu soggetta ad una serie di scorporamenti oggetto di compravendita mediante scritture private, che ben presto, a loro volta, si sono tradotte in cessioni di singole unità immobiliari, senza che fosse mai chiarito che l'oggetto delle vendite erano cellule d'albergo e non abitazioni di un condominio.
Ben presto toccò alla Procura della Repubblica occuparsi della questione, fatto che si concretizzò in una sequela di procedimenti penali.
Parallelamente a queste vicende legali, iniziava il processo di degrado del complesso.
Già dagli anni immediatamente successivi alla realizzazione dello stabile, infatti, si resero necessari interventi consistenti di manutenzione degli impianti igienici e sanitari generati da un carico urbanistico non previsto.
In soli tre anni, nel 1979, la frammentazione proprietaria aveva raggiunto livelli tali da rendere, di fatto, impossibile la necessaria unitarietà di gestione in grado di garantire la destinazione d'uso originaria.
L'amministrazione comunale, alla luce di vere e proprie campagne di vendita delle unità immobiliari, si vide costretta a correre ai ripari.
Si pervenne, così, alla stipula di una convenzione tra il Comune e tutti i proprietari, finalizzata alla gestione unitaria del complesso e che vincolasse ogni atto di compravendita alla destinazione d'uso specifica di casa - albergo.
L'intervento non sortì l'effetto sperato di porre freno alla frammentazione proprietaria, né tanto meno riuscì ad uniformare gli usi, continuando a coesistere forme di residenza privata con la gestione alberghiera.
Immediatamente dopo la stipula della citata convenzione nacque appositamente il Bologna 2 Residence s.r.l., e il complesso venne classificato, nel 1983, dallo stesso Sindaco come Albergo residenziale a quattro stelle.
A partire dal 1985, si susseguono numerosissime denunce sullo stato della costruzione dal punto di vista strutturale, in merito agli scarichi, agli impianti elettrici, allo stato generale di pulizia dello stabile e non per ultimo alla necessità di prendere provvedimenti in merito allo stato di abbandono generale e alla necessità di sicurezza.
E' così che, nel corso degli anni, la situazione è andata degenerando fino al punto che nel 1986 il Tribunale di Bologna dichiara il fallimento del Bologna 2 Residence Srl.
Le condizioni che si vengono a determinare per gli abitanti che vivono nel complesso, divengono insostenibili, soprattutto a causa della loro posizione proprietaria non definita.
Questi sono privati dei servizi essenziali, quali luce e riscaldamento, per diversi mesi.
A questo si aggiunge sempre più spesso la mancata erogazione dell'acqua.
In un contesto di degrado così avanzato, il complesso diventa ben presto luogo ideale per lo svolgimento indisturbato delle attività illecite di più disparata natura e tra queste, principalmente, lo spaccio di stupefacenti e la prostituzione incontrano le condizioni più favorevoli.
Il tutto avrebbe potuto continuare indefinitamente, nonostante le denunce dello stato di minacce e di ricatti cui erano sistematicamente sottoposti gli abitanti, se non fosse accaduto un grave episodio conclusosi nell'omicidio di un giovane tossicodipendente.
Davanti alla presa di coscienza della gravita della situazione, si prende atto che la situazione deve essere sanata e contestualmente avviene il riconoscimento della destinazione residenziale.
Questo permette il ripristino dei servizi essenziali, fino ad allora, interrotti, anche se ciò non basta per porre rimedio allo stato di grave crisi.
Il fatto che alcune società, di dubbia origine, sono diventate proprietarie di un certo numero di alloggi che affittano a scopi speculativi e in modo decisamente disinvolto, a soggetti notoriamente coinvolti in traffici illeciti, e ciò, nonostante le proteste dei cittadini proprietari, che sono oggetto di veri e propri atti di ritorsione.
Malgrado tutto, inizia una forma di autoorganizzazione dei residenti che si concretizza in diverse assemblee pubbliche, atte a sensibilizzare l'Amministrazione comunale sui problemi del complesso e si giunge così al 1998, quando il Comune nel maggio di quell'anno approva il progetto di Contratto di Quartiere, che sarà valutato, però, non rispondente ai criteri di ammissibilità.
I cinque anni che seguono sono caratterizzati dallo sforzo di ricostruire i rapporti di fiducia e di collaborazione tra la parte sana dei residenti e l'Amministrazione comunale, mentre sullo sfondo del complesso si comsumano inquietanti, e spesso efferati, atti criminali.
Forse più della fiducia nelle istituzioni ha potuto l'esasperazione, sta di fatto che sul complesso Garibaldi Due è stato costruito uno dei più ambiziosi programmi di riqualificazione urbana previsti dalla legge regionale n. 19/1998, e ciò non tanto per l'intervento in sé, comunque degno di nota, quanto per la complessità e numerosità degli attori coinvolti nella fase d'accordo.
Nella conclusione positiva di questo programma risiedono ormai le ultime speranze di una vita normale di chi vive in quel luogo e ciò, non necessariamente, per scelta.

Analisi delle cause del degrado

II residence presenta attualmente densità abitativa tale da porlo ai livelli minimi e civilmente accettabili di vivibilità anche a causa della diffusa precarietà delle condizioni igienico-sanitarie venutasi a determinare sin dagli anni immediatamente successivi alla sua costruzione.
Tale situazione, sicuramente non prevista all'atto della sua progettazione, è da attribuire al venir meno della funzione alberghiera e che ha fatto sì che alloggi, pensati per la permanenza di una o al massimo due persone, si siano trasformati in abitazioni di nuclei familiari spesso molto numerosi, alcuni dei quali presentano anche condizioni di forte povertà e degrado sociale.
Nella definizione degli obiettivi del programma non si è potuto, quindi, prescindere dall'analisi del contesto ambientale che risulta influenzato dall'interazione di diversi fattori e precisamente:
  1. la consistente presenza di famiglie (di cui una la maggior parte è costituita da quelle di origine extracomunitaria) caratterizzate da livelli di numerosità media decisamente fuori dalla norma e da modesti livelli di reddito;

  2. l'esistenza di forme di isolamento e di chiusura dei nuclei familiari con effetti che rasentano forme autosegregative soprattutto se riferite alle componenti più deboli (donne e minori) a causa principalmente dell'assenza di un tessuto sociale relazionale ove tale assenza trova nel pervasivo stato di insicurezza la sua causa principale;

  3. la coesistenza con le forme più diverse di marginalità e di disagio sociale (tossicodipendenza, casi di patologie psichiatriche, clandestini o senza fissa dimora) che conducono la loro esistenza nelle parti comuni, in alloggi inagibili e malsani, nei corridoi, nei garage e nelle scale della struttura;

  4. la presenza di persone dedite ad attività che spesso superano la soglia della semplice illegalità per assumere le modalità più preoccupanti del crimine organizzato, in primo luogo lo spaccio di stupefacenti e la prostituzione. Nello stabile si rileva, infatti, la presenza di persone indagate dei reati di traffico e spaccio e di sfruttamento della prostituzione che non ha eguali nell'intera area metropolitana bolognese. E' evidente che un tale stato di cose non può non avvenire se non attraverso comportamenti fortemente prevaricatori e ricattatori perpetrati ai danni degli altri residenti, facendo sì che i comportamenti illegali, pur se attuati da una parte decisamente esigua dei residenti, prosperino condizionando la vita dell'intero complesso.


La conseguenza di tutto ciò è che si è assistito negli anni è un radicamento dei problemi di ordine pubblico che, unitamente all'accumularsi di problemi di ordine igienicosanitario e sociale, ha connotato nel tempo il complesso edilizio.
I livelli di pericolosità raggiunti sono tali da influenzare in modo fortemente condizionante la vita dell'intero Comune di Calderara, ma anche quella della confinante Comune di Bologna, di cui il Garibaldi Due, costituisce una delle principali centrali del crimine.
Il permanente e diffuso stato di tensione e d'insicurezza è all'origine dei comportamenti di chiusura ed isolamento.
Questo, di sicuro, non favorisce quei processi d'integrazione che sarebbero auspicabili tra persone di provenienza, culturale e geografica, diversa e che tuttavia sono accomunate da percorsi esistenziali e appartenenza sociale comuni.
Il generale degrado sociale, ambientale e strutturale dell'insediamento ha contribuito a dilatare gli spazi di azione e di sviluppo di attività criminali creando una situazione di pericolosità e di disagio sociale per tutte le famiglie normali che vivono nel complesso.
Quello del Garibaldi Due è sicuramente, nella regione Emilia Romagna, uno dei più gravi casi conosciuti di degrado e di problemi irrisolti di integrazione sociale.
I numerosissimi minori ed adolescenti che vivono nel complesso sono, di conseguenza, le prime vittime di tele disagio.
Sono loro, infatti, i primi ad essere maggiormente esposti al rischio di adescamento e coinvolgimento da parte di chi è abitualmente dedito ad attività criminose, rischio tanto maggiore quanto più critiche si presentano le condizioni sociali ed economiche delle famiglie di provenienza.
La frequenza quotidiana di violazioni, reati, furti, atti di vandalismo, molestie fisiche e psicologiche esercitate nei confronti dei cittadini sono tali da innescare uno stato di inquietudine e di costante rischio di conflitto sociale.
Tutto questo non può più essere assolutamente tollerato, non solo dalla popolazione del Garibaldi Due, ma anche da tutto il comune di Calderara di Reno.
Inoltre, il perpetuarsi di questo stato di cose si presta a costituire l'humus ideale per innescare dei conflitti interetnici, in quanto i molti gruppi etnici presenti finiscono per vivere coltivando rapporti interpersonali unicamente con soggetti della propria nazionalità, in una logica di assedio per cui ciascun gruppo percepisce l'altra etnìa, o in generale il diverso, come un potenziale nemico.
Da questo punto di vista, le donne vivono, insieme con i propri figli, l'estremizzazione di tali comportamenti, poiché soggette a forme autoreclusive si vedono negata qualsiasi forma, seppur minimale, di socialità.
Tra gli italiani pochissimi sono coloro che vivono e si rapportano con tranquillità nella variegata società multietnica del Garibaldi Due.
La rilevanza del problema attuale si manifesta su vari ambiti, tutti comunque prevalentemente legati alla sua particolare ubicazione nel territorio comunale, alla geometria e alla concezione architettonica.
Per quanto riguarda il primo aspetto, il complesso pur collocandosi ad una distanza relativamente breve dal capoluogo di Calderara, risulta da questo completamente separato, non solo, ma la particolare localizzazione unitamente al fatto che non esista alcuna forma di attività commerciale di vicinato, se non un bar, costringe i residenti a spostarsi per qualsiasi necessità.
Questo isolamento, come si è avuto modo di dire, ha di sicuro influito sul complessivo aggravamento delle condizioni di vita e dì sicurezza.
Lo stabile, al primo sguardo, si presenta come un enorme complesso architettonico in cemento scuro in stridente contrasto con l'Hotel Meeting giustapposto sul fianco Est.
Il Garibaldi Due è un enorme falansterio in stile razionalista, costituito da 194 cellule abitative in cui vive una popolazione fluttuante che difficilmente può essere stimata inferiore alle 500 unità.
Le cellule sono monolocali dotati di angolo cottura, bagno, terrazza e di un arredo fisso che consente di dividere la zona giorno dalla zona notte.
I primi due livelli della struttura hanno un corridoio centrale con le cellule disposte al lati, mentre nei quattro livelli superiori le cellule sono accessibili attraverso un ballatoio aperto sulla corte comune.
Mentre inizialmente esisteva un servizio di portierato e dì reception, oggi i corridoi e i ballatoi sono liberamente accessibili dall'esterno: non esistono chiavistelli nelle porte d'ingresso, né tantomeno le porte, non esistono citofoni o comandi di apertura.
L'estensione dei ballatoi e dei corridoi raggiunge oltre un chilometro di lunghezza, percorribile senza soluzione di continuità: i corridoi dei primi due piani sono ciechi, angusti e lunghissimi, l'illuminazione è totalmente assente e l'individuazione del singolo alloggio può essere determinata da un puro senso di orientamento.
Chiunque può accedere liberamente nel Garibaldi Due e può muoversi indisturbato.
Chi entra per la priva volta fa fatica a capire com'è strutturato l'edificio: alle pareti ci sono le indicazioni tipiche di un albergo che dividono le scale e gli interni delle cellule e indicano la direzione per raggiungerle, la risalita avviene solo grazie ai vani scala (gli ascensori, oggetto di continui atti vandalici, quando funzionanti, sono a rischio).
Le rampe dei vani scala portano le tracce degli anni e delle vicende che si sono susseguite: vetri sfondati, scrìtte e graffiti, oggetti abbandonati.
Le scale trasportano gli odori delle culture, dei cibi, delle spezie, sono luoghi in cui le gente si incrocia, sepsso silenziosa ma curiosa di capire chi sono le persone che vivono in questa grande casa-città.
È possibile anche non incontrarsi mai perché l'architettura lo consente: l'edificio è caratterizzato da una geometria semplice quanto insidiosa, i due blocchi che lo caratterizzano, disposti ortogonalmente tra loro, consentono la comunicazione orizzontale e verticale, rendendo impossibile qualsiasi controllo sulle persone che lo frequentano.
II senso di disfacimento degli spazi comuni è percepibile ovunque: l'uso intensivo a cui è stata sottoposta la casa-albergo, l'assenza di ogni tipo di manutenzione ordinaria e straordinaria, l'altissimo carico urbanistico presente hanno determinato condizioni di grave e pericoloso degrado.
Dal punto di vista architettonico è inteessante notare come la variegata società che popola il Garibaldi 2 abbia trasformato l'architettura di prima concezione.
La frammentazione dei materiali, il disordine di uno spontaneo decostruttivismo, le semplici superfetazioni delle logge, la personalizzazione dei portoncini delle cellule abitative, danno all'intero complesso un colore e un movimento di singolare forza.
Tra gli elementi di forte negatività si raccoglie una doverosa considerazione legata all'immobile: il Garibaldi Due, infatti, pur essendo il simbolo della periferia lacerata dalle scelte urbanistiche degli anni Settanta, della mancata gestione unitaria della struttura, del crimine organizzato, è anche il simbolo dell'architettura spontanea generata dalle culture multietniche e della volontà da parte delle famiglie di diverse nazionalità di creare e adattare l'essenziale camera della casa-albergo alla propria preziosa dimora.

Il programma di riqualificazione come approccio integrato ai problemi di sicurezza

Entrando nel merito della questione, il progetto che si vuole descrivere costituisce il nucleo fondante di un articolato intervento di riqualificazione urbana.
L'intervento si presenta estremamente complesso per le particolari circostanze di cui si è detto, e che fanno dello stato attuale di degrado, un'emergenza di dimensioni tali da essere difficilmente risolvibile nell'ambito delle normali competenze di un'Amministrazione comunale.
La necessità di dare sostegno e concretezza allo sviluppo del progetto, anche in funzione della sua valenza nel contesto delle più generali politiche di sicurezza e di miglioramento della qualità urbana, ha fatto sì che si ricercasse un'integrazione istituzionale e operativa tra i diversi soggetti locali, sia privati sia pubblici, e tra questi primariamente, Comune, Governo Regionale e le Forze dell'Ordine.
Da qui la necessità di seguire un approccio integrato basato su degli interventi in grado di fondere diverse linee d'azione e precisamente:
  1. il controllo del fenomeno per via istituzionale;
  2. la prevenzione sociale;
  3. la prevenzione situazionale


finalizzate al perseguimento delle strategie volte a ridurre i fenomeni di insicurezza diffusa e alla rimozione delle condizioni criminogene di contesto.
Il controllo del fenomeno fa ricorso agli strumenti della giustizia penale, vale a dire la legge e la polizia, tentando di radicare sul territorio la presenza di soggetti che garantiscano la sicurezza, come forze dell'ordine o di vigilanza.
La prevenzione sociale del crimine tenta invece di agire su quelle cause evidenti e latenti del crimine, insite nella condizione sociale della popolazione.
L'obiettivo è, da una parte, arginare il manifestarsi di atteggiamenti devianti negli individui, ma anche, dall'altra, di ristabilire le condizioni di socialità che permettono il consolidamento dei rapporti di vicinato e, attraverso questi, la crescita del senso di appartenenza ad una comunità.
La prevenzione situazionale raggruppa quella serie di interventi finalizzati all'ottimizzazione del contesto ambientale dotandolo di strumenti efficaci e migliorandone l'aspetto strutturale e funzionale al fine di creare in esso i presupposti di un'efficace prevenzione degli eventi criminosi.
Quest'ultima prevede due tipologie di interventi mirati ad agire su due livelli, quello della deterrenza (prevenzione situazionale tecnologica) e quello della partecipazione degli stakeholder (prevenzione situazionale partecipata).
Con la prima si tenta di agire sul contesto dotandolo di strumenti tecnologici (di sorveglianza e di sicurezza) che fungano da veri e propri deterrenti nei confronti crimine, ma che allo stesso tempo alzino consistentemente la soglia di rischio, per il criminale.
Tale opzione in condizioni normali sarebbe da non preferire poiché, produce fenomeni di "fortificazione" dello spazio, che comportano nel lungo periodo, diversi effetti indesiderati, tuttavia nella situazione del Garibaldi Due, costituiscono strumenti d'impatto in grado di produrre effetti immediati nel breve medio periodo, almeno sotto il profilo della sicurezza degli abitanti.
La prevenzione situazionale partecipata, invece, ha come obiettivo l'instaurarsi di una fitta rete di controllo sociale da parte di chi abita tali luoghi.
Mediante tale rete di sorveglianza che viene spesso definita informale, gli abitanti del complesso diverrebbero i veri protagonisti di un'azione di controllo diffusa e partecipata.
L'aspetto fondamentale di tale strategia di prevenzione è dato dal fatto che la rete di sorveglianza informale può nascere e radicarsi tra gli abitanti solo in modo spontaneo.
Inoltre, fondandosi sulle relazioni sociali questa raggiunge la sua massima efficacia in un contesto di vicinato.
Una delle vie migliori per favorire l'implementazione di questo fenomeno virtuoso sembra essere la programmazione partecipata, la quale può contribuire efficacemente a creare un ambiente urbano vivibile, vitale e quindi sicuro.
Un altro aspetto secondario, ma non meno importante, della programmazione partecipata nel campo della sicurezza è la capacità di produrre nella popolazione rappresentazioni sociali e aspettative di maggiore sicurezza.
In altri termini, agendo positivamente sul livello della percezione della sicurezza della popolazione, si aumenta il livello di compattezza sociale nei confronti delle attività criminose, diminuendo il senso di paura e di isolamento si otterrebbe anche l'effetto di rendere meno efficaci fenomeni ricattatori e di minaccia tipici del bossismo.
Sulla base di queste premesse è facile riscontrare come un approccio di questo tipo sia pienamente ascrivibile ad un'impostazione tipica del Crime Prevention Through Environmental Design, o CPTED.
Questa impostazione si basa fondamentalmente su linee strategiche che vanno sviluppate intorno ad alcuni principi cardine da assumere nello sviluppo del programma questi sono in sostanza:
  1. la territorialità; il fatto che gli abitanti di un certo territorio lo sentano proprio, ne aumenta gli atteggiamenti di difesa e controllo e aumenta la propensione alla protezione degli spazi reciproci. Pertanto, la progettazione urbana con riferimento a questo attributo deve far sì che siano facilmente identificabilì gli spazi comuni da quelli privati;

  2. la sorveglianza naturale; nella progettazione degli spazi e nella definizione dei loro caratteri funzionali devono essere privilegiate le condizioni dì visibilità in modo da incoraggiare la sorveglianza naturale dei residenti.
    La visibilità deve essere totale nel senso che deve essere possibile sia dall'interno delle abitazioni, sia all'esterno in modo da dare immediatamente, a chi è male intenzionato, l'idea di una specie di controllo panoptico (panopticon contrai impact), cioè, di essere al centro dell'attenzione;

  3. Il supporto alle attività atte a favorire la socializzazione: attraverso la promozione di iniziative e di attività di aggregazione da svolgersi negli spazi comuni al fine di favorire i processi comunicativi e il senso di fiducia reciproca fondato sul sentimento collettivo dì appartenenza alla comunità che si identifica con quello specifico contesto ambientale;

  4. il controllo dell'accessibilità: la progettazione deve porre particolare attenzione all'accessibilità degli spazi, in particolare devono essere particolarmente curati gli accessi alle abitazioni private e ai luoghi pubblici.


Il progetto

Un approccio così articolato, e fondato su rigorosi presupposti metodologici, ha permesso di far convergere sul progetto molteplici interventi che trovano origine in differenti procedimenti amministrativi in un'ottica di integrazione delle diverse azioni.
Il P.r.u. Garibaldi Due vuole dare attuazione agli interventi risolutivi delle problematiche evidenziate sintetizzando in tre azioni principali la riqualificazione del complesso edilizio:
  1. il Progetto Pilota per la Sicurezza;
  2. la realizzazione dell'Edilizia Residenziale Pubblica;
  3. il risanamento delle parti comuni e la divisione dell'immobili in più condomini privati.


La situazione complessiva dell'immobile ha assunto una criticità tale che qualsiasi tipo d'intervento non preceduto da un'adeguata bonifica dallo stato di profondo disagio sociale che lo affligge sia inevitabilmente destinato al fallimento ed è secondo questa direzione che l'Amministrazione comunale si sta muovendo, dando priorità assoluta al Progetto Pilota per la Sicurezza Urbana.
Il progetto mira a destinare aree porticate del piano terra dell'immobile a Stazione dei Carabinieri e a sede della Polizia Municipale.
Il trasferimento della Stazione dei Carabinieri assume valore strategico in funzione del raggiungimento degli obiettivi della sicurezza pubblica e urbana.
Questa costituirà il riferimento naturale e istituzionale nella lotta e nella repressione delle attività criminose.
Alla base della nuova ubicazione della Stazione dei Carabinieri ci sono i medesimi presupposti che hanno motivato anche il trasferimento della Polizia Municipale, con l'aggiunta, in questo caso, della possibilità di avvalersi di potere e competenze specifici.
La presenza degli operatori di Polizia Municipale assume primariamente un ruolo sociale ancorché di supporto alle Forze dell'Ordine, scopo che può essere ottenuto attraverso un'attiva vicinanza ai problemi dei cittadini, la personalizzazione del rapporto, la tempestività dell'intervento, la capacità di dissuasione al crimine.
Un aspetto di sicuro interesse è quello relativo alle competenze della Polizìa Municipale legate l'ascolto e alla relazione con i cittadini residenti nel complesso: il vigile, infatti, oltre ad essere il primo a monitorare le situazioni complesse e ad aggiornarne gli archivi di dati, svolge sulle fasce più deboli della popolazione l'importante azione di orientamento ai servizi andando così a ricostruire i legami sociali tra la popolazione del Garibaldi Due.
Il progetto pilota si compone anche della progettazione di tutti gli spazi esterni pertinenziali della struttura per dotarli di un'accessibilità sicura, illuminazione delle aree verdi e degli spazi di sosta, videsorveglianza mirata, spazi adeguati per la sosta e lo svago, concorrendo all'obiettivo di ripristinare l'identità del luogo attraverso un incremento quantitativo e qualitativo delle dotazioni di standard urbanistici mai realizzati.
L'ultimo tema trattato nell'ambito del progetto pilota è quello di garantire un collegamento diretto con il capoluogo e quindi con i servizi presenti: la realizzazione di una pista ciclo - pedonale è una risposta alla necessità di stabilire un rapporto con il centro abitato e quindi con la società calderarese.
L'importanza del collegamento in progetto è determinata dal fatto che esso può anche costituire un ulteriore spazio per la socialità.
Il percorrere un cammino insieme non rappresenta solo un'immagine simbolica nel senso fisico del camminare, ma anche quello di superare la diffidenza e l'insicurezza.
I contenuti del progetto pilota, tuttavia, non sono da soli sufficienti a garantire il ristabilirsi di condizioni di normalità e, soprattutto, il riappropriarsi di un'identità del luogo, da parte delle famiglie residenti nel complesso del Garibaldi Due.
E' alla luce di questo ragionamento che col secondo intervento previsto dal P.r.u. si vuole dotare l'immobile di edilizia residenziale pubblica.
Le finalità sono quelle di creare alloggi adeguati alle famiglie numerose che oggi occupano piccole cellule abitative, e di mantenere la locazione a canoni contenuti (è assurdo che molti degli alloggi del Garibaldi Due siano messi in locazione per più di 500 euro al mese!).
Si è già detto, infatti, che la maggioranza delle famiglie che oggi occupano il Garibaldi Due sono in condizioni dì estremo disagio economico e sociale, normalmente monoreddito e con un elevato numero di minori.
Il Comune di Calderara ritiene che la strada della realizzazione di edilizia pubblica possa far fronte all'altissima richiesta di alloggi in affitto a canone contenuto proveniente dalle famiglie che oggi occupano lo stabile.
L'E.r.p. occuperà due dei sei condomini che risulteranno dall'insieme delle operazioni del P.r.u. ed in particolare i due blocchi situati sopra la sede della Polizia Municipale e la Stazione dei Carabinieri.
Il terzo intervento di progetto è quello volto a riqualificare la porzione privata dell'immobile: si tratta infatti di ripartire la restante parte del fabbricato in quattro condomini privati separati, renderli autonomi dal punto di vista dell'accessibilità e degli impianti, recuperare gli spazi esistenti porticati al piano terra per usi collettivi, e a dotarli di nuovi impianti.
Gli interventi sono di estrema rilevanza, e per brevità si vogliono ricordare i più significativi come la realizzazione di due nuovi vani scala con ascensore, la dotazione di accessi per disabili, la realizzazione dì cantine, la ricostruzione degli impianti di ìdrici e di smaltimento delle acque di scarico, il rifacimento dell'impianto di illuminazione condominiale, l'installazione dei citofoni, degli apriporta e di impianti autonomi di riscaldamento, la manutenzione straordinaria delle facciate, degli intonaci e dei pavimenti delle parti comuni.
L'intervento sulle parti private vuole nello specifico anche dotare i singoli monolocali dì superficie aggiuntiva (ricavata attraverso la chiusura delle terrazze), nell'ottica del risanamento complessivo dell'immobile previsto dal P.r.u. consentendo un aumento della metratura degli alloggi attualmente estremamente ridotta rispetto ai nuclei familiari che vi abitano.
Si ritiene sia proprio questo terzo intervento quello risolutore di molti dei disagi presenti all'interno del Garibaldi Due: la realizzazione di condomini autonomi e distinti sia dal punto di vista dell'accessibilità che della percezione, rende ampiamente più gestibile non solo l'amministrazione dei quattro condomini, ma anche il controllo spontaneo esercitato dai residenti dando finalmente inizio alla riapproprìazione da parte delle famìglie della giusta dimensione sociale e architettonica che è sempre mancata nella casa-albergo.

Nota degli Autori

La stesura è stata curata da Giovanni Virgilio paragrafi 1, 2, 3.
Giulia Angelelli ha curato i paragrafi 4 e 5.
Gli autori intendono ringraziare l'arch. Francesco Corlaita, che ha gentilmente messo a disposizione il materiale fotografico.

Riferimenti bibliografici

Pompei S. (1986), Rapporto sullo stato di fatto e di diritto del complesso edilizio detto Bologna 2 Residence, sito in Comune di Calderara di Reno, Provìncia di Bologna

Giunta Regionale della Regione Romagna (1997), La Regione Globale, L'Emilia Romagna nell'Europa del 2000. R.E.R, Bologna.

Comune di Calderara di Reno (2002), Progetto Pilota per la sicurezza Urbana. Il progetto preliminare.

Comune di Calderara di Reno (2O03), Delibera di Consiglio Comunale n. 33 del 02/04/2003

Comune di Calderara di Reno (2003), Delibera di Consiglio Comunale n. 42 del 30/05/2003

Corlaita F.(1999), Nuovi parametri per l'azione urbanistica: il debole come misuratore della qualità urbana, Tesi di Laurea Facoltà dì Architettura di Ferrara.




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La riqualificazione delle periferie residenziali
Scenari ed elementi per una futura politica di intervento in Emilia Romagna





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Fra riqualificazione e ordine pubblico
Giulia Bonaretti



Il contesto

Il caso studio del complesso residenziale "Garibaldi 2" a Calderara di Reno, comune dell'area metropolitana bolognese, è stato affrontato in quanto caso unico, sia nel quadro delle esperienze di pianificazione complessa in Emilia Romagna, sia nel quadro delle problematiche e delle criticità urbane delle città della regione.
Il complesso immobiliare di "Garibaldi 2" è, infatti, un caso di riqualificazione di un edificio residenziale, del quale, oltre alle notevoli dimensioni del complesso, emerge il peso occupato dalle problematiche di aspetto sociale: segregazione, emarginazione, criminalità, conflitti inter-etnici. Immerso nella pianura emiliana, il "Garibaldi 2" si trova a circa un chilometro e mezzo dal centro di Calderara di Reno - piccolo centro di circa 12.000 abitanti - in posizione sostanzialmente isolata dai servizi e dalle attività commerciali, prossimo, invece, ad un'area industriale e i di intenso traffico di attraversamento e di collegamento con Bologna.
Sorto negli anni '70 come struttura alberghiera il "Garibaldi 2" si presenta oggi come un vero e proprio complesso residenziale, composto di 194 alloggi (di superficie variabile tra 36 e 52 mq.), 3 unità commerciali, uffici, bar, ristorante, posti auto e magazzini di diverse dimensioni distribuiti nel piano sotterraneo e parti comuni, portici, saletta condominiale, spazi aperti e cortile, interamente di proprietà privata di soggetti singoli o di società, nel quale vivono "ufficialmente" circa 350-400 persone, malgrado si stimi una presenza di persone pari almeno al doppio.
Composto di tre blocchi in cemento armato realizzati con la tecnica a tunnel, il complesso si sviluppasu sei piani fuori terra; l'edificio è realizzato in calcestruzzo a vista, con setti trasversali continui da cielo a terra e con tamponamenti in laterizio, gesso e cartongesso.
La composizione architettonica e la distribuzione degli spazi interni del complesso si prestavano ad ospitare funzioni prettamente pubbliche anziché private.
Infatti, al piano terra si trovano i locali comuni e di interesse collettivo; la distribuzione verticale è assicurata da un corpo scala centrale e quattro ascensori, nonché da blocchi scala secondari localizzati alle estremità di ciascun corpo di fabbrica; la distribuzione orizzontale è ottenuta tramite corridoi continui che si sviluppano su tutto il piano.
A causa dell'utilizzazione dell'edificio come residenza privata, anziché come struttura alberghiera, la gestione di numerose unità abitative, differenti tra loro a seconda della composizione della proprietà o dell'attuale utilizzo, presenta oggi gravi problemi:


La storia

II Garibaldi 2 è stato costruito sul finire degli anni '70 dalla Cooperativa Casa Insieme, su un terreno agricolo allora destinato a servizi alla viabilità.
Il 17 ottobre del 1979 la Cooperativa e i primi comproprietari firmano con il Comune di Calderara una convenzione per La corretta destinazione dell'area, con l'obbligo di mantenere una gestione unitaria dell'intero complesso (anche se era già prevista la possibilità di vendita frazionata a prezzi bassissimi, che porterà nel 2000 a ben 144 proprietari su 194 monolocali) affidata alla Società Bologna 2 Srl con sede in Palermo.
A metà degli anni '80 la società Bologna 2 fallisce, lasciando lo stabile in uno stato di totale abbandono; i pochi residenti ancora presenti scoprono anni di utenze non pagate e sopravvivono per mesi senza luce elettrica e riscaldamento.
Il degrado crescente provoca la fuga delle società proprietarie del maggior numero di alloggi e un'ulteriore dispersione proprietaria: nel 1988 i proprietari risultano un'ottantina.
In seguito, mentre si susseguono diverse gestioni, sempre più appartamenti si popolano di prostitute e spacciatori, creando disagi e conflitti con il resto degli abitanti i quali, stanchi della situazione e della negligenza dell'amministrazione condominiale, cominciano ad organizzare assemblee e incontri con la stampa e con l'Amministrazione Comunale: nei primi anni '90 nasce quindi l'Associazione per la rinascita del Garibaldi 2.

I problemi di carattere edilizio

Nonostante la sua costruzione sia relativamente recente, il complesso oggi presenta gravissimi problemi dal punto di vista edilizio.
La condizione delle singole unità abitative, non diversamente dai locali al piano terra, varia dal buono stato dì manutenzione alla fatiscenza; l'interrato è attualmente utilizzato per l'accatastamento di masserizie varie e solo in parte per la prevista funzione di autorimessa.
Grave, e in alcuni casi gravissima, è la condizione degli impianti: gli scarichi e gli impianti sanitari presentano numerose perdite; dei 4 ascensori solo uno è ancora in funzione; gravi sono le deficienze dell'impianto elettrico nelle parti comuni e presumibilmente anche in larga parte degli alloggi; pressoché assente è l'impianto antincendio; dal punto di vista strutturale profonde fessurazioni interessano le estremità dei fabbricati; la copertura principale e il grande ballatoio del terzo piano sono soggetti a continue infiltrazioni di acqua piovana.
La vastità e la gravita dei problemi sono in gran parte da imputare, oltre che all'assoluta mancanza di un'adeguata manutenzione, all'elevato carico abitativo, non previsto all'atto della progettazione, che il complesso, da anni, deve sostenere.

I problemi di carattere sociale

Ancor più grave del degrado edilizio risulta il degrado sociale.
L'attuale compagine dei residenti è prevalentemente composta da famiglie monoreddito, in parte cittadini italiani e in parte extracomunitari (magrebini, pakistani, cingalesi e provenienti dal Bangladesh).
La possibilità di acquistare un'abitazione a prezzi ampiamente inferiori a quelli praticati nella provincia di Bologna ha favorito l'acquisto in proprietà, soprattutto da parte dei cittadini extracomunitari, che hanno così potuto ottenere il riavvicinamento con i propri familiari, ma, spesso, non sono economicamente in grado di provvedere alla manutenzione dell'alloggio.
Molti sono anche gli imprenditori che, per fornire un alloggio ai propri dipendenti, hanno acquistato porzioni immobiliari del complesso di Via Garibaldi.
Il grado attuale di affollamento è largamente superiore non solo a quello originariamente previsto, ma addirittura alle capacità fisiche degli alloggi.
Alcune famiglie, con un numero di figli che varia da due a sei, sono seguite dal Comune e dall'AUSL, che le sostengono con appoggi indiretti, come l'esenzione dalle rette scolastiche e dalle spese per i trasporti e, nei casi più gravi, anche con un servizio di mensa e con aiuti in denaro; sono questi i casi cui corrispondono anche le più gravi situazioni sanitarie.
Per ragioni che sono insieme culturali e di oggettiva difficoltà, solo il capo famiglia lavora mentre la moglie e i bambini restano a casa; la segregazione di mogli e figli nelle anguste abitazioni determina gravi effetti per le precarie condizioni igienico-sanitarie e un elevato abbandono scolastico.
Si aggiungono poi i casi di cittadini stranieri che si vedono allontanare i figli dai giudici e i casi di individui soggetti ad altre forme di emarginazione: tossicodipendenza, disadattamento, persone bisognose di assistenza psichiatrica.
A causa dell'assenza di qualsiasi forma di controllo d'accesso, nel complesso vivono anche senza fissa dimora che cercano riparo nei corridoi, nelle scale e nell'interrato.
Recenti interventi effettuati dalle Forze dell'Ordine in collegamento con l'Amministrazione Comunale hanno eliminato i casi di sfruttamento della prostituzione, senza risolvere il problema dello spaccio di droga, organizzato con un'attività criminosa che, pur se riguarda una percentuale esigua delle persone presenti nell'immobile, rappresenta un elemento di pericolosità per gli altri residenti, in particolare dei bambini e degli adolescenti.

La proprietà

Dei 194 appartamenti 118 (il 61% del totale) sono oggi posseduti da piccoli proprietari; 27 (il 14%) appartengono invece a proprietari che ne possiedono un altro o, al massimo, altri due; 49 appartamenti (il 25%) sono distribuiti tra Athena srl (32 unità), Edilsabrina Prima (10) e LeMar86 srl (7).
Attualmente (2002), fra i piccoli proprietari, più della metà ha ancora acceso un mutuo; per la maggior parte di essi l'ammontare da estinguere varia da 50 a 100 milioni, causa questa della impossibilità per i singoli di poter sostenere i costi della manutenzione.
La quasi totalità (94%) dei 118 appartamenti di proprietà individuale è gestita direttamente dai titolari che li utilizzano a uso personale per circa il 50%, mentre poco meno del 50% è ceduto in affitto.
I tre quarti (76%) dei 76 appartamenti di proprietà plurima sono invece affidati in gestione a due agenzie ch si sono da lungo tempo insediate nel complesso.
E' comunque sostanzialmente impossibile quantificare le persone presenti nel complesso, sia perchè la popolazione residente è in continuo movimento, sia perché parte di questa è dedita ada ttività illegali o criminose (prostituzione e spaccio) sia perché parte degli abitanti è composta di clandestini.

Tabella 1 - Assetto proprietario nel Garibaldi 2 al 1998
  n. proprietà presenti n. proprietà singole da 2 a 3 unità da 4 a 6 unità oltre 6 unità
corpo A 55 41 6 - 1
corpo B 30 21 3 - 1
corpo C 69 64 3 2 1
intero complesso 133 120 10 2 3




I piani e i programmi. Lo studio di fattibilità

Con l'obiettivo di avviare un programma di ristrutturazione edilizia e urbanistica per il Garibaldi 2, l'Amministrazione comunale incaricò, nel 1997, l'architetto Stefano Pompei, già progettista del PRG di Calderara, di predisporre uno Studio di Fattibilità1, approvato dal Consiglio Comunale nel marzo del 1998, finalizzato alla presentazione di una richiesta di finanziamento alla Regione Emilia Romagna.
Lo Studio di Fattibilità risulta articolato e approfondito, affrontando l'analisi della situazione sociale, la ripartizione proprietaria, la consistenza finanziaria di un eventuale intevento di recupero e la consistenza e la natura degli interventi strutturali necessari; ma anche le destinazioni d'uso possibili, la tipologia di strumenti attuativi da adottare e i canali di finanziamento cui tentare di attingere.

Tabella 2 - I costi dell'acquisizione
Tipologia di spesa spesa in Euro spesa in Lire
acquisizione alloggi del corpo D* 2.058.721,15 3.986.240.000
posti auto esterni 149.488,45 289.450.000
aree scoperte 139.433,36 270.000.000
acquisizione alloggi del corpo E** 459.026,89 888.800.000
totale 2.806.679,85 5.434.490.000

*    appartamenti, parcheggi, magazzini, ex scuole
**   circa 15 dei 30 alloggi

Il piano di recupero

La previsione del PRG di Calderara per l'area del Garibaldi 2 confermava, sanandola, la situazione esistente, destinando il complesso a zona prevalentemente residenziale per la quale erano ammessi interventi previa definizione di uno strumento urbanistico preventivo.
Nel 1998 viene approvato il Piano di Recupero e la proposta per avviare un "Contratto di quartiere".
Il programma prevedeva due unità minime di intervento:


Per quanto riguarda l'unità di intervento n. 1, il programma si articola nelle seguenti azioni principali:

Per quanto riguarda la destinazione delle 108 unità immobiliari appartenenti ai blocchi A e B (unità di intervento 2) si ipotizza, invece, un mix di usi caratterizzati dalla residenzialità temporanea: albergo, foresteria, studentato e residena assistita.
Il quadro economico-finanziario per l'attuazione del blocco C prevede:


Il quadro generale delle spese relative all'acquisizione e riqualificazione degli alloggi del corpo C vede una spesa dì oltre 2,8 milioni di Euro per l'acquisizione di alloggi nei blocchi D ed E, posti auto, aree scoperte e di 4,6 milioni di Euro per gli interventi di recupero veri e propri.
Degli oltre 8 milioni di Euro del Contratto, ben 6,5 sono a carico del soggetto pubblico, mentre non rientrano nel programma la realizzazione di un parco pubblico e di una strada che colleghi il complesso alla strada principale, malgrado costituiscano previsioni del Programma di Recupero.

Tabella 3 - I costi del recupero
  superficie in mq. spesa in Euro spesa in Lire
recupero del corpo "D" 6.004 2.978.316,55 5.766.825.000
recupero del corpo "E" 3.100 1.293.724,53 2.505.000.000
area esterna corpo "D" 1.780 200.101,23 387.450.000
area esterna corpo "E" 1.304 152.871,24 296.000.000
totale 12.188 4.625.013,55 8.955.275.000

* superficie abitabile + superficie accessoria
** verde condominiale + imprevisti



Tabella 4 - Costi delle opere di urbanizzazione
  superficie in mq. spesa in Euro spesa in Lire
       
parco 5.400 2.978.316,55 5.766.825.000
strada, parcheggi 1.050 135.569,94 262.500.000
costi accessori   30.987,41 60.000.000
totale 6.450   1.132.500.000


L'attuazione della prima fase di intervento comporta che, alla fine dell'operazione la mano pubblica sia divenuta proprietaria dell'intero blocco D da cielo a terra, delle relative aree esterne e degli spazi esterni, oggi condominiali, da destinare a verde pubblico.
Il blocco E resterà, invece, ai proprietari degli appartamenti che avranno economicamente partecipato all'operazione di recupero.
Poiché solo una piccola parte di questi ultimi sono attualmente residenti nel corpo C, è necessario che il Comune espropri o comunque acquisisca anche le unità immobiliari da dare in permuta ai partecipanti il cui appartamento si trova oggi in altra parte del complesso.
Per semplificare l'operazione, il Comune avrà il diritto di prelazione su tutte le operazioni di compravendita che interessano l'immobile.
L'unità di intervento n. 2, costituita dalle unità edilizie A e B, sarà oggetto di un successivo programma di riqualificazione, quando l'opera di recupero della unità n. 1 sia stata concretamente avviata, e lo svuotamento degli immobili, necessario per iniziare i lavori, concretamente avvenuto.

Il progetto pilota per la sicurezza

Il Garibaldi 2, in seguito all'attivazione dei vari programmi complessi, è stato posto al centro di un progetto pilota per la sicurezza urbana, promosso dalla Regione Emilia Romagna nel 2000.2
Le azioni previste, integrate al Programma di riqualificazione urbana, sono: il trasferimento della sede della Polizia Municipale in una porzione del porticato dello stabile attualmente aperto e di uso comune (due livelli, piano interrato e terra); l'insedia-i stazione dei Carabinieri, con la chiusura del portico dello stabile; la realizzazione di un collegamento con Calderara tramite un percorso ciclo-pedonale.
Tale decisione è maturata dall'esigenza di fornire una risposta alla domanda di sicurezza emersa sia dalla cittadinanza di Calderara sia dalle comunità limitrofe, con lo scopo di ridurre le condizioni di rischio e lo stato di insicurezza vissuto dalla popolazione residente, che innesca meccanismi di esclusione verso i residenti del Garibaldi 2.
Secondo il progetto Ricominciare in sicurezza per crescere senza paure, sono previste azioni:


Nel settembre 2000, il Piano di riqualificazione urbana presentato dal Comune di Calderara è dichiarato finanziabile, e nel dicembre 2000 la Giunta Regionale dichiara di finanziaria il progetto pilota per la sicurezza nella città, stanziando oltre 2,5 milioni di Euro.
II 24 luglio 2001 la Giunta Comunale dì Calderara avvia le procedure negoziali con le proprietà dello stabile, per giungere all'accordo di programma tra tutti gli interessati al piano di riqualificazione dell'area.
Il 31 luglio 2001 il Consiglio regionale riconosce il progetto di Calderara di Reno, per la realizzazione di n. 35 alloggi ERP, tra i Progetti Speciali di Interesse Regionale, stanziando una somma complessiva pari a 3,2 milioni di Euro e imponendo l'inizio dei lavori entro il 6/12/2002, pena la perdita del finanziamento.
Si tratta di un finanziamento "diretto" e di tipo tradizionale, ossia non collegato al Pru, ma che può essere utilizzato anche all'interno del piano di recupero.

La variante al Piano di Recupero

Nel giugno 2002, a causa dell'assetto proprietario estremamente frammentato e poiché i finanziamenti concessi per il Programma di Riqualificazione Urbana hanno termini e procedure diversi da coordinare con un Accordo di Programma, il Comune deve adottare una Variante, approvata solo nel novembre 2002.
Alla Regione viene così sottoposto un altro progetto, che prevede come principali cambiamenti: elementi di maggiore separazione delle unità edilizie al fine di snellire l'attuazione del Piano di riqualificazione; servizi riservati agli immigrati (corsi di italiano, consulenze per i permessi di soggiorno); sovrapposizione alla destinazione caserma di parte del piano terreno (finanziata con fondi per la Sicurezza3) della destinazione Erp (finanziata con fondi per l'edilizia sovvenzionata) in modo da concentrare in una sola parte del complesso edilizio le opere derivanti da due finanziamenti che, in tal modo, possono avere tempi di inizio coincidenti e ravvicinati.

Tabella 5 - Capitoli di spesa per soggetti finanziatori
soggetto finanziatore capitolo di spesa spesa in Euro spesa in Lire
Stato acquisizione immobili del corpo C 2.806.679,85 5.434.490.000
Stato costi del recupero 3.178.417,78 6.154.275.000
Regione costi delle urbanizzazioni del corpo C 584.629,21 1.132.000.000
Comune contributo per le case parcheggio 1.101.215,22 2.132.250.000
totale   7.670.942,06 14.853.015.000


II 6 dicembre 2002 il Comune di Calderara, la Provincia di Bologna, la Regione Emilia-Romagna e la Prefettura di Bologna firmano un accordo di programma4 che definisce con chiarezza gli obiettivi del Piano di Riqualificazione Urbana "Garibaldi 2", i finanziamenti e gli impegni che ogni Ente Pubblico si assume.
Gli Interventi previsti in via definitiva riguardano la suddivisione dell'attuale mega-condominio in sei piccoli condomini, due di proprietà pubblica, quattro di proprietà privata; la ristrutturazione di tutti gli impianti (acqua, luce, gas, scarichi, ecc.) attualmente nel più totale degrado; l'inserimento, nella porzione pubblica dello stabile, della nuova Caserma dei Carabinieri di Calderara e del Comando dei Vigili Urbani.
All'esterno del Garibaldi 2 è invece prevista: la realizzazione di numerosi alloggi pubblici che, inizialmente, serviranno come case temporanee per gli abitanti del Garibaldi 2 e in seguito come abitazione per le numerose famiglie che hanno bisogno di una casa in affitto a costi contenuti; l'edificabilità di diverse aree, in accorcio con la Provincia, in modo da reperire da un lato risorse finanziarie da investire nel Piano di Riqualificazione, dall'altro numerosi altri alloggi in proprietà per elevare il livello sociale dell'area.

Conclusioni

Alla data del presente saggio non è stato ancora firmato l'Accordo di programma; il piano è quindi ancora in attesa di partire.
Dei finanziamenti necessari per il recupero del complesso € 3.202.032, 77 sono stati ottenuti con bando pubblico come "intervento speciale" per la realizzazione degli alloggi ERP; € 650.000 sono stati erogati dalla Regione per la realizzazione del PRU5 e € 2.582.284,50 sono stati concessi dalla Regione come contributo per il Piano della sicurezza.
Resta ancora senza definzione problema di come ottenere il resto dei finanziamenti necessari.
In estrema sintesi, oltre alla estrema complessità del caso e all'estrema complessità delle procedure con cui si è tentata l'attivazione di un processo di recupero edilizio, urbanistico e di rigenerazione sociale, è necessario analizzare gli elementi di successo e quelli di crisi del programma.
Fra gli elementi e fattori di crisi del programma sono da annoverare: la pesante separatezza del complesso dal centro abitato; la mancanza di un'adeguata manutenzione e il forte degrado edilizio delle parti comuni del complesso; l'elevato carico abitativo dello stabile, sicuramente non previsto all'atto della sua progettazione; la composizione della proprietà, molto frammentata; la consistente presenza di famiglie caratterizzate da livelli di numerosità media decisamente fuori dalla norma e da modesti livelli di reddito; le problematiche sociali causate dal forte isolamento, dalla chiusura dei nuclei familiari e dalle più diverse forme di marginalità e di disagio sociale, nonché dalla presenza di persone dedite ad attività criminose.
Fra gli elementi e fattori di successo del programma sono invece da annoverare: il notevole sforzo, procedurale e finanziario, compiuto dalle istituzioni per la riqualificazione del complesso; il maggiore peso dato alle problematiche sociali rispetto a quelle di carattere edilizio; lo sforzo associativo condotto da parte degli abitanti stessi dell'immobile.
Infine, fra gli elementi e fattori di innovazione del programma sono da annoverare: la realizzazione di un questionario distribuito alla popolazione residente e non del complesso, per la redazione del Piano della sicurezza; il metodo della valutazione e del monitoraggio nella stesura del progetto Ricominciare in sicurezza per crescere senza pauree la reale integrazione fra programma di riqualificazione e programma per la sicurezza che, anche se non ha garantito la totalità delle risorse necessarie, ha permesso di avviare una prima fase di intervento.

Bibliografia

Comune di Calderara di Reno (1998), Studio di fattibilità
Comune di Calderara di Reno (1998), Piano di Recupero
Comune di Calderara di Reno (2000), Piano della Sicurezza
Comune di Calderara di Reno (2002), Variante al PRU del Garibaldi 2



Note

1) Approvazione dell'incarico con determina della Giunta comunale n. 184 del 13/5/1997, oggetto: "Studio di fattibilità finalizzato al recupero urbanistico e ambientale dell'immobile di via Garibaldi - presa d'atto della relazione tecnica per l'affidamento dell'incarico".
Determinazione n. 68 del 16/5/1997, oggetto: "studio di fattibilità finalizzato al recupero urbanistico e ambientale del comparto 'residence bologna 2' - affidamento incarico - aprpovazione disciplinare ed impegno di spesa.
Determinazione n. 502 del 24/11/1997, oggetto: "recupero urbanistico ed ambientale del comparto 37 zona b3 'residence bologna 2' - affidamento incarico di consulenza ed assistenza giuridica - approvazione schema disciplinare ed impegno di spesa".

2) Il Progetto "Città sicure", lanciato dalla Regione con la delibera della Giunta Regionale n. 269 del 22/02/2000 e con la successiva assegnazione di fondi a seguito della delibera della Giunta Regionale n. 2528 del 29/12/2000 ("Assegnazione di contributi ai Comuni per la realizzazione di progetti pilota per la sicurezza urbana"). Fra gli obiettivi del programma vi era quello dell'integrazione fra i progetti per la sicurezza e gli obiettivi e le risorse finanziarie dei PRU.

3) Delibera della Giunta Comunale n. 99 del 30 luglio 2002, oggetto: "Approvazione del progetto preliminare del progetto pilota per la sicurezza e definizione di indirizzi per la sottoscrizione di un accordo di programma con la Regione Emilia Romagna e la provincia di Bologna.

4) Accordo di programma ex art. 34 del Dlgs. n. 267/2000 tra Regione Emilia Romagna, Provincia di Bologna e Comune di Calderara di Reno per la definizione delle modalità di attuazione del programma di riqualificazione urbana "Garibaldi 2".

5) € 500.000 sono stati concessi nel 2000, mentre altri € 150.000 sono stati assegnati con delibera di giunta nel 2001




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Riqualificazione urbana in Emilia Romagna
Esperienze e linee di azione futura





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Alcuni spunti di riflessione sulla politica della riqualifiazione urbana e sui programmi complessi per future strategie di intervento
Paolo Ceccarelli




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La ricerca sulla riqualificazione urbana e la pianificazione come strumenti per la promozione della sicurezza urbana

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..., la ricerca ha preso in esame il caso di Ferrara "città tranquilla", esaminandone sia la situazione esistente che l'impatto che avranno le misure di riqualificazione urbanistica sulle condizioni di sicurezza; le ha confrontate successivamente con due situazioni bolognesi che sono rappresentative di condizioni di insicurezza diverse: il complesso Garibaldi 2 a Calderara di Reno e l'area della Montagnola e della stazione ferroviaria.
Da queste indagini vengono alcuni spunti di notevole interesse per identificare e mettere a punto migliori strumenti urbanistici, validi non solo per le situazioni dell'Emilia Romagna.




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La costruzione della fattibilità strategica
Programmi, attori, processi della riqualificazione urbana





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Analisi del processo
Riccardo Cavalleri


Le proposte di programma presentate dai Comuni

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Tabella 5. Elenco delle proposte di programma finanziate dalla Regione
Provincia Comune Proposta di Programma Finanziamento richiesto Contributo
         
Bologna Calderara di Reno Garibaldi 2 11.465.000.000 956.000.000
         



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Riqualificazione Urbana e Sicurezza

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Tabella 6. Progettipilota per la Sicurezza Urbana. I finanziamenti (mln di lire)
Comune Contributo
   
Calderara di Reno (Bo) 3.720
   




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L'esperienza della riqualificazione urbana in Emilia Romagna: riflessioni su un caso esemplare


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L'iter di formazione dei programmi

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Tabella 1. Finanziamenti integrativi
Integrazione Comune
L. 300.000.000 ..., Calderara di Reno, ...
   



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