La proposta di contratto di quartiere è inquadrata all'interno di un più ampio progetto di riqualificazione dell'intero complesso fondato sui principi della parcellizzazione, della variazione tipologica e del cambio e della diversificazione delle destinazioni d'uso.
Il piano complessivo si articola in due unità di intervento, la prima delle quali (anche in ordine temporale di realizzazione) avrebbe dovuto recepire i finanziamenti relativi ai contratti di quartiere.
L'identificazione di distinte unità d'intervento rende materialmente possibile il recupero, graduandone lo svuotamento dagli occupanti attuali, che in alcuni casi sarà provvisorio e in altri non potrà che essere definitivo.
La suddivisione del fabbricato in sub-unità viene identificata come premessa fondamentale per la sua rifunzionalizzazione: un organismo di tali dimensioni e a forte specializzazione funzionale presenta infatti forti limiti di versatilità e, qualora vengano a mancare le premesse per il funzionamento previsto in fase di progetto, risulta difficilmente adattabile a impieghi alternativi e di difficile controllo gestionale.
La suddivisione in unità indipendenti ha quindi come prima finalità quella di consentire in futuro un miglior controllo della funzionalità ed efficienza di spazi e impianti, nonché dei comportamenti e della sicurezza dell'utenza.
I monolocali vengono trasformati in tipologie di più ampia metratura attraverso varie forme di aggregazione dei moduli esistenti; ciò permette di fornire tipologie di alloggio diversificate che rispondano alle esigenze di gruppi familiari o comunque possano soddisfare le richieste di una residenza a lungo termine.
La natura alberghiera dei monolocali del G2 ha infatti causato una permanenza di residenti per tempi ridotti nello stabile; le ridotte metrature degli alloggi sono infatti insufficienti ad ospitare famiglie con prole per lungo tempo.
Si riscontra infatti un solo caso di un ragazzo nato nel G2 e vissuto in questo posto fino ai 16 anni; la maggior parte dei bambini è infatti di età molto inferiore.
La mancanza di un gruppo "storico" di famiglie indebolisce certamente la compattezza di azione contro il degrado e anche forme di controllo di vicinato.
La riduzione del turnover di residenti abbasserebbe anche il rischio della penetrazione indisturbata di gruppi criminosi, contraendo gli spazi dell'anonimato all'interno del G2.
In definitiva una stabilità residenziale sembra un'efficace possibilità di controllo dello stabile.
Il progetto di recupero
L'oggetto della proposta di Contratto di Quartiere è la maggiore delle tre ali che compongono il fabbricato, la più adatta a funzioni residenziali permanenti grazie sia all'esposizione, che segue grosso modo l'asse eliotermico, sia alla distanza rispetto alla strada extraurbana tangente il complesso.
Questa parte è attualmente organizzata in 86 cellule abitative, distribuite su sei piani, più l'ex scuola materna al piano terra, da tempo inutilizzata se non come luogo per le riunioni condominiali e come precario alloggio di un'anziana senzatetto.
Fanno parte di questa unità di intervento anche il verde pubblico e la strada che dà accesso ai parcheggi privati e al parco pubblico.
L'intervento comporterebbe la suddivisione dell'ala in due parti, entrambe a destinazione residenziale, con la realizzazione di un nuovo vano scale intermedio che si associ ai due esistenti alle estremità del corpo di fabbrica.
I collegamenti verticali attuali risultano infatti carenti in caso di evacuazione di emergenza se rapportati alla notevole lunghezza dell'edificio (oltre 65 metri).
Si determinerebbero così due porzioni indipendenti: una maggiore, servita da due corpi scala alle estremità di cui uno, quello esistente, dotato di ascensori, e una minore servita da un solo corpo scala con relativo ascensore.
Il primo blocco corrisponde alle prime 7 campate (56 cellule attuali) e sarà trasformato, previa acquisizione bonaria o esproprio, in unità residenziale pubblica con nuovi appartamenti di dimensioni e tipologia differenziate, per adattarsi a ogni tipo di nucleo familiare.
Il nuovo blocco di alloggi pubblici ospiterebbe le famiglie numerose attualmente residenti nel Garibaldi 2; resterebbero disponibili una quindicina di alloggi dei tagli più piccoli per altri casi di aventi diritto eventualmente rintracciabili tra i residenti attuali del fabbricato.
Il secondo blocco, quattro campate e 30 cellule, diventerà un'unità residenziale condominiale, riservata, attraverso un gioco di permute, alle piccole proprietà che partecipano economicamente all'opera di riqualificazione potendo godere delle varie forme di agevolazione con le quali l'amministrazione regionale intende, strategicamente, privilegiare la riqualificazione dell'esistente, in campo abitativo.
In questo blocco il numero di appartamenti non cambierà, ma, sfruttando le possibilità di ampliamento della superficie chiusa a spese delle logge e del ballatoio del terzo piano, verrà ottenuto un certo numero di bilocali.
Al piano terreno dell'unità pubblica troveranno spazio servizi pubblici (come la ludoteca - centro sociale, collegata con la portineria) e, nella parte privata, servizi di carattere commerciale o ricreativo.
Il piano interrato si è dimostrato insufficiente a contenere un numero di posti auto adeguato a quello degli alloggi e ne viene pertanto proposta la suddivisione in cantine individuali che, grazie alle ampie rampe carrabili di accesso esistenti, consentiranno anche il ricovero di biciclette e motocicli.
Nel progetto di riqualificazione è anche compresa la risistemazione dell'ampio cortile interno (7.350 mq), di proprietà condominiale, rimasto, fin dall'inizio, incolto e quindi inutilizzato.
Il centro sportivo adiacente, peraltro ben attrezzato, non è infatti un'alternativa al verde condominiale, essendo uno spazio chiuso, accessibile solo a determinati utenti e in determinati orari.
Una volta sistemato, il nuovo giardino potrà essere messo in comunicazione con le adiacenti aree verdi del centro sportivo comunale, non riservate a specifici impianti.
Il servizio di portineria associato all'unità edilizia destinata ad alloggi pubblici, avrà anche il compito di sorvegliare il nuovo giardino che sarà accessibile, oltre che dalle singole unità edilizie, anche dalla strada di servizio pubblica, prevista lungo il confine occidentale.
Nella proposta non si fanno differenze tra proprietari e affittuari, ritenendo probabile che
qualora fossero disponibili alloggi pubblici di dimensione adeguata e a fitto moderato, gli occupanti possano preferire di rinunciare allo stato di proprietari, ma soprattutto che l'intento di garantire il diritto a condizioni abitative adeguate comporta un approccio al cittadino come debole bisognoso di aiuto, indipendentemente dalla sua condizione di proprietario, specie quando è riferita ad un bene ormai privo di valore di mercato, la cui cessione non garantirebbe denaro sufficiente a ricercare soluzioni abitative alternative.
Il CdQ non coinvolge invece nel recupero quelle proprietà per cui il possesso di unità immobiliari del Garibaldi 2 costituisce, nella migliore delle ipotesi, solo una speculazione infelice o un bene rifugio marginale abbandonato a se stesso o dato in gestione a società che traggono il massimo profitto da un capitale svalutato dal degrado, agendo sul filo della legalità, quando non al di fuori di essa e aprendo così la strada al crimine vero e proprio.
Il recupero a residenza permanente di carattere privato di unità immobiliari comprese in questi gruppi, sarebbe il presupposto per il permanere o il riprodursi di situazioni analoghe a quelle che da un quarto di secolo affliggono il complesso.
Per queste porzioni dell'immobile è infatti prevista l'acquisizione da parte di soggetti pubblici, privati o para pubblici in grado di garantirne, mediante patti vincolanti con l'amministrazione pubblica, la gestione unitaria e in forma d'impresa, dopo averle trasformate in strutture di servizio regolate da norme di legge.
Le destinazioni proposte sono quelle di studentato, residenza protetta, albergo residenziale che svolga funzioni di foresteria per imprese o consorzi di imprese che operano nell'area metropolitana.
Il ruolo del Comune
L'attuazione della prima unità d'intervento comporta che, alla fine dell'operazione, lo stato divenga proprietario dell'intero blocco residenziale pubblico, delle relative aree esterne di esclusiva pertinenza di questo e degli spazi esterni, oggi condominiali, da destinare a verde pubblico.
Il blocco condominiale resterà invece completamente in proprietà privata ai proprietari degli appartamenti che avranno economicamente partecipato all'operazione di recupero.
Tuttavia, poiché solo una piccola parte di questi ultimi hanno attualmente proprietà in questo corpo, sarà necessario che il Comune espropri o comunque acquisisca anche le unità immobiliari da dare in permuta ai proprietari partecipanti il cui appartamento si trova oggi in altra parte del complesso.
Per gli appartamenti da permutare che si trovano nelle ali che fanno parte della seconda unità d'intervento (una quindicina) il Comune dovrà restare esposto delle spese di acquisto o esproprio per un periodo piuttosto lungo.
La seconda fase, che vedrà idonei soggetti pubblici e privati diventare titolari della loro riqualificazione a usi non residenziali, prevede comunque per il comune un ruolo di coordinamento, ma anche di intervento diretto: qualora i soggetti non riescano a diventare, con acquisti diretti, proprietari della parte di loro pertinenza, dovrà effettuare programmi di esproprio, per poi cedere agli operatori le unità immobiliari acquisite.
L'approvazione del
piano di recupero avrebbe infatti previsto l'istituzione di un diritto di prelazione, a favore del Comune, su tutte le operazioni di compravendita che a partire da quel momento interesseranno l'immobile.
La seconda unità di intervento
La seconda unità d'intervento, che riguarda i due corpi del fabbricato non interessati dal CdQ con le aree scoperte di pertinenza a nord, appare poco definita: si rimanda infatti a
un secondo e successivo programma che dovrà essere predisposto allo scopo.
Vengono analizzate le potenzialità del complesso, in relazione all'esposizione, alla rumorosità della strada, alle possibilità di affaccio e riscontro d'aria.
L'ala minore non risulta adatta a funzioni residenziali permanenti e viene quindi suggerita la destinazione per
usi che prevedono la permanenza di persone per una parte limitata della giornata: un albergo, un'unità di cellule foresteria, uno studentato, i cui occupanti trascorrono gran parte del loro tempo all'università o in biblioteca.
L'ala maggiore viene invece riconosciuta adatta alla residenza, tanto che i suoi ultimi due livelli (con distribuzione interna a ballatoio invece che a corridoio centrale e cieco) sono identificati come possibile collocazione di una struttura di residenza protetta o assistita.
